新築マンション購入で
住宅金融公庫だけでは足りない+αの部分で
どこから借りるのが最も良いか悩んでいます。

普通、民間の銀行ローンが第一に考えられるのですが、
自分なりにいろいろ金利だけで低いものを
探してみました。

公庫のHPを見て、
財形住宅融資が5年固定で1.6%と
民間ローンに比べ0.4~0.8程度
低く、高額な買い物なので、0.1%といえども
かなり魅力的な気がします。

ちょうど、いつかはマイホームをと、
財形住宅は、3年ほど前からこつこつ積み立てていて、
基準の50万円は軽くクリアしています。

しかし、周りで使っている人が少なく、
情報がありません。
何かデメリットがあるのでしょうか?

メリットデメリットについて
教えていただけますでしょうか?

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A 回答 (3件)

財形住宅融資のメリットは


1.公庫融資と年金融資と併用することができる。
2.物件に関する条件が公庫融資より穏やか。
3.物件価格の制限がない。
4.財形融資は、財形住宅貯蓄だけでなく、年金財形、一般財形の利用者も融資を受けることができる。
等です。

注意点として、5年固定金利であることと、勤務先から融資を受けるものと住宅金融公庫から融資を受けるものがあり、勤務先からの場合は退職するときに一括返済しなければならないことです。
他には、特別にデメリットは無いと思います。
財形融資の詳細は、参考URLに有ります。

なお、年金融資は検討されましたか。
http://www.d-house.co.jp/select/yuusi04.html

参考URL:http://www.jyukou.go.jp/kojin/kojin20.htm

この回答への補足

早速のご教示ありがとうございます。
参考URLも併せて大変参考になりました。

一般財形の分も合算できるのですね。その10倍なら、
とても助かります。

1つ気になるのは5年後の金利が?の点です。

それは、民間のローンでも5年固定(現行2.3%程度)にすれば、同じだと思いますが、

もし、5年後に民間ローンの金利の方が安く、
財形住宅→民間ローン
の借り換えをした場合、高い手数料がかかるとか
火災保険が不利になるような話(OKWEBなど)も聞いたことがあるのですが、
もし、ご存じでしたら教えてください。

年金融資につきましては、
実は、私は公務員で共済加入のため、
使えないのではと(ToT)理解していましたが
どうなんでしょうか?

何かの本で、公務員の場合は、共済で年金貸付があるとのことを見て、共済貸付の方は検討しました。

ただ、共済の住宅貸付の場合は、
融資額が 5年後の退職金+200万円までと
頭打ちされていて、必要額にはかなり遠いので、
当面、選択肢からはずしていました。

補足日時:2001/04/17 10:19
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> 職場を通さずに、公庫から直接借りる


> 財形直接融資(公庫財形)を使おうかと検討中です。

借りられないんじゃないかなあ。

確か、転貸融資(事業主を通じて借りる)が原則で、転貸融資が
*できない場合にも* 直接融資を利用できる、ということだったはず。

一番確かなのは、総務(公務員だと共済組合?)に聞くことです
(と、住宅屋さんに言われました :-)。
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この回答へのお礼

そうですかぁ。。。。。借りられないんですかぁ。。。
期待していたのですが、残念です。

民間ローンで最も低金利のところを当たってみようと
思います。どうもありがとうございました。

お礼日時:2001/04/17 17:59

私も、今、似たようなフェーズ、というより、ちょっと先の位置に


いるので、そのあたりのことを調べました。

メリット:
  住宅財形貯蓄550万円まで非課税
  住宅金融公庫に比べて、物件にたいする条件が緩い
   → 敷地面積の条件が無いのでは無かったか?

デメリット:
  勤務先から融資を受ける場合には、会社を辞めると一括返済


後、最初の5年間が固定金利であることが注意点でしょうか。

> しかし、周りで使っている人が少なく

というのは不思議です。もしかすると、サラリーマンではない?
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございます。

私もサラリーマン(公務員)です。

デメリットは、このようなご時勢ですので、
意外とネックになるかもしれないと
個人的には考えています。
(たとえ、公務員といえども10年後は、
  ?ですので。。。。)

そこで、私の場合、皆様のアドバイスを踏まえ、
もし、財形住宅を使うなら、
職場を通さずに、公庫から直接借りる
財形直接融資(公庫財形)を使おうかと検討中です。

これなら、転職しても、退職しても一括返済の必要はないのかと理解しています。

ただ、直接にすると、手数料がすごく高かったりするんじゃないかと調査中です。

いろいろ勉強することがありますね。。。。

お礼なのに長くなってしまってすみません。
今後ともよろしくお願いします。

お礼日時:2001/04/17 10:55

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Q住宅ローン 公庫財形?民間ローン?

総額2800万の住宅ローンを30年で返済する計画を立てています。以下二つの選択肢があり、迷っています。皆様のお知恵を貸していただきたく、質問させてください。

1.公庫財形(地銀の転貸融資)で1800万(財形の貯蓄残高が180万円のため。)
      +
  地銀(地方都市在住です。)で1000万

2.地元の信用金庫(地銀並の大規模信金)で2800万(全額)
  こちらには、夫(35歳)の給与振込・公共料金引落しなどでお世話になっています。
  0.7%の優遇が受けられます。
  この信金は、公庫財形との組み合わせができません。
  (第一順位でないとダメなのだそうです。)

今後の公庫のゆくえ、民間でローンを組む人の動き、
など、素人のためほとんどわかりません。
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Aベストアンサー

2番の金利が具体的にどの程度かわかりませんが、長期固定での金利はどうなりますかね。
最低20年以上の固定で比較してみてください。
返済期間が30年ということは、その過半数を固定にするのが安全です。
これは金利が仮に1%上昇したとき、返済額がどの位増えるかというと、元金が全部残っているときと半分以下の時では、返済額上昇に2倍以上の差があるからです。

公庫財形は5年固定金利と思いますが、こちらは破格に金利が低く、過去の金利水位を見ても最大で6%程度までしかなりませんし、平均は3.5%程度なので、将来の金利上昇を考えても平均3.5%の金利とみなして計算してかまわないと思われます。

あとは金利の比較で考えてください。公庫の行く末などは別に気にする必要はありません。

実際に借りるときに20年以上固定にするか、あるいは短期固定にするのかという選択はまた別の視点が必要になります。
あくまで上記は条件の違うローンのどちらが得になるのかという観点で評価するときの方法です。
また、将来の金利変動に備えた支出見込みを考えるときにも同じやり方で考えることが出来ます。

2番の金利が具体的にどの程度かわかりませんが、長期固定での金利はどうなりますかね。
最低20年以上の固定で比較してみてください。
返済期間が30年ということは、その過半数を固定にするのが安全です。
これは金利が仮に1%上昇したとき、返済額がどの位増えるかというと、元金が全部残っているときと半分以下の時では、返済額上昇に2倍以上の差があるからです。

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Q住宅ローン借換 0.4%の差

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残り29年です。
変動金利があと1~2ヶ月で2.15%にあがるのが決まったので
10年の固定金利に切り替えようと思っています。
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通常だと1%の差があれば借換がお得と聞きますが
やはり0.4%だと借換はしないほうがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

恐れ入ります。
No5,6で回答したものです。

>銀行のHPにあったシュミレーションで計算したものです。
>10年固定なので差額に29年ではなく10年を掛けるべきですよね。
>となると10年間では50万近くの差額となり
>事務手数料などを考えると、手間がかかるしさほどお得でもないのでしょうか。

おそらく、そうなると思います。
変動利率割引の差が0.1%しかないので、基本的には10年間の固定金利時の差額を見るべきかと思います。

乗り換えても乗り換えなくても、金額的にはさほどの差にはならないと思います。
金額以外のところに魅力を感じるなら乗り換え検討し、金額の魅力だけであれば今回は見送った方が無難かと思います。

# ただし、ローンの計算を通じて銀行の方に返済相談をするのは有益かと思います。
# 借り換え予定先の銀行に行って、どの程度金額に差が出るかなど直接聞いて計算して貰うのも良いと思います。

Q住宅ローン借り換え(公庫→民間)(団信なし)

住宅ローン借り換え(公庫→民間)検討中です。
現在下記の条件で借り入れ中です

・物件3800万のマンションを2001年4月購入
・夫婦共働きで公庫より全て借入
 夫:2720万(2.55%→10年目は4%)
 妻:1000万(3.55%→10年目は4%)
 (収入は夫>妻)
・家族構成は夫婦の他、子2人(7才と近日出産予定 の子)

近年の民間ローン金利を知ると公庫10年目の4%は高いと感じて、先日、日ごろより付き合いある三井住友銀行で返済シュミレーションをしてもらいましたが、今月の超長期固定金利(25年超30年以内、保証料別)が3.2%となっていて、来月にもっと金利が上がるとメリットがないといわれました(現時点借り入れ変更で200万メリットあり)。又、その時に、夫婦とも団信に加入していない事が判明して、これを機に借り入れを1本化して、団信加入にしてもらうのが良いのかなとも思いました。
そこで質問ですが

(1)借り換えのメリット(今月時点で)はあると思いま すか?(みなさまから見て)
(2)借り入れ1本化した場合(妻→夫)にした場合、妻 →夫への贈与税は発生するのでしょうか? 
(3)公庫利用途中で団信に入れますか?
(4)民間ローンで団信に変わる物があるのでしょうか?
(三井住友は近いものはあるが、すべて同じ条件は無 しとの事)

ローンに詳しくないので、意味不明な点や
長々とした文書をお許しください。
皆様の御回答をよろしくお願いします。

住宅ローン借り換え(公庫→民間)検討中です。
現在下記の条件で借り入れ中です

・物件3800万のマンションを2001年4月購入
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 (収入は夫>妻)
・家族構成は夫婦の他、子2人(7才と近日出産予定 の子)

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Aベストアンサー

こんにちは。公庫から借換えとのことですね。
先ず 1.のメリットですが200万であればあるとは思います。
但し、保証料、登記費用などかかりますのでその点も考慮しての200万でしょうか?
   2.借換えの一本化ですが贈与税などの問題の前に借換え先の銀行で借換え金額を増やす(ご主人 元は2720万で返済で現在減っている金額から明らかに増えるのですよね)ことは可能なのでしょうか?
普通の借換えだと現在の残高+諸費用分が借換え対象になっています。
きちんと知らないので申し訳ないのですが、銀行の方に聞いてみるといいと思います。
  3.の公庫団信ですが、入っていても途中で止めると再び入れないので、無理だと思います。
  4.公庫団信に変わるものとのことですが、団信の目的は死亡や高度障害の場合の対策でローンの残金をなくすことと私は理解していたので、細かい条件はあまり気にしたことがありませんでした。公庫団信料は加入者もちですから、民間がほぼ機関もちになるのでその点からほかに条件が違うところがあるということでしょうか?(答えになっていなくてすみません)
 また余計なお世話ですが借換えの場合は物件の担保価値も考慮されます。当初全額借入れているので、
仮に一年間の元本返済が100万として、現在の残高が3400万とすると今のマンションにそれだけの価値があるかどうかを銀行は査定します。但し、担保評価の200、300%まで融資するところもあるので
一概にはいえませんが・・。
きちんとした回答になっていないので申し訳ないのですが、今後の参考にでもしていただければと思います。

こんにちは。公庫から借換えとのことですね。
先ず 1.のメリットですが200万であればあるとは思います。
但し、保証料、登記費用などかかりますのでその点も考慮しての200万でしょうか?
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Q財形と公庫の上手な組み合わせ方

会社で財形貯蓄をしていたんですが,この度マンションを買うことになりました.
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こんな時はどのような組み合わせ方(公庫と財形を8割までで半々等)が良いのでしょうか?
宜しければアドバイスお願いいたします.
ちなみに35年返済で考えております.

Aベストアンサー

とりあえずは,公庫・財形・提携ローンの金利の動きを考えてみたらいかがでしょうか.
一般的に、
公庫は10年間は同じ金利,11年目以降は金利が上昇します.(でも、この他の金利上昇はなし。また,通常融資と特別加算で金利が変わってきます.)←金利については,公庫のホームページを見てください.
財形は,5年固定(5年ごとに金利が変動します.)
提携ローンは,どこの金融機関と提携しているかによって変わってくると思いますが,銀行と提携しているとなると,基本的には,変動金利,3年固定、5年固定、10年固定等になってくると思われます.(間違っても全期間固定ではないと思われます)
単純ないい方をしてしまうと,公庫については、借りた時点で,元利金合わせていくら返済するかがわかってしまいますが,残りの2つについては,総返済額は終わってみないとわからないということがいえます.ただし,財形については銀行の5年固定のローンよりも圧倒的に金利が安いので,銀行ローンを使うより財形を使ったほうが個人的にはいいと思います.(でも,財形は,財形貯蓄の残高の10倍が借入限度だったような)
あと,お節介なようですが,住宅を買うときは,自己資金は多ければ多いほどいいと思います.住宅ローン等の借入は,無理をしてでも所要資金の8割までで押さえておいたほうが良いです.最近は会社をリストラされたという人が本当に多いです.毎日延滞をしている人を見ると,悲しくなってきます.

とりあえずは,公庫・財形・提携ローンの金利の動きを考えてみたらいかがでしょうか.
一般的に、
公庫は10年間は同じ金利,11年目以降は金利が上昇します.(でも、この他の金利上昇はなし。また,通常融資と特別加算で金利が変わってきます.)←金利については,公庫のホームページを見てください.
財形は,5年固定(5年ごとに金利が変動します.)
提携ローンは,どこの金融機関と提携しているかによって変わってくると思いますが,銀行と提携しているとなると,基本的には,変動金利,3年固定、5年固定、...続きを読む

Q住宅金融公庫、住宅ローン

現在、住宅金金融公庫へのローンを返済中です。4年間の間に一度2週間ほどの支払い遅延がありました。月半ばの支払い規定日に遅れ、月末までに支払いしました。今度マンションを売って、新たに新築を考えていますが、このような遅延は次回銀行の住宅ローン、公庫借り換えの際、問題となるのでしょうか。ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

その程度でしたら大丈夫だと思いますよ。
再引き落とし日に落ちないと問題ありますが。


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