借地人との更新手続きについて

当方、母から土地を引き継ぎ、地主となったものです。
引き継いだ、土地に住んでいる借地人との更新が、今年の末になっております。

借地権は旧借地権となっております。
また、更新料は20年前と同じ400万を提示しました。さらに、税金が上がりましたので、地代の増額を伝えております。

しかし、借地人より、その額は高すぎるとの申し出を受け、さらに、その金額になった明細を提示してくれとの申し出がありました。
話し合いの場を設け根拠を記したのを渡しました。後日、借地人と再度話し合いの場を設け、向こうから提示してきたのが、50万とかなり低く、地代の値上げも拒否しております。
私から提示した金額の算出根拠は更地価格より計算しておりますが、相手は路線価より算出しているとのこと。地代の計算も一般範囲内だから、値上げは受け付けないとのことです。
20年前に払っていただいた金額と同じなのに、今更と言うのもありますし、あまりに低い金額で愕然としたので、私達もこちらが提示した金額から下げるつもりはありません。

ご教授いただきたいのは、この借地人との交渉の進め方です。
私達が提示した金額を払っていただくためにどのように行動すればよろしいでしょうか？
また、何か手は考えられますか？
あと、旧借地権は借地人を強く保護しているそうですが、場合によっては解約も視野にいれております。現状だと、解約の方向にもっていくことは難しいでしょうか？
相手には、少し足の不自由なあ婆さんがいますが、正当事由を作るのは難しいでしょうか。地代の滞納などはありません。

長く書いてしまい申し訳ございません。相手が難癖つけてくるのではないかと不安です。
どうか、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： misaki3919 回答日時： 2013/12/31 07:58

非常に厳しい交渉ですね。

まず、土地の返還を求める場合には、権利の金銭的補償として
借地権価格相当の立退料が要求されます。土地価額の７割程度です。
正当事由がない限り多額の立ちの料が必要となります。
また、正当事由についても、家賃の滞納や違法建造物による立て直しの
必要性などが挙げられますが、ハードルは極めて高いと思われます。
ただし、更新料の値上げや地代の値上げについては、相当事由があり
かつ合理的であれば、裁判をしても認められる可能性が高いと思われます。
ただし、今回、更新料などの合意に達しても根本解決にならないため、
更新料や地代は一定我慢して、定期借地契約への変更を優先し契約期間
満了後の立ち退きを視野に入れた交渉を優先することがいいかもしれませんね。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/12/31 09:13

更新料は20年前と同じ400万円が提示の根拠とすることでよろしいのではないか。

特に今回を安くする理由も無いと思います。合意が得られない場合は簡易裁判所での調停に委ねるのも気が楽になります。当然に20年前の契約が根拠となるからです。

相手が老人となると自分の行く末も考えて長期で高額の更新料を支払えないのも無理からぬことと思います。契約期限を短くし、それに対応した額に下げることで決着を図るのが現実的と思います。

定期借地契約への移行もおそらく困難でしょう。老人がその後のことを考え応じるとは思えません。契約期間がたとえば5年とすると5年後にも更新料が発生するので、老人には大きなプレツシャーになります。その支払が出来そうもないなら、今後の身の振り方を考えるようになりますよ。

解約が本心なのでしょうが、現状では老人の居住権を脅かすことになり困難と思います。時間的余裕は貴方にあるのですから、時間を掛けるほど貴方に有利に働きます。