土地契約後に工務店を変えたいのですが・・・。

家を新築する事になり、先日土地契約を済ませました。
工務店の見積もりをもとに銀行から融資をして貰い、無事土地契約ができたのですが、その工務店が契約前と後で対応が違い、できれば違う工務店に変えたいと思うようになりました。

ですが、銀行融資はその工務店でやっているので、工務店を変更するとなると、また新しく審査してもらわないといけないと思うのですが、土地のお金に支払い期限があり、それを払えないと土地が買えなくなり、違約金が発生してしまいます。

なんとか土地は購入できて、他工務店に変更できる方法はないでしょうか？
もしこのような件に詳しい方がいれば、アドバイスお願いします。とても困っています。

No.4 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/02/12 16:01

不動産業者ですが、条件を整理してみます。

1、土地は売買契約済みで、その工務店が仲介しているわけではない。但し決済日が近づいている。
2、銀行はその工務店の紹介で融資をつけてもらった。またローンは土地のみで実行するタイプで建物建築時には別途借りる（要は土地先行で2回分割で借入するタイプ）
3、建築請負契約書の締結はまだで、工務店と金銭の授受はしていない。
4、質問者さんの個人の信用上（会社の信用や年収、自己資金など）別の銀行でも借入可能である。
という上記の条件で書きます。

まず次の請負先候補があるのかどうか？ですし、そこが質問者さんの見方になって応援してくれるかどうかが問題です。これから相手を探すと言うのはかなりの時間を要するでしょう。また応援してくれなければ、現工務店とのご破算をすべて質問者さんが受けて行うには苦痛が大きいと思います。表には出なくとも、影で知恵を授けてくれたり段取りをしてくれそうな相手でなければむずかしいでしょう。その候補はあるのでしょうか？

1、これは工務店ではなく仲介人の担当者に決済日の延長を申し出て見ることです。工務店とツーカーならちょっと困りますね・・・・そうでなければ最悪ローン条項は適用にならない事と今までの銀行で融資を受けることを担当者に話をして交渉します。仲介料の取りっぱぐれはなくなるので、売主次第では協力してもらえる可能性もあり。銀行が融資審査を行い実行できる時間ですが通常2週間もあれば可能です（団信で3大疾病の特約など付帯して3000万以上の借入だともう少しかかります）。次の候補があればその業者の提携先で即審査をしてみるのも手でしょう。2月末迄ならばギリギリ間に合うと思いますが。

2、銀行のローンは、別に業者が変わってもあまり関係ありません。現在ただのプラン図と見積書程度での審査内容でしょうから、どこかの業者に変わったからと言って銀行サイドでは関係ありませんよ。
但し、その業者の取引銀行などの場合（業者への貸付なども行っている場合）はちょっとややこしくなりますからその場合は出来れば銀行を変えたほうが良いと思います。
但し、建築確認無しに融資実行できる銀行は限られますから、質問者さんの地域で他に同様のケースを扱う銀行があるのか？どうか？が問題です。銀行員も守秘義務があります。ローンセンターなどの窓口担当者なら直に聞いてきても良いと思います。（支店の融資担当などなら辞めておいてください、相手方に筒抜けになるリスクがあります）

3、契約を締結していないのであれば、道義上はどうあれ、法的に拘束されることはありません。先方が信義誠実に欠ける事が理由ですから、そこを悩むと解決策はなくなります。

4、これは重要です。ご自分が問題なく借入できる事、大丈夫ですよね？

まずは、この問題を解決する手伝いをしてくれ、信用の置ける新たな建築先を見つけることが最優先だと思います。素人の質問者さんが考えたり動くには限度があります。

最悪、土地はその銀行で決済してしまう・・・というのが本当は契約履行上、楽なのですが。それまでの期間とその後嫌な思いはするでしょうが、決済後に建築先を変えれば問題ないでしょう。借りてしまえば銀行も建物分を貸さないとは言えませんし。
建物はこの先年十年と暮らす器です。最初から信用できない相手と組むことは考えられません。
長々と書きましたが、上記の条件設定に間違いがあれば、加筆して下さい。

この回答への補足

とても詳しくわかりやすいアドバイスありがとうございます。
２は「土地のみで実行するタイプで建物建築時には別途借りる」パターンでは多分なく、土地と建物混みでの融資になっています。たとえば3000万借りて、そこから土地代1000万を先に払う事になっています。それともこれもそのパターンに含まれるのでしょうか？

あと４は、他の銀行だと借りれる金額が減ってしまうと思います。
（たくさん回って、やっと希望額を融資してもらえたのが今の銀行だったので）

銀行側は多分、今の工務店の取引銀行ではないと思います。
売主と不動産屋が決済日延長を許可してくれれば、あらためて別工務店で見積もり→銀行で審査の形で大丈夫でしょうか。

それには早急に次を見つけないといけないですね・・・。

補足日時：2011/02/13 01:26

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございました。
家を買うというのは、本当にむずかしいですね・・・。
どうなるかわかりませんが、頑張ってみます。

お礼日時：2011/02/24 01:59

No.3 回答者： gamigami 回答日時： 2011/02/11 21:47

建築条件付でないのであれば、土地の決済金を現金で用意すれば、

所有権移転であなたのものですから、その後はお好きなようにといえます。
だけど、それが出来ないのであれば、
手付金放棄で解約という手段が最適かもしれませんね。

融資に関しては、本審査で支払先も確認してるので、
変更したいのであれば銀行に直接相談してください。
「○○会社からの物件購入ならうちは貸しません」
という事が実際にありますので、再審査をする可能性は「ありえます」。

建築条件付の場合、「建築請負契約」が土地契約時に決めた期間中に結べなければ、
土地の契約も白紙解約になります。

実際にどんな契約を結んでいるのか確認しましょう。
もし契約書内の条件がはっきりわからないのなら、
都道府県にある「宅建の監督部署」にご相談ください。

この回答へのお礼

現金で買えたり、違約金が高額でなければよかったのですが、無理そうです。
銀行に相談が近道のようですね。

宅建の監督部署という所があると初めて知りました。
教えていただきありがとうございます。

お礼日時：2011/02/13 01:05

No.2 回答者： momotoume 回答日時： 2011/02/11 18:20

「銀行融資はその工務店でやっている」などという事はありません、融資をやっているのは銀行です。

土地を扱っているのは、工務店ではなく不動産屋です。
既にこの台詞から、工務店と不動産屋さんにとっていいカモだったのだろうなぁ......と思わせられます。

契約書を開いて下さい。
条件付きでなければ恐らく、「住宅建築請負契約をいつまでに行う事」という文言が入っているのでは？ 業者までは書いて無いはずです。
幾つか記載のある期日指定は、その土地で家を建てようと思うならば守らなくてはいけません。
守らなければ違約金が発生するのは当然です。

その業者以外の業者と、その期日までに間取り等を打ち合わせて建築請負契約をする事は、契約書に業者が記載されていなければ全く問題ありません。
むしろ、そんな工務店とこれまで一社だけで検討して来た事が、間違いだったとしか言いようが無い。
すぐにでも他の工務店やハウスメーカーと打ち合わせをしてみては？
銀行は、「あなたorあなたの旦那様の経済力」を審査したのであって、工務店を審査したのではありませんよ。
その銀行は、工務店と何か特別な関係でもあるのですか？

現在決めている間取りや設備、仕様などを提示し、他工務店に金額を出させましょう。そしてさらに詳細に詰めたいと交渉する。すぐに乗って来ますよ。２月ですから。
週に一度などと言わず、営業を呼びましょう。分からない事はすぐに電話して聞きましょう。それに答えられないor答えない業者とは契約し無い事です。

ちなみに、他工務店やハウスメーカーと話を始めたと知れば(是非さりげなく教えましょう)、恐らく今の工務店はより詳細な事を決めたいというあなたの希望に沿う形で折れると思います(それでも他メーカーとの対話は続ける事)。

ちなみに、違約金を払ってその土地以外の土地を改めて検討し、業者や間取りも決定する事も出来ます。現在契約している土地の売主さんが、契約に反したあなたと再び取引をするとは考えづらいため、別の土地という事になるでしょう。

この回答への補足

「銀行融資はその工務店でやっている」とは書き方が悪かったかもしれません。
正しくは「銀行融資の審査を、その工務店の見積もり書をもとにやっている」です。

工務店を変更すれば、また違う工務店で見積もりをとって、新しく銀行に審査して貰わないといけないのではないか、と思ったのですが、そうではないのでしょうか？

補足日時：2011/02/11 20:49

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/02/11 13:38

土地売買 ＝ 不動産屋 ≠ 工務店；ではないかな？

或いは今流行の　建物の建築工事条件付土地ですか？
銀行が其の工務店の提携or単なる紹介？
如何なる契約（契約書中身）関係なのですか？
変える理由は何でしょう、正当な理由？
釣った魚に餌は遣らない　態度豹変の業者は後々心配
内容解らないと　解決策は決められないよね

この回答への補足

建築工事条件付土地ではなく、銀行も紹介です。
変えたいのは、簡単にまとめると態度豹変です。契約前に聞いてた話と違う点が出てきたり、間取りも全然考えてくれないし、決まってもないのに着手承諾をせがまれています（承諾後も変更できるので、とりあえず実印を押して、といわれています）

土地を購入の時に、いついつまでにお金を払うと契約して、それまでにお金が払えないと違約金、という契約をしています。
その事は工務店も知っています。

今回の銀行融資を白紙に戻し、別工務店で審査をしなおすと、土地の支払い期日に間に合いそうにないのですが、別の方法はないのだろうか、と思っています。

補足日時：2011/02/11 14:25