住宅ローン3000万：全額変動金利は無謀でしょうか

3000万という大金を変動で借りても良いものか迷っています。
アドバイスお願い致します。

夫：40歳　年収750万　正社員　一部上場企業
妻：32歳　専業主婦
子：1歳

購入希望の土地：2000万　
購入希望の住宅：3000万

頭金：2000万
その他貯金：500万

借り入れ希望金額：3000万　
借り入れ期間：30年

地方銀行で借り入れ：通期金利引き下げ1.95%で0,725%

変動金利にする心構えとしては、
・固定金利を借りたつもりで差額は貯金し繰上げ返済にまわす。
・小額でもこまめに繰上げし、元金を減らすこと。
　（繰上げ返済手数料は無料です）
・子供が成長すれば、妻が働きに出る。

というようなことを考えていますが、この計画は無謀でしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： 86tarou 回答日時： 2014/03/13 16:10

収入の25％までの返済で、定年までの全期間固定金利で借りられる金額なら（ちょうど3000万円くらいに）、差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えればある程度のリスクヘッジになるでしょう。

全額繰上返済してしまえば、金利上昇に伴って返済額が上がった時に対処出来ません。
https://www.hownes.com/loan/sim/

上記では返済率で計算しましたが、今の家賃との比較でも構いませんし、その方が実際に近い試算となるでしょうか。この場合、家賃より数万円少ない金額が返済額になります。これは、今まで掛からなかった固定資産税（年10万円～）や修繕費用（10～20年毎に100万円単位）が掛かるようになるからです（毎月掛からない費用は、毎月積み立てるように計上しておくと安心です）。

40％の頭金を用意されてるのでローン残高＞家の価値になり難く、何かあれば家を売ってローンを清算出来るので安心です。このこともあり、変動も選択肢の一つだと思います。ただ、これから景気が良くなれば金利は上昇してくるでしょう。過去の経験からも、下がる時より上がる時の方が急ですので、この辺りも考えて決めましょう。
全期間固定金利で少々金利が高くても総支払額が決まっている安心を取るか、総支払額が少なくなるかもしれない賭けをする変動金利という違いを理解していれば大丈夫かと。これに加え、変動金利の仕組みも十分理解しておきましょう。
https://www.zenginkyo.or.jp/service/manage/artic …
http://allabout.co.jp/gm/gc/10400/
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/twatch/detail/MMS …

この回答へのお礼

ご回答頂きましてありがとうございます。
リンク先も拝見いたしました。

>変動金利を上手に利用できるのは、ある程度の支払余力がある人

>変動金利とその他を比較し、どちらがおトクかということを考える以前に、
>金利が上昇した際に対策が取れるかどうか

まさにその通りだと思いました。
熟読し、参考にさせて頂きます。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/13 17:09

No.4 回答者： oska 回答日時： 2014/03/13 23:26

＞3000万という大金を変動で借りても良いものか迷っています。

住宅は、人生で最大の買い物ですよね。
質問者さまに「安心」を与える為に・・・。＾＾；
私の場合、２０代後半で４０００万円の住宅ローンを組みました。
中小企業で安月給でしたが、返済計画を（金融機関担当者と）しっかり練ってＯＫを貰いました。
繰上返済＋借り換え＋猛烈残業（労働基準法対象外の職種）で、予定よりも約１０年早く完済。
案外、勤務先は気にしない様です。
若かったですから、体力は有り余ってました。今では、完全に無理です。

＞子：1歳

ここが、ネックになるかも？
住宅ローン返済と、教育費の関係は大丈夫ですか？
小学校から大学まで、全て国公立（文型・自宅通学）としても平均で１０００万円必要です。
嫁さんの収入全額を、子供の教育費に当てるのでしようか？

＞変動金利にする心構えとしては

まぁ、この心構えで大丈夫です。
私の場合と、同じですよね。
住宅ローンは、誰もが一日も早く完済を狙っています。
予定の返済期間は、「毎月の返済額を少なくする目的」でしかありません。
毎月１５万円の返済余力があるのに、１０万円とする。５万円は、何かの時に備える。
※３０００万円の借り入れで３０年。ボーナス月加算がなければ、毎月の返済額は１０万円前後。
何も無ければ、繰上げ返済資金に充当。
考える事は、誰も同じですね。＾＾；
ただ・・・ただ・・・。
出来れば、６５歳（雇用延長）までに完済できる様に繰上返済・借り換えを考えて下さい。
老後の年金で払うは、愚の骨頂です。
老後は、何が起きるか分かりません。高齢者保険も、結局は大赤字ですよね。
年金から「前もって徴収」されますから、年金額は「絵に描いた餅」「捕らぬ狸」になります。

＞この計画は無謀でしょうか？

質問者さまの心構えにプラスして、「子供の教育費問題＋定年までに完済見込み」を追加すれば完璧でしよう。
まぁ、現在の心構えでも無謀ではありません。
頑張って下さい。

この回答へのお礼

ご回答頂きましてありがとうございます。

ご指摘どおり、教育資金は悩ましいところです。
一応、子供が18歳のときに受け取れる学資保険が250万あります。
それだけでは当然足りないので、おっしゃるとおり、妻の収入をあてることになると思います。
子供が小学生になればとりあえずパートから…、と考えていましたが、環境が整えばなるべく早く正社員に復帰することが望ましいですね。

>予定の返済期間は、「毎月の返済額を少なくする目的」

まさにこの通りの考えでした。
毎月あと数万円、返済額を上乗せして期間を短くすることは可能なのですが、余力がないのは危ないと思いまして。
ボーナス返済も利用せず、余剰資金は繰上げ返済にする予定です。

>出来れば、６５歳（雇用延長）までに完済できる様に繰上返済・借り換え

退職金をあてに…などと言っていないで、定年までに完済できるよう頑張ります！

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/14 00:47

No.3 回答者： senbei99 回答日時： 2014/03/13 22:30

年間の返済額が年収の１５％未満だし、返済の月額がおそらく賃貸住宅よりずっと安い金額になるのでまったく問題ないでしょう。

変動金利に対する考え方は、No.１の方の回答のリンク先にある通りなので、それに対する備えがあれば安全だからと言って固定金利を選ぶより賢いと思います。
私も、当初固定で借りましたが、その後直ぐに金利が下がったので、変動金利で借換を行いました。
その時も、金利は今が底でこれから上がるよ、と言われていましたがそれから10年経っていますが金利は下がる事はあっても上がる事は未だにありません。

やはり、気になるのは借入年数です。
まず、退職金をローンの残金の返済に当てては行けません。
まだ、老後の生活のシミュレーションをした事が無いと思いますが、一度やって見るとよくわかります。
公的年金は減ることはあっても、増えることは無いでしょう。
老後を普通に暮らすためには、貯えが必要です。個人年金の400万なんか雀の涙です。
退職金は老後の生活に回さなければなりません。

そのためには、繰り上げ返済を頑張るか、元々の借入年数を短くするべきだと思います。
私も、繰り上げ返済によって、何とか６０の退職前に完済することになり、退職金に手を付けずに済むのですが、それでも８０才以上生きた時の経済的不安はかなり残っています。

この回答へのお礼

ご回答頂きましてありがとうございます。

やはり借入年数が長すぎますか。
繰り上げ返済は頑張るつもりでいますが、返済期間が長いとリスクも大きいですね。

>まだ、老後の生活のシミュレーションをした事が無いと思いますが、

おっしゃるとおり、老後のことは具体的にイメージできていませんでした。
そこも甘いところでしたね。
退職金をあてるという考えは改めます。

変動金利のリスクと対策、老後の生活をシミュレーションすること。
しっかり考えたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2014/03/13 23:46

No.2 回答者： adobe_san 回答日時： 2014/03/13 16:33

変動金利の事を考えるんも必要でっけど

＞借り入れ期間：30年
返済完了は「70歳」でっせ！
幾ら繰り上げすると言っても「定年後に毎月10万円」は大丈夫なんでっか？
綱渡りするんも「糸の上の綱渡り」でんがな。
糸切れたら最悪でっせ！！

この回答へのお礼

ご回答頂きましてありがとうございます。

>借り入れ期間：30年
>返済完了は「70歳」

おっしゃるとおり、期間が長いですよね。
返済期間は繰上げで短くすることはできるがあとから長くはできないので、できるだけ長くしました。

補足としましては、

・定年が65歳であること。
・65歳から70歳まで受け取れる個人年金が400万あること。
・まとまった退職金を受け取れる予定があること。

を考慮しております。

お礼日時：2014/03/13 17:21