区画整理に伴う移転補償の営業補償について

10年以上地元密着の小中学生対象の学習塾を経営しております。（物件は賃貸）
3年ほど前から営業している場所が区画整理にかかり移転しないといけないとの話がでていました。
大きな道路ができるので現在の場所やすぐ近隣での継続営業は難しいと思います。
地元でも道路ができる話は皆さんご存知で、新しくご入塾希望の方はたいてい「ここも立ち退き？」みたいな話にはなっています。
そのような状態ですのでここ1～2年は「（中学）卒業までは見て頂けそうもないですね。」といった感じで敬遠され、体験学習を受けても契約に至ることが徐々に少なくなりいわゆる「ジリ貧」になりつつありました。

ただ移転補償でいくらかは出るだろうと思っていました。ちなみに移転補償交渉開始前（1～2年前）に早めに移転すると一切保証は出ないので、ジリ貧でもある程度は耐えざるを得ないかなぁとも腹はくくっていました。
先日、ようやく保障費用の概算は出してもらったのですが、「営業補償」の部分が、驚くほど少なく2ケタ前半万円でした。
考え方は移転するのに1か月程度営業ができないから、その分の保証みたいです。
これっていわゆる小売業で不特定多数が買い物にくるお店を想定しているようで、地元固定客（生徒）のみを相手に商売している業種にはおかしな話だと思うのですが。

私個人の見解ですが、2年ほど前の生徒数を100とした際に1年前が70、今年が50なら、減少した30+50の80くらいの金額、また移転先で100にもどるのに2年ほどかかるならその保証もなければ割にあわないような気がします。
ググってみると「得意先損失補償」みたいなものも出てきたのですが、該当するのかもわかりません。
なんだか2年ほどジリ貧に耐えたのが馬鹿らしくなりそうです。

人生そう何回も移転補償を受ける機会などないですし（もちろん私も初めて）、こういったものって交渉次第なんですか？
それとも交渉しても無駄なものなんですか？

No.4 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2016/12/21 18:46

例えば道路拡幅などの都市計画があった場合に、計画決定後には拡幅部分あたる土地には木造２階建程度しか新築できなくなり、事業決定になると新規の建物は何も建てられず、事業決定時に存在している建物に対しての補償をすることになります。

すると、計画決定の期間が長くなれば、その土地上に補償の必要な建物が存在する可能性が低くなることになりますよね。

私も、区画整理の移転補償の窓口になったのは2回、再開発に伴う移転交渉も２回ありますが、その計画の事業規模と、自社の権利がその計画に占める割合で、ある程度の余地はあると思います。ただ、質問文を読む限りは、周囲は区画整理事業ありきで動いており、収益低下傾向にあるという事ですから、交渉が長引いたとしても行政側としては補償すべき損失単価が減少するということになりかねませんか？

行政も鬼でもなければ仏でもないですから、諸事情を検討して質問者様よりの裁量をしてくれる可能性もありますし、所謂『ゴネ得』のニオイを感じた時には過剰に反応する可能性もアリマス。
高額な買い物をする場合の値引き交渉のようなモノで、誰かが上手くいったケースが、今回当てはまるかどうかは誰も保証してくれません。どこら辺が着地点なのかを状況を客観的に判断できそうな人に相談してみるのも手かも知れませんね。

この回答へのお礼

>>行政も鬼でもなければ仏でもないですから、諸事情を検討して質問者様よりの裁量をしてくれる可能性もありますし、所謂『ゴネ得』のニオイを感じた時には過剰に反応する可能性もアリマス。

大変わかりやすいご回答で共感できました。ありがとうございました。

お礼日時：2016/12/22 13:31

No.3 回答者： area_69 回答日時： 2016/12/21 18:08

とりあえず　行政不服申し立てをしてみたら

No.2 回答者： tsuyoshi2004 回答日時： 2016/12/21 17:37

交渉次第という面もありますが、それほど大きくは変わらないでしょう。

一般論としては、「未来に対する補償はない」ということが原則でしょう。
たとえば、移転した結果逆にすぐに移転話が出る前以上に生徒が集まった場合にはその差は返すのでしょうか？

さらに現在の生徒が減少している理由が、移転だけが原因であることを立証できるでしょうか？
また生徒数が減ってきたことに対しての経営努力をどれほどしているでしょうか？
言い換えると、移転に対しての最大限の経営努力をした結果が現状であるという合理的な立証が必要です。

No.1 回答者： GooUserラック 回答日時： 2016/12/21 16:53

こんな考えはどうでしょうか？

逆に地元の小中学校が別の場所に移る場合は営業補償は出ると思いますか？