故人の不動産の名義変更についての質問です。 亡き母の所有する不動産(店舗兼住居)ですが、生前には姪に

故人の不動産の名義変更についての質問です。

亡き母の所有する不動産(店舗兼住居)ですが、生前には姪に贈与すると口頭では言っておりました。
(実際、長年姪が住んでおりました。)
しかし、急逝してしまった為、直接、姪に名義変更は出来ないと聞きました。
遺言書があればできるとのことでしたが、口頭の約束では、ダメなのでしょうか？
証人としては、姪本人、故人の夫、故人の長男、長女が聞いております。
詳しい方、お教えください。

No.2 ベストアンサー 回答者： hata。79 回答日時： 2018/04/07 00:40

故人＝母＝A

故人の夫＝B
故人の長男＝C
故人の長女＝D
質問者はBかCかDか。あるいはC、D以外のAとBの間の子でしょう。
C、D以外の兄弟姉妹の存在があるかないか記載が漏れてます。

１　Aの法定相続人は、BとBの子です。
　ご質問ではBの子は上記「CとDだけ」と言い切れません。
　CとD以外にE、F、G・・・と兄弟姉妹がいて、そのうちCとDが「Aが姪に不動産を贈与したいと口にしていた」と証言できるだけです。
　ご質問文にケチをつけるようですが、Aの子は全部で何人いるのでしょうか。CとDだけですか。
それとも他にいますか。

２　Aの姪は法定相続人ではありません。
　また遺贈を受けるにしても「書面で残されてない」ので、法務局における所有権移転登記ができません。
　できるのは「Aの不動産につき、姪が所有権を得ることに対して異議を唱えない」ことを証する書面を作成するだけです。これとて法務局で所有権移転登記の原因証書と認めてくれるかどうか（門外漢なので、断定は控えておきます）。

３　実際の手続きとしては、法定相続人のうち一人が「該当不動産（姪が住んでいるという家）」を相続します。当然ですが法定相続人全員での遺産分割協議書を作成します。
　ここでは便宜的にBが相続したことにしましょう。

４　Bに、所有権移転登記します。原因は「相続」です。
　その後、BとAの間で贈与契約書を作成して、くだんの物件の所有権を姪にします。
　このとき所有権移転登記の原因は「贈与」となります。

５　姪にとっては、自分の伯母（叔母かもしれませんが）からの贈与をうけても、Bから贈与を受けても、贈与税負担をすることに変わりはありません。

　ここで、法定相続人全員で遺産分割するときに「Aから姪に遺贈があった」とすると、贈与税の対象ではなく相続税の対象となるかのように感じますが、姪はAの法定相続人ではありませんので、相続税ではなく贈与税の対象になります。
　
６　いずれにしても「法定相続人全員の同意」がないとBが該当不動産を相続できません。子C、D以外の子がいたら、これらにも姪に贈与をするAの意思があったことを認めさせないとなりません。

この回答へのお礼

子はCとDだけです。

大変詳しく教えて頂きありがとうございました。
理解できました。
ありがとうございました。

お礼日時：2018/04/07 10:48

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/04/06 22:18

＞証人としては、姪本人、故人の夫、故人の…

そういうことは関係なくすべてご破算にして、一から考え直してもなお本来の法定相続人全員が同意できるなら、姪への贈与は可能です。
この場合、相続ではなくあくまでも贈与ですので、姪には贈与税の申告と納付義務が生じます。

＞亡き母の所有する不動産(店舗兼住居…

土地は関係ないのですね。

では、建物の固定資産税評価額
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …
から基礎控除の 110万円を引いて所定の税率
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …
をかけ算した分が、姪の贈与税となります。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございました。
参考になりました。

お礼日時：2018/04/07 10:46