土地の売却と贈与税

現在、親が所有する戸建て（かなり老朽化しています）に夫婦で住まわせてもらっています。
両親は別の場所に住んでいます。
当初は土地の名義はそのままで、建て替えのみを検討していたのですが、現在は土地を売却して新たに引っ越しをする方向に考えが変わりつつあります。
親からは土地は好きにしていいと言われており、住み替え資金に役立てようと思っていたのですが、贈与税をかなり支払わないといけないらしく悩んでおります。
税理士さんに無料相談にのってもらったところ、「売却価格の40%を贈与税として支払わないとならない。勿体ないので親御さんが亡くなって相続するまで待つか、名義人の父親が売却して新たな土地を父親名義で購入し、上物はおたくらで建てる方法しかない」と言われました。
確かに40%も支払う事は避けたいですし、今の場所に建て替えすれば何の問題もないのですが、色々とあり今の場所を離れたいと思っています。
苦労せずに貰ったのだから、大人しく税金払えよと言われてしまえばそれまでなのですが、他に方法がありましたらお教え願いたいです。
よろしくお願い致します。

No.2 回答者： こひさまりじえ 回答日時： 2021/03/02 17:33

はじめまして。

神戸の異人館で不動産を営んでおります。ぼくの経験がお役にたてば。今回のようなケースは、規模が違うものの似たものがあります。原則では、税理士の先生のおっしゃるようなことになると思います。

が、実際現場でお客さんのことを考えた時には、合法的に節税もできて、新築も手に入るのが一番いいですので、今のお家をぼく達のような不動産業者が買い取る（金額はもちろん相談して決めます）ことにして、その資金は一度お父さんのものになりますが、そこから資金援助をどのように受けるのかを具体的に打ち合わせて進めて行くのがいいと思います。

信頼できるお知り合いの不動産屋さんに相談されると親身になってくれると思いますよ。現場で培った知恵と方法を教えてくれると思います(^ ^

No.1 回答者： mukaiyam 回答日時： 2021/03/02 17:16

＞「売却価格の40%を贈与税として支払わないとならない…

あらら、ずいぶんとふっかけた税理士さんですね。
売値も決まらないのに十把一絡げに 40% なんて言いすぎです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

と言うかそれ以前に、父が売った段階で父に譲渡による所得税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
が発生しますから、それも足し算して考えないといけません。

むしろ、土地の状態で父から子へ贈与を受け、子が土地を売却する方が税負担は少ないでしょう。

土地のまま贈与を受けたときの贈与税は、路線価のある土地なら路線価で、路線価のない土地なら固定資産税評価額で算定
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …
しますので、売れた現金を贈与してもらうより贈与税額はよっぽど少なくなります。

次に、売却したときの譲渡所得税は、取得費として父がもともと買ったときの値段に加え、贈与時の登録免許税に不動産取得税なども加えることができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

先祖代々の土地で父がもともと買ったときの値段などないというのなら、売値の 5% が取得費で、これに贈与時の不動産取得税などを加えます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …