購入した物件の土地が売主のものではなく購入できていななかったのですが、責任はどこにあるのでしょうか？

先日、農地つきの物件を購入しました。
田舎の土地なので、宅地や畑など、番地が細かく区切られていて、不動産会社の方と、持ち主の方と一緒に、すべて歩いて、どこが購入した土地になるのか、山の中にまで入って確認をしました。
しかしその後ひょんなことから、なんと、家の建っている宅地だけが購入できていなかったということがわかりました。
そもそもその家は、100年以上その場所に建っていて、登記上、家の建っている番地と建物は購入したことになっています。
しかし、航空写真と見比べると、明らかに家のある土地の番地は、購入した番地には入っていません。（登記上の家の立っている番地に、実際に家が立っていなかったということです。）
持ち主も、不動産屋も、まさかという感じで誰も気づかなかったのです。
その後の調べで、その宅地の持ち主はとっくに亡くなっていて、相続権のある人は1人しかいないということがわかりました。その方と連絡を取ると、相続を放棄するのに市役所にて手続きをしたようなのですが、家庭裁判所に行って相続権の放棄までしたかどうかがまだ分かりません。
そのあたりの事を聞くのは弁護士しかできないらしく、弁護士にお願いをしているのですが、遅々としてなかなか話が進みません。

こちらとしても事情があり、子供の転校の事や、家のリフォームの事など話を進めているところで、今回土地を購入できていなかったと言う事実が発覚してしまい、子供にも言い出せなくなってしまいましたし、リフォームの話し合いを進めている中で、いつになったらこの件が解決するのかわからないと、着工もできません。

今回のことが発覚してからもう1ヵ月半経っていますが、相続人だった方が高齢のためと言うこともあり、なかなか話が進まず、とても困っています。

状況の補足をしますと、元家主も不動産屋も、まさか100年以上、家の立っている土地が他人のものだとは思っていなかった。そして、その土地の持ち主は親戚でもなかったが、その土地に関して、10年以上前に、もう亡くなっている元家主の父親と連絡をとり、わざわざ他県から会いに来て、その件について話しあったらしいのです。
その時どういう話し合いがされたのかは誰も知りません。
その後、相続権を役場で放棄したようですが、その処理がきちんと最後までされているのかがまだ明確になっていません。
こちらは、物件購入前に現地で、ここまでがうちの土地だ、と境界の木を見せてもらい、それを疑う訳もなく、購入に至りました。

実際は他人の土地を自分のものとして売った家主、確認をしなかった不動産屋と、登記を担当した司法書士、相続をうやむやにしたままの元相続人、そして買主（当方）。
法的には責任はどこにあるのでしょうか。

こちらとしては、1日も早く、その土地をこちらのものとして登記してもらいたいのです。
処理さえ早くできれば解決する問題なのですが、ずいぶんと長いこと待たされ、遅々とした対応にしびれを切らしています。
相続人にも法的な責任があるならば、こちらから催促することもできるのですが、今は、すべてを不動産屋に任せて、状況の報告を待っている状態です。不動産屋は親身になって一生懸命動いてくださっていますが、それでも話の進みが遅すぎるので、こちらからもアクションを取ろうかどうしようかと悩んでいます。

相続放棄の状況について、弁護士に調べてもらう話になったのは1週間前ですが、どうやらまだ何もしていないようで、おそらくお盆明け位から調査するのでは、と不動産屋に言われてしまい、、

来月からリフォームの着工をしたいので、今月中に話をまとめてと伝えてあるのに困ったなぁ、と思いまして、こちらに質問させていただきました。土地が自分たちのものにならないと融資も受けられないらしいのです。

どなたかお詳しい方、アドバイスいただけると大変助かります。
よろしくお願いいたします。

No.6 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2024/08/18 14:02

すみません。

自分でも読むのが嫌になるほどくそ長いです。
長い部分は解説部分なので，短い段落と，後半だけ読むだけにしたほうがいいかもしれません。

責任を問う第一候補となると，それは不動産屋（宅建業者）でしょう。

不動産は，ただ高価だというだけのモノではありません。法令上，その用途に制限がされていたり，それどころか取引自体に制限がかかっているものがあったりするために，その取引には詳細な調査確認が必要だったりします。宅建業者は，必要な数の宅地建物取引士を置き，かつ宅建業の免許を受けないと事業を行うことができない事業者であり，買主の目的に沿ったものを仲介してナンボの業者です。
それだけ責任のある市議とをしているにもかかわらず，現物の確認を怠ったと評価されてしまうことをしでかしたのです。責任は問われて当然です。

第二は，売り主でしょうか。

自分の所有物ではないものを，自分の物のように売りに出しているという点で，自分の管理財産の管理に不備があったと評価できるからです。
ただ，土地のように，小さくはなく，またその境界が連続していて定かでないものの特定というのは難しい点もあります。特に都市部であれば境界標が明確にされていて，その協会もそれなりにわかるようになっていたりもしますが，田舎になるとそれが明確ではなく，田畑や山林ではその境界がどこにあるのかわからないなんていうことも起きます。特に相続で取得した土地であればそれが顕著で，それをド素人である私人に完全に管理しろというほうが無理だと言えるでしょう。

そこをフォローするのが，不動産取引に精通しているはずの宅建業者ですので，宅建業者の責任が第一になるのです。

登記を担当した司法書士の責任は，その司法書士がどこまでやっていたかによります。

司法書士は権利の登記手続きを代理するだけで，現状がどうなっているのかということには関与しません。だから現地確認なんてすることはなく，現地確認をしているはずの当事者とその仲介業者の言われるままです。
それでも，法務局には公図や地積測量図といった図面があり，これは誰でも取得できるので，その程度は調べますし，その過程でおかしいと思えば，仲介業者にそれを指摘します。
その程度の責務しかないので，もしも司法書士がそこまでやっているとなると，責任を問うことはできないでしょう。

相続をうやむやにしたままの元相続人に責任を問うことはできないでしょう。

相続の登記が義務化されたのは，今年（令和6年）の4月1日です。そして登記するまでの猶予期間が3年間あります。現状で，相続人に落ち度があるとは言えません。
役所に相続放棄に行ったと言っているとのことですが，相続放棄は家庭裁判所で手続きをしなければならないことになっているので，本人の言う相続放棄は無効だと言えます。
むしろ相続放棄が成立していると。次順位相続人を探さないとならないし，それもいないとなると相続財産清算人の選任を家庭裁判所に請求しないとならず，その後の手続きが非常に面倒になりますし，また今年中に解決することもできません（清算事務手続きに最低でも13か月はかかる）。
むしろラッキーだったかもしれないとも言えます。

そして，買主に責任を問うのは間違いだと言えます。

だって買主は，現物も，その由来も知らないんですよ。売主と，その道のプロである宅建業者の言うことを信じて，不動産を購入したんです。完全な善意の第三者ですから，責任追及されるいわれはありません。


実は一昨年だったかな，勤務先事務所が，似たような事案に遭遇したことがあります。
ソロキャンプ場を探していた買主が，ちょうどいい物件を見つけたんだけど，仲介業者が下りてしまった後だったので，私人間で売買をしました。その土地（山林）は売主が相続した土地で，売主自身は現地を知ってはいませんでした。
で，決済も終わり，買主が現地に行ったところちょうど近所に住む人がいて，挨拶をしたんですが，そこで「この地は別の人の土地で，あの人はこの土地を売るはずがない」と言われたんだそうです。
山林地域であったために，公図は現地を明確に反映しているものではなく，公的資料だけでその位置を特定できる材料はありませんでした。現地で近所への聞き取りをしていればそのようなこともにならなかったように思いますが，それはもう後の祭りです。もうどうしようもありません。
結局，売買契約を解除するか，売買無効（対象物が間違っていたから）で元に戻すかないだろうという判断をせざるを得なくなったのですが，その後のことは伝わってこないので，今はどうなっているのかわかりません。仲介業者もいないので，その責任を問うこともできませんので，素人同士で解決せざるを得ないという，ひどい事件だと言えます。
ソロキャンプ場としての購入で転居先でもないので，あなたほどの損害は生じない事件だと思うのですが，この業界歴30年以上で初めての事件で，山林の売買って怖いなと思いました。


話は戻って本件においては，どうやらその土地を必要としない相続人から建物敷地を手に入れればいいわけで，それを売主経由とするか，あなたが直接買うかという2つのルートから選択すればよさそうです。

あなたが直接購入するのであれば，元の売買契約の一部を解除（敷地もどきを除外する）して，それに相当する代金を返金してもらう必要があるでしょう。また相続人に土地を相続してもらい，別途売買契約を締結したうえで，代金を払って敷地を手に入れるという費用がかかり，返金を受けた代金とその余分にかかる費用が，予定外の損害としてあるので，それを誰に負担してもらうかという問題がありますね。まあこれは宅建業者負担でしょう。

売主経由の方法でも，登記費用だけでも，敷地もどきの土地の所有権移転登記の抹消登記費用，敷地の所有権移転登記費用等がかかります。これも宅建業者負担にすべきところだと思います。

あなたが依頼した弁護士に関する費用も，宅建業者がちゃんとしていれば発生しない費用ですから，宅建業者に求償していいもののように思われます。

弁護士も，抱えている事件との兼ね合いを見て仕事を進めざるを得ないところがあって，依頼人であるあなたがやきもきする気持ちもわかりますが，場合によっては訴訟を視野に入れないといけないこともあり，見切り発車で下手なことをすると大変なことになるおそれもあります。
その弁護士との契約を解除して別の弁護士に依頼するという方法もありはしますが，その新たな弁護士も一から始めることになるために，かえって時間がかかることになるかもしれません。
今月中に結論を出すことはできないようにも思えますが，待つしかないように思います。

この回答へのお礼

ご丁寧に色々と教えてくださり、助かりました。
結局、弁護士をつけて話を進める事にしました。
その上でも、ご回答を参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2024/09/01 22:02

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2024/08/13 19:02

そもそも、住宅の建っている地番と、土地の地番が合っていないなんて、専門家なら当然気づかなきゃ困るけどネェ～。

そのために、手数料払っているんだから・・

＞こちらからもアクションを取ろうかどうしようかと悩んでいます。
代理人に指定してもらうとかは出来ないですかね？

No.4 回答者： acnc 回答日時： 2024/08/13 15:52

クソ田舎で測量もしてない土地

登記記載のある物は
すでに貴方の持ち物です。ハイ

売却した人は占有してたので占有権もあり時効取得してなかった。
この程度、仲介不動産屋で処理して貰ってください。

ちなみに、測量しない限り融資受けられません。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2024/08/13 09:39

これは気の毒にね。

心中お察しする。

まず結論から。
すでに子どもや学校へ転校の時期まで話をしているなら、その時期に貸家を借りて転校する。
予定が決まらない不安定な状況では、子どものメンタルが心配。
だから予定通りに転校すること。
本件は早くて半年、遅ければ数年かかるような案件。
長期間も不安定な状態を続けるよりも、学区内に部屋を借りて転入するのがベター。

まあ、そういう子どもの関係がなければ、そもそもだけど売買契約を解除するという方が簡単。



＞遅々として進まない

気の毒だけど、こういう事柄はほぼ全てそんな感じ。
諦めて。

総じて、弁護士など法律家の動きは一般人からすると遅すぎるように感じてしまう。
しかし、法律トラブルでは拙速はNGであり、さらに弁護士も商売なので常に取り掛かっている先客の仕事があるし、時期的には夏季休業も取得する。
法令や法理やら裁判例やら下調べにも時間がかかる。

一般に置き換えると。
ラーメン屋でラーメンを注文したのに店主は他の客の注文を作っていてこちらの注文を遅々として作り始めずイライラするーーーみたいな感じ。


＞法的には責任はどこにあるのでしょうか。

裁判でもやるの？
法的には弁護士に聞くしかないけど、おそらく本件では明言を避けて回答は得られないと思うよ。
裁判で白黒つけるということ。


相続放棄について。
たぶん、本件の場合、真の所有者が亡くなった際にその相続人（今回のたった1人の高齢相続人）が相続放棄をしていなければ、いまからは相続放棄できない。
そしておそらく放棄手続きはしていない。
もしもしていれば、今回の土地の登記簿にその内容が登載されているはずだし、その前に調査が入るはずなので建物まで含まれていたはずだ。
放棄していなかった場合で面倒なのは、『10年数年前』に真の所有者と当時の所有者（売主の父）が話し合いをしていること。
その時点で売主の父は自分の所有地ではないことを『知った』ので、そこからでは10年の取得時効（善意取得）を満たすことはできない。
知った時点で時効援用していればよかったかもね。
また、10年ではなく20年経過していれば悪意取得で時効援用も可能だったかもしれないが。

本件の場合、即座に解決する方法がある。
本件の不動産屋が高齢相続人からこの土地を買い取り、質問者へ譲渡すること。
買取の費用や諸費用などはは不動産屋と売主で相談して割合負担する。
売主は質問者から代金を受け取っているので、いわば他人物を勝手に売って手に入れたお金。
不動産屋は仲介手数料を得ているし、宅建業法上とそれと道義上の責任がある。
その2者がお金を出して真の所有者から買い取り、不動産会社はその道義上の責任から自らが買主として買い取り責任をもって質問者へ所有権移転する。
すでに代金は支払済みである質問者にタダで譲渡もしくは、法令や諸事情から１円でいいので売買契約書と重要事項説明書を作成・交付する。


とはいえ。
質問文だけでは状況が正確には把握できないのでなんともいえなけれど。

いまの所有者（真の所有者の相続人の高齢者）が所有しているのは「家の建っている宅地」ということで、質問者はその土地を購入できていないことになっているという。
ということは、他人物売買が成立していないということではないかな？
いちいち買い取る必要がなくなる。
質問者は「家の建っている宅地」を見せられてそこを買ったつもりが、隣の更地だけを買っていたーーーということ。
中古住宅がないのでリフォームではなく新築すれば済むということ。（新築するのも大変だけど）
相続人が高齢者ということから、その人の所有している土地建物は元々買ってなかったのだから今さら面倒な交渉や弁護士にお金を払ってどうにかするというのも非合理的かもね。
おまけでいえば、建物を売主の親や祖父などが建てていたとすれば、建物と土地の所有者が異なるので法定地上権の成立となってさらに面倒。

質問者は建物をリフォームして住むつもりという目的が達成できなかったので、売主や不動産会社に対して、契約解除・履行の追完請求・代金減額請求
（契約不適合責任）をすることができる。
履行の追完とは高齢相続人から買い取って質問者へ移転。
減額は、移転できなかった場合に、その土地の分だけ代金を減らすというもの。
契約解除は、購入の目的（建物アリ）を達成できなかったことで、残りの更地だけでは意味がないから。

まあ、買い取り交渉がうまくいきそうなら。
建っている家の所有者（高齢相続人）に一応の承諾を得て、リフォーム工事を進めておく。
前述の面倒な法律権利関係の手続きが完了するまでの間は、その家を賃貸で借りて住む。
冒頭述べた貸家を借りるというのはこれも含めて民間の賃貸物件から借りるということ。
半年から１年ほどの間に権利関係は全て整うだろうから、晴れて質問者の所有物となる。


本件をきちんとコントロールできる専門家がいればいいんだけどねぇ。
質問文から推測するに、不動産業者は親身になってくれているけど本件のような法的なノウハウを持っているとは思えずやや心もとない。
冒頭述べた気の毒というのはこういうこと。

No.2 回答者： YukihoAkasaka 回答日時： 2024/08/12 22:09

それってもしかして、一軒の家が建っていた土地を分筆し、家が建っている土地と、建っていない土地に分け、物件は分筆後の土地の上に有る（当然地番表示は変わる）のに、当時の所有者の方が建物表題変更登記の申請をしなかったので、物件の地番は従前のままだけど、実際の場所はお隣の土地に移ってしまっている・・ってやつなのでは？　昔分筆した土地で、特に地方に行くとよくありそうな話です＾＾；。

これはどこに責任があるのかは、私には何とも言えませんが、登記を確認しただけだと、家も土地も地番や家屋表示には怪しい箇所は無いので、な良い一番だと思います。そうすることで、例えば更にいくばくかの金銭が発生する場合、業者にも負担をお願いする交渉がやりやすくなると思います。友好的に・・が一番ですよ＾＾。

No.1 回答者： kurosyobu 回答日時： 2024/08/12 18:04

土地売買を仲介した業者の責任