居住用財産の中には車庫も含まれるの？

土地建物等の譲渡所得の居住用財産の3000万円の特別控除の対象となる「居住用財産」には車庫も含まれるんですか？また、車庫が建っていたその土地も「居住用財産」に含まれるのでしょうか？現在その土地を売却（譲渡）しようと考えています。
どなたか教えてください！

No.3 ベストアンサー 回答者： Richard5 回答日時： 2005/03/09 14:20

自宅と車庫との配置関係はよく判りました。

交換の特例は、仰るとおり20%以上の交換差金がある場合や、原則として
譲渡する目的で交換した場合などは適用対象とはなりません。

配置関係を見ると、工場を通って駐車場へ・・・
住居用の駐車場と言えるかどうか微妙です。
残念ながら、個人的には居住用の特例は難しいのではないかと思います。
お役に立てず申し訳ありません。

でも、この配置図を見ると車庫は居住用と言うより事業用ではないですか？
工場の敷地内にありますし、土地Ｃと土地Ｂは同一人物が所有しているようですし。
もしその通りなら、事業用資産の買い換え特例を検討されてはいかがでしょう。

要件はいくつかあります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3402.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3405.htm

こちらは住宅の特別控除とは違って、譲渡益の繰延となってしまいますが、
もし該当するのであれば、検討する価値はありそうです。
契約内容は交換の場合と変わりません。
交換とは、譲渡形態の一部だと考えられておりますので、互いの売買価額を
記載して差額を支払うような契約でもOKです。

以上のようなことを、税理士等へ相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

いろいろとアドバイスありがとうございました。
工場を閉鎖して廃業しても、事業用資産の買い換え特例が使用できるのでしょうか？
その辺も踏まえて、税理士へ相談してみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2005/03/10 22:56

No.2 回答者： Richard5 回答日時： 2005/03/09 09:51

借地を挟んでいた、ということですが、所有者等の関係が頭に浮かびません。

借地は誰の所有で売却関係はどのようになっていますか？
その住居の敷地とはどのような関係で車庫としていたのでしょうか？

この回答への補足

自宅（土地Ａ）と車庫（土地Ｂ）の間には、工場として借りていた借地Ａ（所有者Ａさん）があり、そこを通って車庫の車の出し入れをしていました。
今回、工場を閉鎖し、その工場としてして借りていた借地Ａ部分と車庫のあった土地Ｂ（一部）を交換したいのですが、面積の違いで交換差金（支払い）が２０％を上回るかもしれませんので、固定資産の交換特例は適用できないのではないかと心配しています。
※土地Ａ・Ｂは道路に面しています。
※借地Ａ（交換しようと思っている部分）は道路に面していません。
所有者Ａの手配した不動産業者は、交換特例ができないから、土地の売買となるといってます。住居用財産の3000万円特別控除が適用できれば、譲渡所得税がなくなるのではないかと考えています。
ちなみに、所有者Ａさんは交換した後第三者に譲渡する予定だそうです。（交換特例が適用できないのはこの理由でしょうか？）
何か良い方法があれば、教えてください！
イメージとして位置関係を書いてみました。参考にしてください。
　　　　　　道路
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
　丨　土地Ｃ　丨　土地Ｂ　丨
　丨　（工場）丨　（車庫）丨
　丨　　　　　丨　　　　　丨
　―――――――――――――　
　丨　　　　　丨
　丨　借地Ａ　丨
　丨　（工場）丨
　丨　　　　　丨
　丨　　　　　丨
　―――――――　所有者Ａの土地
　丨　　　　　丨
　丨　土地Ａ　丨
　丨　自宅　　丨
　丨　　　　　丨
―――――――――――――
　　　　道路
※土地Ｃの所有者は私にあります。
（土地Ｂ・Ｃは同じ筆、地目：宅地）

補足日時：2005/03/09 12:33

No.1 回答者： Richard5 回答日時： 2005/03/08 10:14

その車庫が住居と一体となっているようなものは居住用財産となります。

「車庫が建っていた土地」が地続きであり、居住用建物と同等の利用価値を
有している、ような場合には居住用財産となります。
これには一般的な分譲一戸建てに付随する車庫が考えられます。

他にも住居敷地の庭に車庫が建っている場合で、必要以上に広大な土地でない
場合にも居住用として認められると思われます。

これが居住用建物の敷地と離れており、別々の利用価値を有すると思われる
車庫については、住居との関係は低いと思われますので、居住用財産とは
見られないこととなります。

どちらか判別が難しい土地については、実際に現場を見て、利用状況や
車庫の配置関係などから、総合的に勘案して判断することとなりますので、
文章では何とも言えないところです。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございました。
残念ながら、車庫は地続きではなく借地をはさんでいました。
「いました」というのはもう既に解体してしまったということです。「利用状況により総合的に判断する」とありますが、税務署に現況を見てもらい判断してもらうのでしょうか？もしそうなると、既になくなってしまった場合は居住用財産とは見られないのでしょうか？

補足日時：2005/03/08 18:49