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土地建物等の譲渡所得の居住用財産の3000万円の特別控除の対象となる「居住用財産」には車庫も含まれるんですか?また、車庫が建っていたその土地も「居住用財産」に含まれるのでしょうか?現在その土地を売却(譲渡)しようと考えています。
どなたか教えてください!

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A 回答 (3件)

自宅と車庫との配置関係はよく判りました。



交換の特例は、仰るとおり20%以上の交換差金がある場合や、原則として
譲渡する目的で交換した場合などは適用対象とはなりません。

配置関係を見ると、工場を通って駐車場へ・・・
住居用の駐車場と言えるかどうか微妙です。
残念ながら、個人的には居住用の特例は難しいのではないかと思います。
お役に立てず申し訳ありません。

でも、この配置図を見ると車庫は居住用と言うより事業用ではないですか?
工場の敷地内にありますし、土地Cと土地Bは同一人物が所有しているようですし。
もしその通りなら、事業用資産の買い換え特例を検討されてはいかがでしょう。

要件はいくつかあります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3402.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3405.htm

こちらは住宅の特別控除とは違って、譲渡益の繰延となってしまいますが、
もし該当するのであれば、検討する価値はありそうです。
契約内容は交換の場合と変わりません。
交換とは、譲渡形態の一部だと考えられておりますので、互いの売買価額を
記載して差額を支払うような契約でもOKです。

以上のようなことを、税理士等へ相談されることをお勧めします。
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この回答へのお礼

いろいろとアドバイスありがとうございました。
工場を閉鎖して廃業しても、事業用資産の買い換え特例が使用できるのでしょうか?
その辺も踏まえて、税理士へ相談してみます。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2005/03/10 22:56

借地を挟んでいた、ということですが、所有者等の関係が頭に浮かびません。


借地は誰の所有で売却関係はどのようになっていますか?
その住居の敷地とはどのような関係で車庫としていたのでしょうか?

この回答への補足

自宅(土地A)と車庫(土地B)の間には、工場として借りていた借地A(所有者Aさん)があり、そこを通って車庫の車の出し入れをしていました。
今回、工場を閉鎖し、その工場としてして借りていた借地A部分と車庫のあった土地B(一部)を交換したいのですが、面積の違いで交換差金(支払い)が20%を上回るかもしれませんので、固定資産の交換特例は適用できないのではないかと心配しています。
※土地A・Bは道路に面しています。
※借地A(交換しようと思っている部分)は道路に面していません。
所有者Aの手配した不動産業者は、交換特例ができないから、土地の売買となるといってます。住居用財産の3000万円特別控除が適用できれば、譲渡所得税がなくなるのではないかと考えています。
ちなみに、所有者Aさんは交換した後第三者に譲渡する予定だそうです。(交換特例が適用できないのはこの理由でしょうか?)
何か良い方法があれば、教えてください!
イメージとして位置関係を書いてみました。参考にしてください。
      道路
_________________
 丨 土地C 丨 土地B 丨
 丨 (工場)丨 (車庫)丨
 丨     丨     丨
 ――――――――――――― 
 丨     丨
 丨 借地A 丨
 丨 (工場)丨
 丨     丨
 丨     丨
 ――――――― 所有者Aの土地
 丨     丨
 丨 土地A 丨
 丨 自宅  丨
 丨     丨
―――――――――――――
    道路
※土地Cの所有者は私にあります。
(土地B・Cは同じ筆、地目:宅地)

補足日時:2005/03/09 12:33
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その車庫が住居と一体となっているようなものは居住用財産となります。



「車庫が建っていた土地」が地続きであり、居住用建物と同等の利用価値を
有している、ような場合には居住用財産となります。
これには一般的な分譲一戸建てに付随する車庫が考えられます。

他にも住居敷地の庭に車庫が建っている場合で、必要以上に広大な土地でない
場合にも居住用として認められると思われます。

これが居住用建物の敷地と離れており、別々の利用価値を有すると思われる
車庫については、住居との関係は低いと思われますので、居住用財産とは
見られないこととなります。

どちらか判別が難しい土地については、実際に現場を見て、利用状況や
車庫の配置関係などから、総合的に勘案して判断することとなりますので、
文章では何とも言えないところです。

この回答への補足

早速の回答ありがとうございました。
残念ながら、車庫は地続きではなく借地をはさんでいました。
「いました」というのはもう既に解体してしまったということです。「利用状況により総合的に判断する」とありますが、税務署に現況を見てもらい判断してもらうのでしょうか?もしそうなると、既になくなってしまった場合は居住用財産とは見られないのでしょうか?

補足日時:2005/03/08 18:49
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(庭が広い場合など)

居住用家屋として別棟の倉庫(生活用動産を保管している蔵)も
含めて考えて良いですか?

以上、2点 ご回答お願いいたします!

Aベストアンサー

こんばんは。

「ここでいう居住用の土地は広さは関係ありませんか?」
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その評価額から2000万円を控除しましょうというのですから、関係して
くるのでは、ないでしょうか・・・。

「居住用家屋として別棟の倉庫(生活用動産を保管している蔵)も
含めて考えて良いですか?」
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Aベストアンサー

こんにちは。
確定申告書Bと第三表、譲渡所得計算明細書、収用証明書の添付が必要です。
もちろん他に給与所得や雑所得などがあれば別途源泉徴収票などが必要となります。

譲渡所得計算明細書は、売却価額から取得費や今回の譲渡にかかった経費を差し引いた差額が5,000万円以下であれば譲渡所得はでませんので、100万ほどであれば取得費をわざわざ調べなくても売却価額の5%をみなし取得費として処理してしまうのが簡単と思います。
明細書の書き方は共有者がいなければさほど難しくはありません。譲渡とした日や契約した日、入金された日など記載する必要がありますので譲渡契約書が手元にあれば簡単に作れると思います。

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こんにちは。
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もちろん他に給与所得や雑所得などがあれば別途源泉徴収票などが必要となります。

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Q投資信託を解約した時の仕訳

法人です。
グローバルソブリン債という投資信託を7000万円投資していましたが、このたび急に現金が必要になり、解約(買取)することになりました。
この金融商品は、海外、特にオーストラリア等への格付けが高い国債に
分散投資するもので、毎月、決算され分配金として40万円ほど入金
されてきていました。その時の仕訳は、当座預金/分配金で処理し、
源泉所得税が発生する場合は、当座預金と租税公課/分配金で仕訳
をきっていました。
今まで、決算書には(借方)投資信託と表示されていましたが、解約
(買取)したので、この投資信託というものはなくなり、当座預金に
振り替えられるかと思います。
ところが100万円ほど差引かれて入金されてくるということになりま
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もしご存知な方がいらっしゃれば教えて下さい。
(あるいはこれらに付随するサイトなどあればURL でも結構です)
宜しくお願いします。

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Aベストアンサー

正確には、年金保険料の納付義務が60歳で終わるのは国民年金だけです。
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亡父の49日を目途に土地、建物、預貯金、有価証券などの僅かですが遺産を母と妹と弟で相続の話を決めたいと思っています。遺言書はありません。
預貯金は地元の金融機関2行にあるようです。解約(名義変更?)には遺産分割協議書が必要らしいのですが、土地、建物の相続登記にもこの遺産分割協議書が必要と言われました。
○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますが。(銀行用、法務局用etc)
○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
 また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。
 同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
いろいろお聞きしてすみません。

Aベストアンサー

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。
なお、ご家族のようなので戸籍謄本は1通あれば全員が記載されていると思います。

○また、遺産分割協議書が提出先別に必要であれば戸籍や住民票もその枚数が必要でしょうか。同様に相続人の印鑑証明書も複数必要でしょうか。
金融機関に必要なのは、遺産分割協議書と協議者全員の印鑑証明です。戸籍などは必要ありません。
 
○相続関係図も必要らしいのですが、これも提出先別に作る必要があるのでしょうか。
相続関係図は作成しても作成しなくても結構ですが、これはお互いの関係を示すものなので、作成した方が法務局への説明がしやすいと思います。
なお関係図を作成した場合は、戸籍、住民票などの書類は返却されます。
もし提出するならば、法務局のみで結構です。

○1つの相続関係図と遺産分割協議書で提出先に対応させることは出来ないのでしょうか。
重要なのは、被相続人と相続人の実印のある遺産分割協議書です。
相続関係図を作成しても必要なのは法務局のみです。
金融機関などには先ほどの言いました通り、遺産分割協議書と印鑑証明となります。

なおこれ以外に必要な書類として「不動産評価証明書」があります。
市役所で申請します。
これは、相続不動産の平米数、構造などが記されていて、これを元にして法務局に支払う手数料が算定されます。
書類一式法務局に出す場合は手数料がかかりますが、手数料は相続不動産の平米数などで決まります。法務局窓口で該当金額分の収入印紙を購入して、これを書類に貼って納めます。

○遺産分割協議書は提出先別に複数枚作る必要がありますか?
○相続財産項目別に遺産分割協議書を分けて作る必要がありますか?
土地と建物だったら法務局用に1通、預貯金と有価証券は各金融機関用に1通です。
あとそれ以外に、遺産分割協議者それぞれでも1通ずつ保管する必要があります。
この場合は、質問者さま、母親、妹、弟の計4通です。

○被相続人と相続人は上記の通りですが、集める戸籍や住民票はどのようなものでしょうか。
必要な書類は次の通りです。
遺産分割協議者全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明。...続きを読む


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