マンション 相続か売却か、どちらが有利？

私名義のマンション（築約30年）を２軒所有しています。
１軒は完済済みですが、もう１軒はまだ1000万以上の住宅ローンが残っています。
私には子供が二人居ますので、将来は出来ればそれぞれに1軒づつ譲りたいと考えています。
昔、聞いたところでは、相続税は大凡50％と聞きました。　という事は、2軒のマンションの内、1軒を税金で失うことになります。

私は実子から金儲けをしようとは思いませんし、ボロマンションとはいえ、将来、出来れば僅かでも財産を残してあげたいと思っていますが、私自身の住宅ローンの返済もしなければなりません。
・格安での売買
・生前相続
・死後相続
・その他
税金対策など、どの様な方法が、一番よいでしょうか？

No.3 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/06/17 11:42

No.1 Moryouyouです。

すみません。訂正です。

下記の内容がかなり間違っていました。

【間違い】
またお住まいの家にそのままお子さんが
住まれる場合などは生前贈与された場合、
贈与税の特別控除が3000万あるため、
評価額がその程度におさまるのであれば、
贈与税もかかりません。

【訂正】
お住まいの家に、そのままお子さんが
続けて住まれる場合、
(生活を共にしていた場合等）
相続する居住用宅地の価額を80%減額
してみてくれます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm
つまり相続財産を安くみてくれて、
相続税が安くなるということです。

3000万の贈与で優遇されるのは、
住宅資金として贈与された時で、
しかも消費税が10%に上がる時、
良質な住宅用家屋を取得した時
でした。A^^;)

こうした条件にはあてはまらない
ようです。申し訳ありませんでした。

この回答へのお礼

いえいえ、こちらこそ。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/06/17 11:56

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2016/06/17 20:44

失礼ながら、出発点となってる「相続税に関する知識」が間違っておられます。

「相続税は大凡50％」という知識は「相続税って高いよ、怖い怖い」というレベルの話です。
これは大人が幼児に「早く寝ないと鬼がくるぞ」といって寝かしつけるのと変わらない話です。
そのような知識から、現実問題に対してああでもないこうでもないと考えても無意味です。

相続税はおもってるよりも複雑で「私は相続税はやらない」という税理士さえいるほどです。
無論、相続税法程度は理解が及んでるのでしょうが「ひとつ間違えると負担額がしゃれにならないほど異なる」税目ですので、プロとして責任がとれないので「やらない」わけです。
まずは「相続税」は、素人があれこれとネットで情報を集めて対応できるような代物でなないことを自覚なさるのが大事かと存じます。

その上で
１、マンション２棟持ってる者が死亡したら、相続税の心配は必須なので、今から税理士に相談して対応してもらう。
２、相続に関する本を読みあさったり、ネットで情報を得て、勉強して自己流でなんとかする。
の選択となるでしょう。

大変失礼ですが「２」は、ご質問文を読む限りでの「ご質問者さまの税金知識レベル」からは、相当難しいと感じます。
また、ネット情報は正しいものもあり、まったく違うものもありで、信じきるにはあまりに不足です。
誤った知識を述べた方が責任を取りたいと言っても、責任の取りようがないので、これまた不安です。

税金対策は税理士に相談しましょう。
それが一番間違ない方法です。
　
なお参考までに、以下。

・格安での売買
　　　親族間での低廉売買は贈与税の対象になります。生半可な知識はけがをします。

・生前相続
　　相続は「人が死ぬ」ことをいいます。それを言うならば生前贈与です。

・死後相続
　　相続は「人が死ぬ」ことをいいます。死ぬことそのものを「相続の発生」といいます。
　人が死んでから、また相続をすることは「死んだのちに、生き返って、また死ぬ」ことになります。
このような表現を使われるのは恥ずかしいことでもなんでもないですが、「どの程度相続についての知識を持ってるか」は相談した人に測られます。
　たちの悪い人に「この人はまったく知らないから」と騙される恐れさえあります。
　そのため「よく知らないなら、いっそ税理士という専門家に相談するのが一番」と述べました。

この回答へのお礼

返信が遅くなり、申し訳ございませんでした。
基本的なこと自体が判っておらず、誠に申し訳ございませんでした。

お礼日時：2016/06/21 15:23

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/06/17 10:39

＞聞いたところでは、相続税は大凡50％と…

あなたは億単位の遺産を子供に残せるのですか。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

＞（築約30年）を２軒所有…

それだけなら 3億も 5億もになるとは考えにくいですけど、ほかに預金や株券などが億単位であるのですか。

＞・格安での売買…

時価より安い売買は、安い分が親から子への贈与と見なされ、子に贈与税が発生します。
もちろん、子に贈与税を払わせても、子がふつうに売買するよりは安く済むはずですから、それなりのメリットはあるでしょう。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

＞・生前相続…

そんな制度はありません。
生きている内にただで財産を譲るのは「贈与」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

親子双方に年齢制限はありますが、現時点で贈与しても、相続発生時まで贈与税支払いを猶予してもらえる制度はあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞・死後相続…

相続とは旅立って初めて発生するものであり、あえて「死後」の言葉を冠する必要はありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答、ありがとうございました。

50%とは、高額所得者対象だったのですね。
その様な基本的な事も知りませんでした。
教えて頂いたサイトは、後ほど拝見させていただきます。

お礼日時：2016/06/17 11:54

No.1 回答者： Moryouyou 回答日時： 2016/06/17 10:31

＞相続税は大凡50％

それはかなりの高額な相続財産があることになりますよ。
マンション２棟って話ではないですよね？A^^;)

お子さん2人だけですかね。
他に財産はどれだけありますか？
50%の相続税がもっていかれる計算は大変なので、
相続税率が50%の相続財産は6億4300万ぐらいです。
それでも相続税は2億1600万です。
（基礎控除が4200万あったりするので。）

因みに現在の相続税の基礎控除は、
3000万+600万×法定相続人2人
=4200万
となります。

マンション２軒、現在お住まいの不動産、
金融資産など全部ひっくるめて、
4200万以内なら、相続税はかかりません。

またお住まいの家にそのままお子さんが
住まれる場合などは生前贈与された場合、
贈与税の特別控除が3000万あるため、
評価額がその程度におさまるのであれば、
贈与税もかかりません。

基本的には不動産はそのまま相続された
財産としての評価額は実勢額よりも安く
みてくれますので、そのまま相続された
方が有利なケースが多いです。

また住宅ローンはあなたが亡くなった
場合、団体信用生命保険に入っていれば
チャラになりますが、そうでないので
あれば、負債として相続されるため、
財産は1000万マイナスとなります。
場合によっては相続放棄される可能性も
ありますよ。A^^;)

全部で相続財産がどれだけあるか？
築30年のマンションがどのぐらいの
評価額となるか？
あたりが判断基準になりますかね？

いかがでしょう？

この回答へのお礼

早速のご回答、有り難うございます。

はい、2棟ではなく、2軒です。(^^;
他には特にめぼしい物もなく、寂しい限りです。
税金等々の事に関しましては、全く知識もなく、具体例も書いて頂き大変助かりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2016/06/17 11:43