共有名義の土地の借地権について

Question

兄と私（弟）との共有名義の土地についての相談です。

数年前に親が亡くなりました。
兄と親は、親が建てた賃貸アパートで同居しており、
遺産は不動産のみだったので、遺産分割協議の結果
アパートは兄、土地は兄弟で共有（１：１）という形にしました。
数年が経ち、いつまでも共有という状態はお互い良くないと考え
兄が私の持ち分を買い取ると言ってきたのですが、そこで問題が。

亡くなった親がアパートを法人化しており、
そのアパートに土地を貸しているという形になっていた為、
借地権が設定されておりその割合が７０％。
なので市場価格の３割程度の価格で土地を買い取りたいとのこと。

借地権云々のことを全く知らなかった自分の落ち度もありますが、
突然自分が相続した土地が３割の価値しかないものだと言われ動揺しています。
納得がいかないのは、借地権があるせいで兄は一方的に得（私から安く土地を買い取れる）で、
私には損しかないということです。

色々調べてみましたが、借地権は相続時の税負担を軽減するために設定していることが多く、
後の兄弟間での土地の売買では必ずしもこの借地権割合を引く必要は無いと書かれているものもあり、何が正しいのかわからず困惑しています。

詳しい方がいらっしゃれば是非教えて頂けないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

suzuki0013 · Accepted Answer

#4再回答

＞地代は僅かですがもらっています。

その僅かという”金額”が重要だよ。
受け取る側はわずかな金額だと感じても、実際には相場なりの地代という可能性もあるから。
相場なりの地代の支払はないと思うけれど、少し安いくらいであれば通常の賃借でもありえること。
通常程度の地代を支払っている兄は強めの主張をすることもできる。
だからと言って兄の主張が丸々正しいということではないけどね。

＞それと兄が持ってきた書類を読み返すと、買い取るのは兄ではなく法人のアパート（社長？は兄）になっていました、すみません。

そうだろうねぇ。
兄が直接買い取ると借地権割合ウンヌン言う根拠がなくなるから。
でもこれは浅知恵レベルの話だから、素人をだますときにしか使えないよ。
だって、本件の法人はアパート経営のための法人で代表者が兄なんだから、兄本人が買いとるに等しい。

＞その場合はやはりこの借地権割合というのは絶対的なものなのでしょうか？

その場合でもそうではない場合でも絶対的なものではないよ。
借地権割合とは借地の財産価値が分かるように国税庁が決めたもの。
別にこの金額で取引しなければならないなんて法律ではない。
一般的な借地の買取だって、借地権割合を参考にはするが、当事者間で売買金額を協議して決める。

＞兄（の税理士）によると、
＞「借地権割合をひくのはもうそういう決まりなので」とのこと。
＞「相続の時もこの借地権割合をひいて計算した（から相続税が安くすんだ）
＞なので今回の買取価格に関しても同様になる」らしく、
＞議論の余地なしといった感じだったので、

それは本当に税理士がそう言ったのかな？
もしも本当にこの説明をしていたとすれば、その税理士には問題があるよ。
不動産業者が同じ説明をしていたら100％宅建業法違反になる説明だから。
不動産取引は専門外である税理士は、税理士倫理上、この類の発言はしないし、したとしてもかなりオブラートに包んでどちらとも受け取れるようなマイルドな発言。
この発言は、税理士がそう言っていると兄から聞いた話とかじゃないのかな？
また、相続財産の評価の際の説明であれば妥当な内容なので、もしかしたら税理士のその発言はあくまで相続の話だと後で言い逃れできるような言い回しをしていて、質問者に「今回の買取価格も同様だ」と錯誤させる狙いがあるのかもね。

＞諦めるしかないのかと思ってしまいました。

税理士という専門職に言われると、専門外のことでも信じてしまうものだからね。

＞売買価格は買主の言いなりになる必要はなく高く売りつけてもいい、ということであれば底地権であってもその土地の市場価格相当の値段での買取を要求できるのでしょうか？

もちろん当然に請求できるよ。
別にこちらから買い取って欲しいと言ったわけでもなく、相手が欲しいというんだから強気で金額をつけられる。
「そんなに欲しいというんなら〇千万なら売ってやるよ」と高値をつけたっていいくらい。
ただ、現実問題として、そんな高額の売買が成立するはずもなく、相場なりか、少し安くなるだろう。

あまりこじれると共有物の分割請求という訴訟になり、裁判所で争うことになる。
共有物の占有状況では兄は有利（アパートが法人所有で兄はそのアパートに住んでいる）ので、裁判所では分割を認めるし、その際の金額は借地権割合なども考慮した金額になる。
つまり、相場よりも安く裁判費用までかけて売却させられるーーーという可能性があるというわけだ。

そこまで見越して、兄と話し合いを進める方が無難かな。
だから、前述の「相場なりか少し安く」という話になるわけだ。

相続財産をきっかけに兄弟間で争うことは、残念ながら少なくない。
兄弟げんかのレベルで済めばまだいいけれど、それぞれの家族や親せきが雰囲気悪くなったり、疎遠になったり、絶縁したり。
語弊を恐れずに言えば「たかがカネ」で、そこまで人と人のしがらみを壊してしまうのは悲しいことだ。

たかがカネ、されどカネ、
兄弟間でお互いの絆はきちんと確認して大切にしながら、お互いの権利を話し合って決めていくのが望ましい。

本件では質問者はいまのうちに弁護士に相談するといいと思うよ。
裁判をするわけではないけれど、相手側の言い分が適切かどうか、法律の専門家から助言を受けて話を進めていくといい。
自治体や弁護士会で無料の法律相談をしているので、そこで相談してみるのもいいし、借地権の扱いの分かる弁護士に有料（30分5千円とか）で相談するのもいい。
（弁護士と言っても借地権は取り扱いを知らない先生もいるから）

ぐっどらっくｂ

suzuki0013 · Answer

あらまあ、そういう話をぶっこんできたんだ。
お兄さんも大概だねぇ。
質問者は気の毒に。

仮に、その兄の主張が成立するためには、土地の適切な借地料を弟へ支払っていることが大前提だよ。
市場価格の3割で底地権（質問者が持っている権利）を買い取るというなら、市場価格の賃料（地代）も当然支払ってくれ！というわけだ。
数年前の相続発生時から底地売却の時点までの地代ね。

恐らくこのパターンの借地だと、地代の支払があったとしてもかなり安いはず。
そもそも親が土地を単独所有していて、親の会社に貸していたんだから、地代を高くする必要性が少ないから。

それと蛇足ながら。
3割で買い取るのは本件の場合はアパートの法人（＝借主）。
兄（共有者で貸主）が弟の土地所有権を買い取るなら、兄とは借地関係にはないんだから通常の土地の取引（収益目的の不動産）だよ。
また、持ち分なり底地権なり売買する場合に買主の言いなりになる必要はなく、いくらで売るのかは売主が決めてもいい。
高く売りつけてもいいし、第三者の不動産屋業者に売却するのもいい。

３割で買い取ると言うなら、もっと高く買ってくれる不動産屋に売る。
いま数社に打診したところで、お盆休み明けには本格的に話をすることになっている。

・・・とでも言ってみれば？
兄も慌てて金額を上げてくると思うよ。

OnneName · Answer

その法人はどうなっているのですか？

kuma-gorou · Answer

借地権割合は、路線価で決まっています。
借地権割合70％は、借地人に70％、地主に30％の権利があることになるので、貴方の場合、実勢価格の15％が正当な譲渡価格になります。

https://souzoku-academy.com/leasehold-proportion/

tamacc · Answer

捨て値で買い叩きたいのでは？別に売るのが嫌と言えばいいだけ、それから、アナタの持ち分の土地にアパートが侵入してるなら借地代をもらいましょう。
それから立場が弱いのはアナタではなく売却を求めてる兄ですが？
アナタが売らなければ困るのは兄、文句を言って来るなら関係無い第三者に売ると言えば困るのは兄ですがね。。

共有名義の土地の借地権について

#4再回答

あらまあ、そういう話をぶっこんできたんだ。

その法人はどうなっているのですか？

借地権割合は、路線価で決まっています。

捨て値で買い叩きたいのでは？別に売るのが嫌と言えばいいだけ、それから、アナタの持ち分の土地にアパートが侵入してるなら借地代をもらいましょう。

似たような質問が見つかりました

関連するカテゴリからQ&Aを探す

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング