義理父（妻の父）所有の土地に3000万の家を建てます。義理父から妻に1000万の資金援助があるため、

義理父（妻の父）所有の土地に3000万の家を建てます。義理父から妻に1000万の資金援助があるため、住宅ローンは夫の私が2000万で申し込み、建物の登記は、妻3分の1、私3分の2にしようと思っています。
土地は、義理父から妻へ生前贈与してもよいと言っていますが、贈与税が高いので、相続するまで無償の使用貸借をしようと思っています。

【質問】
1、義理父の土地に建てる建物の持分に、実の親子ではない私が入っていても、土地を無償で使用貸借できるのでしょうか。

2、もし使用貸借できない場合は、妻が住宅ローンを申し込み、建物登記を妻100%にするしかないでしょうか。

3、相続時にもめないために生前贈与してしまったほうがよいでしょうか。妻には兄弟がいます。

ご回答よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2017/10/04 16:42

詳細は税理士に相談されることをおすすめします。

まずは、使用貸借などに制限はありません。他人でも身内でもよいのです。
次に、住宅取得資金の贈与ということで、贈与税の優遇措置があることはご存知でしょうか？
これは、直系尊属からの住宅取得資金の贈与においては、非課税枠があるということです。さらに非課税枠を超えても、通常の贈与よりも贈与税負担が軽くなる計算の特例もあります。

あなたと義父では直系尊属の官界ではありませんが、奥様と義父であれば直系尊属となるでしょう。状況が許せばということになりますが、義父とあなたの間で養子縁組ができれば、養父と養子では親子関係にありますので、直系尊属とも言えます。ただ、この場合には、奥様の苗字にあなたが鳴ったという場合であればよいですが、あなたの苗字に奥様がなったという場合ですと、あなた方ご夫婦の苗字が変わることとなってしまいます。
これは、養子縁組では、養親の苗字に養子がなるのが原則であって、例外として養子縁組の際にすでに婚姻により苗字の選択で変わった人であれば、その選択が優先されるという制度の為です。あなたの姓を奥様が選んだ場合には、あなたは選択していないということなのです。

次に、義父のご年齢や体調など次第ではありますが、この時点で生前贈与を贈与税の制度で、相続時精算課税制度というものもあります。これは、贈与税を一定条件下のもとで課税を保留し、相続税の課税まで課税をとどめるというものです。これが認められれば、贈与をいましても贈与税がかからず、将来の贈与税よりも安価であろう相続税まで先送りができるということなのです。

あとは、まだ元気であれば、数年ごとに少しずつ土地を贈与してもらえばよいでしょう。
その際には奥様でもよいですし、あなたを含めてもよいです。贈与税の課税されるギリギリの贈与で贈与してもらうのです。ただ、毎年でスト連年贈与などとしてあとで問題になりかねません。税理士などに相談の上で計画的に贈与というのもよいでしょうね。

さらに突っ込んでいけば、義父が株主の法人を作り、不動産の法人化をしてしまうのです。その後計画的に法人の株式等の評価を下げるようにしたうえで、株を贈与してもらうのです。そのうえで法人を解散させれば、株主に配当させるということもできるのかもしれません。

今は誰も文句を言わなくても、奥様のご兄弟姉妹などからずるいとして請求されかねませんからね。しっかりと安心できる状況にされたほうがよいと思いますね。

この回答へのお礼

土地は非課税の110万の範囲内で、妻と私と子供に毎年少しずつ贈与してもらうことも考えてみます。詳細は税理士に相談します。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/10/09 13:00

No.3 回答者： hata。79 回答日時： 2017/10/03 21:59

１　土地の使用貸借

　土地の所有権者に地代支払なしで、土地利用を許されること。
　親子でも良いし、他人でもよい。

２　省略
３　親が持ってる財産を生前に贈与を受けようと、亡くなった時に遺産分割しようと、相続人間では揉めるものは揉めます。
　　贈与は親と子の間だけでできますから、他の相続人の許可を得る必要がありません。そのため、後に「おれは親父があいつに土地を贈与するなんて話は聞いてない」と言い出す相続人が出てくるのです。
　親子間の贈与でも、こと土地の贈与は、他の推定相続人に話を通しておく必要があります。

この回答へのお礼

土地を生前贈与にするかどうかは、相続人の兄弟も含めて話し合いたいと思います。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/10/09 12:57

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2017/10/03 18:24

＞父から妻へ生前贈与してもよいと言っていますが、贈与税が高いので…

親子間の贈与には、現時点では贈与税を納めなくて良くなる特例がいくつもありますけど。

・親が 60歳以上、子が 20歳以上になっているなら、現金でも現金以外の資産贈与でも
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm
親がそんな年寄りでないとお怒りなら、60になるまでは地代を払えば良い。

・年齢制限なく、現金の贈与
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

＞実の親子ではない私が入っていても…

それはだめです。
あくまでも妻の持ち分だけがオーケーとなるだけです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

＞3、相続時にもめないために生前贈与して…

だから、特例のどれかを利用して贈与税を払うことなく、今のうちに名実ともに妻のものにしてしまうことです。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

タックスアンサー参考にさせていただきました。現金の贈与分は非課税の特例の範囲内でした。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/10/09 12:54

No.1 回答者： 6JYB 回答日時： 2017/10/03 18:12

質問】

1、義理父の土地に建てる建物の持分に、実の親子ではない私が入っていても、土地を無償で使用貸借できるのでしょうか。
A：問題ありません。ご厚意で赤の他人に無償で貸し出す人もいます。
　 （固定資産税分くらいは払うのが常識かも知れませんが）

2、もし使用貸借できない場合は、妻が住宅ローンを申し込み、建物登記を妻100%にするしかないでしょうか。
Ａ：建物と土地は別個の考えです。一緒にしてはいけません。

3、相続時にもめないために生前贈与してしまったほうがよいでしょうか。妻には兄弟がいます。
Ａ：どのタイミングでも揉める時は揉めます。
　　【例】その分分け前を減らせ！　など。

この回答へのお礼

他人でも使用貸借できるとのことで安心いたしました。ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2017/10/09 12:51