不動産について教えて下さい。現在住んでいる家はもともと祖父の家で、30年ほど前に祖父が亡くなってから

Question

不動産について教えて下さい。現在住んでいる家はもともと祖父の家で、30年ほど前に祖父が亡くなってからは、私の父と父の弟妹の合計5人の名義になっていました。父が病気&高齢になり、家も老朽化していたので長女である私の名義に変えて建て直そうと話していた矢先に父が病気で亡くなりました。私と弟(長男)はこの家にずっと住んでいます。
となると今は父の弟妹と、母の名義になるかと思うのですが、固定資産税は父の弟妹分も母がずっと支払っています。皆で話し合えばいいのでしょうが、もし母の名義を私もしくは弟に変えた場合、残りの人達が反対しても家を立て直すことは可能でしょうか。
ずっと住んでいるのは私たちなので、父の弟妹の固定資産税を払うのはいわば当然だと思うのですが、これは自分達の持ち分を放棄したと見なされませんか？それとも彼らの土地に住み続けている私達に文句一つ言ってこない、優しい人達だと感謝するしかないのでしょうか。
詳しいかた、教えていただけると助かります。

hata。79 · Accepted Answer

祖父名義の土地が相続人５人の共有名義になっていた。相続人の一人が死亡して、質問者がその長女であるということですね。

ずっと住んでいると名義が変更されるということはありません。
固定資産税の支払いをずっとしてると名義が変更されるということもありません。
後に述べる時効取得を主張するさいの参考資料となる程度です。
不動産の名義は「登記されてる所有権者の変更」が必要です。

共有名義である家を建て替えるということは、共有者の承諾なしでは、争いの原因となるだけです。
あなたが所有してる（共有でも同じです）家を勝手に立て替えられたら、どうされますか。

仮に全額長女が建て替えた家代金を負担した場合には、勝手の家の共有者への贈与行為となりかねません。
一度建物を壊して滅失登記をし、その後単独所有権者での所有権登記をすれば贈与行為とはなりませんが、「おれが所有権を一部持ってる建物を勝手に取り壊しされた」として損害賠償請求されたら、負ける話です。

「ずっと住んでいるのは私たちなので、父の弟妹の固定資産税を払うのはいわば当然だと思うのですが、これは自分達の持ち分を放棄したと見なされませんか？」
⇒ここでいう自分達とは、固定資産税を払ってた人ではなく、払ってない人を指してるのですよね？（ご質問文で「私たち」と「自分たち」という主語が出てますが、わかりにくくなってます）。

「それとも彼らの土地に住み続けている私達に文句一つ言ってこない、優しい人達だと感謝するしかないのでしょうか。」
⇒土地に住み続けてるが地代を取らないことを、使用貸借といいます。
例えば、親の土地に子が建物を建てても地代をとらないという例です。
このことと、その不動産（土地、建物）の所有権を放棄したこととは全く別の話です。

これはあなたが相続によって不動産を得、共有名義にしてたと考えれば理解が深まります。
自分は土地建物の何割かの所有権を持っていて、法務局にも登記してある。
つまり建物が売却された場合には、当然にその代金は受領すべき立場となり、譲渡所得も発生するし確定申告書も提出して納税しなくてはならない。
しかるに、建物に住んでる数人の建物共有者が建物を自分に連絡もなく売却してその代金を私腹してしまった。
さてどうします？
優しい人になりきって、よくぞ自分の建物を売ってくださった。
おかげで、自分は税務署から指導をうけて本税と無申告加算税と延滞税を払ったよ。
と言いますか？

長文となりましたが、すでにご質問者が気が付いてるように「所有権は放棄しない限り自分のもとからは離れない」です。
祖父から受けた土地建物には所有権登記がされております。
この土地建物を３０年以上も「自分たちのもの」として使用し住んできた者に、所有権が移転してしまう時効取得という制度があります。
これを利用して自分たちのものであるとし、そのうえで「では家を建て替えよう」という話になります。

時効取得したと法務局に所有権移転登記を申請するさいには、色々な書類提出を要します。
その過程では「対象不動産は共有なので、共有者から買い取るなりした方が早いのではないか」という話は出ると思います。

当然に共有者は「あの土地建物はじいちゃんから相続を受けたもので、所有権登記がされてる」という認識もあるでしょう。
固定資産税の支払いは「とにかく支払いがされていれば、市役所は文句を言わない」ものなので、実際に共有者の誰あてに通知が来ていようが、誰が負担していようが、これによって不動産の名義変更がされることはありません。

本質問では、建て替えようとしてる家については「建て替えをしたい。ついては一度壊すことになるので共有者に話を通して、単純に「うん、いいよ」と承諾をいただくか、壊してしまう建物の時価相当額のうち共有分について現金支払をして買い取り、そのうえで取り壊しするというのが筋でしょう。
取り壊ししてしまう建物ですから、共有者から所有権移転をする必要は実際的には要らない手続きですが、「のちのち、絶対に面倒が起きないようにしておきたい」というならば、一度共有名義を単独名義にしておく（共有者から売買で得たとする登記をする）こともあります。

要点は「ずーと住んでいる」「固定資産税も払っている」ことで、所有権は移転しないということです。
時効取得という所有権移転原因もありますが、相続で得た共有者が、他の共有者にたいして時効取得を主張するという非常に稀なケースとなります。
時効取得などは「まったくの赤の他人様」に対して行うのが一般的です。

yumeiroyamaneko · Answer

その建物に住んでいるかどうかに関係なく，他の共有者の同意なく建物を建て替えることはできません。

祖父の死亡後，父と父の弟妹（つまり叔父・叔母）の合計5人の名義になっている，ということからすると，たぶん持分各5分の1ずつの共有なのだろうと思います。
その「共有」というのが問題で，民法251条は，「各共有者は，他の共有者の同意を得なければ，共有物に変更を加えることができない」とあります。建替えのためには，旧建物の取り壊しをしなければなりませんが，取り壊しは，この変更行為を超える処分行為です。同意なくどころか反対を押し切って建物を取り壊すのは他人物の損壊であり，民法709条により損害賠償請求をされて当然の行為です。建替えをしたいなら，ちゃんと叔父・叔母全員の同意を取りましょう。

固定資産税については，地方税法10条の2第1項により，納税者，つまり共有者全員がが連帯して納付する義務を負いますので，あなた方がその全額を納付していることで何か不利益を被ることはありません。むしろ共有者同士の間では，民法253条により持分に応じた負担を負うべきものなので，理論的には他の共有者にその負担分を求償できるものです。ですが，もしもそんなことをしたら他の共有者が自分たちにもその建物を使用させろという話になってしまうことでしょう。あなた方が独占的に使用するための対価として負担しているのだと思っていたほうが良いように思います。

建替えをしたいのであれば他の共有者の同意をもらって建替えを行い，新建物についてはその資金を出した人の名義で登記することになるので，新建物については叔父・叔母の名義が入ってくることはないのだろうと思いますが，土地についてはどのようになっているのでしょうか？
もしも土地も5人の名義になっているのであれば，その土地についての使用の取り決めをしておいたほうがいいのではないかと思います。今は何も言わないかもしれませんが，これからもそれが続くとは限りません。本当は契約書を交わしておいたほうがいいと思うのですが，そうなるとちょっとおおごとになってしまうので，固定資産税を負担する代わりに使用を認めるといった内容の念書でも交わしておくと，ちょっとは安心かなと思います。

ちなみに，お父さんが亡くなったことによる相続の登記はしておいたほうがいいと思います。相続の登記をしなくても不動産を利用できるからいいやなんて思っていると，世代交代が起きて相続関係がややこしくなり，また面倒くさいことを言い出す人が現れたりすると相続が争族となるために，登記も簡単にできず，また親類関係も悪くなってしまうようなことがありますから。

agboy2 · Answer

質問文には書いてありませんが、土地建物とも5人の共有になっていると想像します。
ご尊父に特に遺言がなく、法定相続となる場合には、御母堂が1/2、質問者様と弟さんがそれぞれ1/4の持分になりますが、その持分割合については、他の共有者の方は関係しませんので、ご家族で話し合い、全部を御母堂の名義にされても良いでしょうし、お二人で相続されても良いと思います。個人的には、叔父母様から見て、御母堂は他人、質問者様姉弟は身内だという認識であると考えられた方が良いと思います。

現在のところ、共有開始時にくらべ、共有名義者に相続が発生する事により、権利関係が複雑化してきました。
叔父母様に相続が発生した場合には、その配偶者や従兄弟姉妹の名義に変更されることになります。
売買の際などには、共有名義者全員の同意が必要ですから、その可能性があるのであれば、権利関係は単純にしておかれた方が良いでしょう。

質問文からは、当該土地建物を売却して、売却代金を持分割合に応じて分配する必要性も感じられず、他の共有者の方々も『本家の権利を持っている』ことで納得されているようにも思われます。

質問文では、老朽化に伴う建替えも視野に入れておられるようですが、現在の家屋の滅失登記、建築の承諾に、他の共有者である叔父母様の同意が必要です。
考え方としては
①土地の権利関係は現在のままとして、新築建物は質問者様ご一家の名義とする。
②土地の権利関係も整理して、土地建物とも質問者様ご一家の名義とする。
などが考えられます。

いずれの場合でも、相応の対価が必要になると思われ、それについては関係者でご相談いただくしかないですね。

都内で、人が住まなくなったのに、朽廃して物騒なイメージの家が散見されるようになったのをTVニュースで良く見ますが、かなりの確率で、権利関係で揉めてしまい、売ることも、家を建て替えることも出来なくなったモノが含まれていると思います。

親戚関係で金銭が絡むハナシになるのは気が進まないかも知れないでしょうけれど、こういった問題で一番の被害を被るのは、当該家屋に居住できなくなる質問者様ご一家ですから、次の相続が発生して、より権利者が増える前に、手を打たれた方が良いでしょう。

みやさん55 · Answer

まず、土地の名義がどうなっているのかが疑問点です。
おじいさまの亡くなった後に、「家」の名義変更されているところをみると、
たぶん、土地の名義変更されていると考えられます。
上記を元にして、話をさせて頂きます。
まず、相続に関しては、お父様の持分だけの相続となります。
老朽化のために家を滅失（壊す）には、法律上他の持主の同意は必要なく一人の持主によって申請ができます。
ただし、そうした場合、「家」が資産として判断できる場合は、他の持主が余りいい気がしないと思います。
もし、その後、同土地に建物を建てる場合は、所有者全員の同意が必要になりますので、勝手にしたことを
理由に、同意してもらえない可能性がありますので、よく話し合いをしておくことをお勧めします。
権利の関係をいうなら、固定資産税を払っているいないにかかわらず、所有権には関係ありません。
所有者の誰かが払えばいいことになっております。
できるのは、せいぜい今まで払っていた固定資産税の案分分を請求することだけです。
また、使用していた人がご自分の家族であるなら、一番払うべき存在であることだけはいうまでもありません。

結論から言うなら、一番いい方法は、持分を所有する人とよく話し合いをすることです。
そして、できれば、所有者を一人の人に集約するために、持分を売ってもらえるか、あるいは贈与してもらえるかの相談をしてください。
相手があることですので、税金を払っているの管理は自分たちがしているだのと、高圧的にならずに、
お父様の死亡と建物の老朽化と、お互いに相続によって今後の土地建物の管理が難しくなることを述べて、先輩のご助力をこうような話し方を
していくことが重要かと思います。

mukaiyama · Answer

＞祖父が亡くなってからは、私の父と父の弟妹の合計5人の名義に…

腹水は盆に返りませんが、その時に道を誤りましたね。
包丁で切り分けることができないものを共有財産とすることは、以後に補修や改良をしたり売りたくなったりしたときに全員の同意が必要になるのです。
さらに、そのうちの誰かが旅立てば権利者はネズミ算式に増えてくるのです。

あなたがその土地建物を欲しいのなら、これを機会に、共有分を買い取ることです。

＞となると今は父の弟妹と、母の名義になるかと思うのですが…

父の持ち分は、母とあなたがた兄弟に分割されます。
叔父・叔母の持ち分は現在のところそのままです。

＞残りの人達が反対しても家を立て直すことは…

無理です。

現在の価値から叔父・叔母の持ち分を現金に換算した額を叔父・叔母に支払い、あなた1人の名義にすることです。
建て替えはその後です。

＞これは自分達の持ち分を放棄したと見なされませんか…

ずいぶんと都合の良いことおっしゃいますね。
ではあなたがた母子は 30年間にわたり、叔父・叔母の持ち分に対して地代・家賃を払ってきたのですか。
その家に 5つの部屋があるとすれば 1つしか自分のものではなく、残りの 4部屋は叔父・叔母のものですから、使うには地代と家賃が必要なのですよ。

＞それとも彼らの土地に住み続けている私達に文句一つ言ってこない、優しい人達だと…

固定資産税と地代・家賃とどちらが高いか安いかを比べてみれば、自ずと結論は出るでしょう。

これを教訓に、あなたの次の世代には絶対に共有名義などしないよう、しっかり申し送りしてください。

不動産について教えて下さい。現在住んでいる家はもともと祖父の家で、30年ほど前に祖父が亡くなってから

その建物に住んでいるかどうかに関係なく，他の共有者の同意なく建物を建て替えることはできません。

質問文には書いてありませんが、土地建物とも5人の共有になっていると想像します。

祖父名義の土地が相続人５人の共有名義になっていた。

まず、土地の名義がどうなっているのかが疑問点です。

＞祖父が亡くなってからは、私の父と父の弟妹の合計5人の名義に…

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