地下室の違法建築

ドライエリアの無い地下室の居室は役所は許可をしたのか？

我が家は築２５年になる一軒屋でドライエリアのない地下室があります。１階の真ん中から、地下への階段を降りて行く構造になってます。当然外階段も窓などの採光は無しです。
当時施工していただいたメーカーさんにはカラオケルームとして作りたいとお願いしていました。
しかし工事の途中で地下水（地下に川が流れてる）があるため一時中断しましたが、二重壁等を使用し、ポンプで水をくみ出せばできるということで、また工事を開始していました。
しかし地下なので湿気等がひどく年中エアコン等で除湿しなければならなく電気代もすごくかかり、１０年前にも軽い漏水でポンプの取替えをしました。こんな事なら地下室を作るのではなかったと思っておりました。
以前住み替え等でいろんな業者に相談してたとき、指摘されたのが、この地下室はドライエリアがなく違法建築になるとの事をいろんな方から言われ、「施工メーカーに治して貰ったほうがいいですよ。」とアドバイスされていましたが、
ずっとどうしようか迷っていましたが、何もいわないまま最近まで使用してたのですが、
先日ポンプがまた止まっていたようで、地下室が３時間くらいの間に膝下くらいの高さにまで漏水する事故が起きました。
メーカーを呼びポンプの業者を呼んで修理で１７万かかると言われ、やむなく支払って修理することになりましたが、メーカーの人に「このドライエリアのない地下室は、違法建築でないのか？」と質問したところ「ちゃんと許可を貰ってるはずだ」とのこと、しかもちゃんと居室として許可を貰っていると主張されました。
役所に聞くと「平成元年当時なので書類が残ってないのでどのように許可したのかお答えは難しい」とのことでした、家にも建築許可書が残っているのか不明で真相は謎のままです。
しかしこの建築は調べると平成元年当時ではこの構造は違法建築にあたると思われます。
地下金庫や貯蔵庫としての使用なら認められるみたいでしたが・・・
もしこれが居室としてみとめられないなら、メーカー側にドライエリアをつくりなおしてもらうか、もしくは封鎖等して減築して（もう水没してとても使える気分でもないので・・・）
損害賠償等を取れるのでしょうか？もちろんこんな使用のできない状況で固定資産税とかに含まれるのもアホくさいので・・・登記的には地下１階は記載されてます。
こんなにトラブルが多いのも説明も当時されてませんでした・・・こんな事であれば地下室など建てなければよかったのですが、このまま部屋は使えないで泣き寝入りになるのでしょうか？
もしくはこの構造を居室としてもし役所が認めて、それが違法だったら役所に責任はないのでしょうか？
ちなみにメーカーは超一流メーカーの○○○ハウチュです。

No.8 回答者： salineroya 回答日時： 2014/03/19 19:04

周囲の方々がいろいろなことをおっしゃっているようですが違反建築と決めつけるのはいかがなものでしょうか。

「住宅の居室を地階に設ける場合の指導指針ついて」という文書が建設省住指発第408号（平成元年10月27日）で出されており、相談者の方の地下室がこれにのっとって設計された可能性もあります。現行の建築基準法の地下室にお関する規定は平成12年の改正によっていますが、この法律でも、以前のものでも「空堀」は絶対条件ではありません。問題なのは地下室の湿気と、漏水なのだと思いますが、この解決策を探るのが建設的かと思います。ただ、耐圧版と立ち上がりの部分に止水板が配いていないというような根本的な施工不良があった場合は、是正は可なり難しいと思います。

この回答へのお礼

ですね、地下室のデメリットをちゃんと理解していればよかったです。

お礼日時：2014/03/19 22:42

No.7 ベストアンサー 回答者： antarctica-2001 回答日時： 2014/03/19 13:44

１・建築基準法第２条４号

　　　居室とは居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいいますので工場の作業場も居室です
　　　カラオケルームは当然居室です

２・建築基準法第28条第１項ただし書き
　　　原則居室には採光が必要だがやむを得ない場合は不要です
　　　カラオケルームは騒音の関係で開口部を設けたく無いと申請すれば許可される可能性は高いです。この辺の判断は各特定行政庁によっても判断が分かれる所ですが、少なくとも私の地域では不要です

３・建築基準法施行令第22条の２第一号
　　　地下における住宅等の居室の技術的基準として以下の３つの内１つを満たせば良いとなっています
　　　１・ドライエリアの設置　２・換気設備の設置　３・湿度調整設備の設置
　　　１のドライエリアの基準は国土交通省告示平成12年1430号にありますが、別に採光についての記述は何も無りませんので採光については何も検討しません（窓が有れば良いという話でも無いので）
　　　原則上記２で示したように採光は不要だからです

以上の点からこの建物は建築基準法的には問題無しと考えます

ただ実際に要求した性能を満たしていないということであれば、それは違反建築物ではなくて施工不良若しくは民法上の瑕疵物件でしょう
であれば、当然引き取り拒否・減額請求・損害賠償請求等の対抗手段も講じることが出来たはずです
しかし実際には引き取られて実際に居住されているわけですし、築２５年ともなれば老朽化と取り扱われてもいかしかた無いと思います
地下を工事する場合はボーリング調査を行い地下水の高さを確認して適切な施工方法を選択する必要がありますが
住宅程度の規模で２５年も前だったら適切な調査もおこなっていないでしょうし工事が途中で中断したって事ですから慌てて防水方法を検討したのでしょう
今更ながらですが基本設計がズサンです。しかしながら民法上での新築住宅の瑕疵請求権は１０年で終わっておりますので施工業者に瑕疵責任を問うのも難しいかと思います

この回答へのお礼

その通りだと思います。

お礼日時：2014/03/19 22:40

No.6 回答者： K-Architecture 回答日時： 2014/03/15 13:22

困った事になりましたね。

まず、質問の内容から、役所・特定行政庁には責任は問えない可能性大です。
・ご自分で依頼し、内容を知った上で建設され、使用をされている。
・当時の基準法等で、開口部の無い居室にについて、法令で定める
　内装、設備、構造等を満たすなら許可の範囲でしたね。
　ですから「平成元年当時なので書類が残ってないのでどのように
　許可したのかお答えは難しい」の回答があったと思います。

＞しかしこの建築は調べると平成元年当時ではこの構造は違法建築に
　あたると思われます
の文章から、確認申請控えが存在するのでしょうか？
専門家（一級建築士資格者）に控え書類を見て頂きご判断を頂いた方がいいですね。
明快な結果が出てくると思います。
それにより、役所に責任が問えるかが出てきますし、HMへの保障も開けるかも知れません。
建築関係法令は、資格を持った人でも解釈による論争があるくらいの難解な法律で、
取り扱い注意ですから、必ず専門家（一級建築士資格者）にお願いしてください。

HMは経過年数が経っていますし、施主承認の上の施工で引渡しや使用を
されていた事を主張され、保障は難しいと思われますね・・
地下水の流入ですから、単純に埋められても、湿気が上がり建物に影響を
与える事は想像できますね。
地下室廻りに砕石パイルなど打ち込み、ちらへ流れを変えるなど色々な施工が
今はありますから、ご検討されてはと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。一度検討してみます。

お礼日時：2014/03/16 22:18

No.5 回答者： inon 回答日時： 2014/03/15 09:52

築２５年では何を言っても無理です。

ポンプが壊れるのは当たり前、１０年が耐用年数です。
しかし、施工が悪すぎますね。(設計と言うべきか）地下水位が高い場合は外防水をして、尚かつ安全の為に内部二重壁でポンプアップという設計にしないと・・・・
しかし、防水も補償期間は１５年ぐらいだし、25年も経ったら地下室の防水のやり直しも考えないといけません。書類が役所に残っていないのなら、施工者に違反建築と言う事の責任を押し付けることも無理だと思います。大体、勝手に工務店が造ったわけではなく、カラオケルームとして造ってくれと自分達が頼んだのでしょう。
全ての物に寿命があります。メンテナンスをせずに一生使える物などありません。築２５年ならリフォームするところもたくさん出てくるでしょう。その一環として、地下室のリフォームも考えたらどうでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。調べてみたら、１０年に一度壊れるのは、当たり前のようですね。地下室のデメリットをちゃんと聞かずにメーカーにお願いしたこちらもわるいですが、ただ一点、水道（地下水）が出た時点で中止という話がでて地下室はなしになるはずだったのですが、知らないうちにまた工事を始めてて施工がおわりかけていました。あの頃はバブルでこちらもメーカーにある程度まかせてしまったのもよくないですが、メーカーも利益優先で無理やり作った感じで・・・後の祭りですが、一言、地下室なんて作るものではないですねといいたい。今はまだいい工法があるのでしょうが、それでも湿気とかまた何十年後の修繕費をかんがえると・・・です。

お礼日時：2014/03/16 22:16

No.4 回答者： OldHelper 回答日時： 2014/03/15 09:19

カラオケルームは「居室」ではありません。

根本のところで誤解しています。
カラオケルームに求められるのは採光ではなく遮音です。
カラオケルームとして申請されていれば通ります。
建築確認申請は「施主」が「許可してください」と出すものです。
施工者に「地下にカラオケルームを作ってほしい」と頼み
確認申請を出したのは「施主」です。
施主が、希望する建築をして、四半世紀もたって、
今頃になって何を開き直っているのか、ということです。

この回答へのお礼

そうですね・・・ごもっともです。メーカーにまかせきりだった当方が悪いです。まぁ１０年もたたないうちに雨漏り等ひどい手抜きの家でしたが・・・ただ売却の話をし見に来られた方が、「これは違法建築だから治して貰わないと」と２人に言われました。カラオケルームで申請通るなら、それをしらなかったのでしょう。いずれにしろ許可書を探してみます。

お礼日時：2014/03/16 22:26

No.3 回答者： cipher_roy 回答日時： 2014/03/14 20:52

我が家も建て替えの際に色々と地質の問題で当初の希望を諦めたことがあります。

今回の貴方の件の場合は、建築に入る前の段階での地質調査の所からまず詰めるべきだと思います。


そもそも、地下に川が流れているのが分かった時点で再度の精密調査が必要ですし、そこから算出される時間辺りの流量が把握できた段階で 、工法をちょっとやりくりした程度でクリアできるのかくらいは建築科の大学生でも分かる代物です。


なので、工法の許可云々以前に、元々の地質調査に対する建築自体の許可のいい加減さをメーカーや役所に問う方向でいくのが良いと思います。


大体、許可の基準だって景気優先で、安全が優先された事例など聞いた試しがありません。


泣き寝入りせず、徹底的に闘うべしと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございます。川が流れてるのがわかった時点で、当時は地下室も中止にするという話になっていたのですが、メーカーが結局あきらめずに無理やり施工した感じですが、またいつポンプが壊れ浸水するかと思うとやりきれません・・・難しいのは承知で、一度弁護士に相談してみようかとは考えています。

お礼日時：2014/03/14 21:10

No.2 回答者： pasocom 回答日時： 2014/03/14 18:34

そういう地下室の規定はおそらく建築基準法施行令の規定です。

「（居室の採光及び換気）
第二十八条 　住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室（居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。）には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。
２ 　居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換気設備を設けた場合においては、この限りでない。 」
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxrefer.cgi?H_FI …

ご質問の地下室は上の「居室」として申請したのであれば、原則的には窓が無ければいけないのですが、「ただし」以下に書いてあるように「用途上やむを得ない居室は」仕方ない（窓がなくても許される）ということです。
申請の時に「カラオケルーム」と説明すれば、防音のために窓を付けないことも可能でしょう。（実際、カラオケ屋の部屋はこれで窓が付いていないのです。）
また換気についても換気扇で代用できると説明すれば許可されるでしょう。
この部屋がどう許可されたのか、またそもそも許可されないで作ってしまったのか、役所にもお宅にも書類が残っていないのなら確かめようもありません。いまさら役所からクレームが来ることもありません。
（確認申請では倉庫などと称して許可されたのかも知れません。）

ですので問題は工務店（ハウスメーカー）との間だけです。
この点では築数年であれば瑕疵として無償修理などさせることも可能でしょうが築25年では保証期間も過ぎていますし、責任を問うことは難しいでしょう。

この回答へのお礼

ありがとうございます。無駄な抵抗でしょうが、とりあえず建築許可書を探してみます。

お礼日時：2014/03/14 20:31

No.1 回答者： guess_manager 回答日時： 2014/03/14 18:28

最も大事なことは、日本国憲法下において、「建築という行為は原則自由である」ということです。

（寝たり食べたりするのと同じ）

建築基準法は、その自由な行為を警察するものですから、最低の基準が定められているのみです。これは、日本国憲法から導き出される当然の法理であるとされています。

ですから、自由に建築を建てておきながら、誰が許可したのか？！と周りを見渡しても、その怒りをぶつける相手は存在しません。建築主の自由意志に基づいて行う行為、それが建築であると理解してください。

次に、上述のごとく、一般的な建築物は、役所が許可するものではありません。

役所が行うのは、建築確認申請にあたって、提出された書類が建築基準法及び関連法（建築基準関連規定）に適合しているかどうかを「確認」するという処分行為です。

原則として、建築主事には裁量権は無く、どんなに阿呆でも、理論的にはロボットでも務まる仕事です。

建築基準法に合致しない部分を含む場合は、高度の判断が要求されるため、建築審査会（有識者が集まる会議）が同意した上で特定行政庁（≒建築主事）が許可する、という手続きを踏みます。

従って、許可案件でもなく、相当の注意義務を怠ったり、不作為の不法行為が無い場合、建築主事には責任はないものとされています。（もちろん、有る、と主張することとは妨げられてはいません）

さて、お尋ねの地下室ですが、基本的に木造住宅でも無採光の居室は作ることができません。

通常このような場合、居室ではないとして、申請します。建築主事は、その部屋が何に使われるかということは関知しませんから、図面に記載された室名で判断します。

ここに、寝室、と書いてあれば違法ですが、納戸、と書いてあれば合法です。

納戸を寝室として使ったらどうなるのか？と思うかもしれませんが、それはその使い方が常態化した時点で、そのような使い方を行った本人またはそのような使い方をさせた管理者が建築基準法違反に問われるだけのことです。

まとめますと、建築主事とか役所の責任を問うことは相当困難であると考えます。

では、何らか方策がないかというと施工者に対しては責任を追求できそうな気がしますが、その点に触れると長くなりますので割愛し、他の回答者様にお願いすることにします。

この回答へのお礼

もし、居室として申請がなされてなければ、一応メーカーは「居室として申請した」と返答しており、このやり取りは録音済みなので、なので施工後の使用方法に関与しないとしても、本来カラオケルームとして使用してはいけないのを理解して依頼主に説明もなく、施工したということに責任を追求できるのではと少しだけ期待しておりますが、地下室がこんなトラブルが多いなら先にデメリットを説明してほしかったですが、こちらが馬鹿だったということですね・・・一度許可書を探してみます。

お礼日時：2014/03/14 20:38