借地に建つ倉庫の譲渡

Question

小生の土地１００坪を会社が借りて事務所を建て使用していた。そして別の場所に事務所を建てたので現在は倉庫として使用していた。
その場所を更地にして返還すると言ってきました。（契約は更地返還）
昭和５０年に最初の契約をして平成１５年に再契約を取り交わし契約期限は平成２５年です。
小生は更地にせず建物をそのままにして返還を依頼しました。会社に聞くと更地にする為には２５０万円の費用がかかるとのこと。
小生は解体費用２５０万円より５０万引き２００万円を解体費用の代わりに違約金名目で頂きたいと申し込みました。会社の帳簿上の価値は損金で落とせばよいのではと思いました。
小生は不動産譲渡税を払うこと、登記をすることで良いと思っています
が相手の会社から返事が来ません。
このような処理で問題はないか教えて欲しい。

mainitiyukifuru · Accepted Answer

＞解約による違約金は明記してありません。

どんな根拠で違約金を請求するのでしょうか？
先方が払うと言えば、それまでですが。

＞１０年の根拠は昭和５０年に相手が建物を建て２０年の契約期間が過＞ぎてそのままになっていました。

建物を建てる目的の土地の賃貸借は、契約書に３０年以下（例えば５年）と書いてあっても３０年です。
契約書よりも『借地借家法』が優先されます。
借主が返すと言わない限り（或いは、家賃の滞納等契約に違反しない限り）自動で更新します。
（３０年後の最初の更新は２０年、その後１０年。つまり問題がなければ、建物が朽ち果てるまで返りません）

＞相手の会社も更地にして返却すれば解体費用が２５０万円はかかるので
＞現金支払いが２００万で済む小生の提案が良いのではないかと思いま＞した。建物の簿価は損金で落として、２００万は違約金で支払えば済むと思いました。

これで、決まれば、あなたは『丸儲け』で良いでしょうが、
相手に不動産屋か、法律に詳しい方がアドバイスすれば、形勢が逆転する可能性があります。
契約書を見ないと何とも言えませんが、違約金どころか、あなたが相当額を支払、建物を買取らなければならなくなる「建物買取請求権」が発生する可能性があります。
あなたは、建物を建てる事を承諾しているはずです。

今頃相手の会社は、弁護士か不動産屋等に相談しているのではないでしょうか？

現在の借地契約の殆どが、２０年の事業用定期借地権の賃貸借契約です。
これは、公正証書で決められた期間になったら、更地で返す契約です。
なぜ、この様な面倒な事をする必要があるかを考えてみてください。

借地契約は、契約終了時にトラブルが大変多いです。

mainitiyukifuru · Answer

No4です。
訂正です。
＞事業用定期借地権は２０年ですが、１０年はありません。

事業用定期借地権は２０年ですが、１０年以上です。
の間違いです。
失礼しました。

mainitiyukifuru · Answer

契約書はどのような契約書でしょうか？
（不動産会社が媒介してのでしょうか）
契約書には、解約による違約金は明記してありますか？
（期間内の中途解約について、具体的な金額等）

＞平成１５年に再契約を取り交わし契約期限は平成２５年です。
この１０年の期間は、どのような根拠なのでしょうか？
通常、建物を建てる目的で土地を賃貸借する場合は、最低３０年です。
５年や１０年と明記してあっても、３０年です。
事業用定期借地権は２０年ですが、１０年はありません。

賃借人にあまりに不利な契約は、裁判すると勝てません。
また、借地権には、「建物買取請求権」が発生する事があります。

日本は、貸主より借主を保護する法律が多いです。
土地の貸し借りは、色んな契約があり、関東と関西でも敷金の扱いが違う事があります。

noname#22812 · Answer

質問者記載の方法で処理出来ないという事も無いのでしょうが、会社側がどう考えるかでしょうね。
建物は法人名義なのですから会社側からすれば、違約金と合わせて資産（建物）まで無償譲渡（贈与）するという形になります。

会社側がすんなり受けない場合には、建物は質問者が簿価程度（簿価と評価額は異なります）で買い受ける事として、残存期間の合計賃料相当額を違約金として算出し、それらを相殺するという考え方も有るのかもしれません。（建物代と違約金に付いてはある程度調整可能でしょう）
そうすれば移転登録免許税や不動産取得税はどの道掛かりますが、贈与税は不要でしょう。

ちなみに不動産譲渡税というのは、不動産取得税若しくは贈与税の事でしょうか。譲渡所得に対する課税とすると譲渡する側の問題です。

aburakuni · Answer

＃１ですが失礼しました。
私の場合は所謂立て貸し契約で、その分先方が建築資金を立替、丸々貸付金を放棄すると言うケースでしたのでそう言った事態になりました。
貴案件が純粋な借地であれば、先方が簿価に対して償却を行う事になりますので、その不動産（建物）の現状価値分が貴方の利益と見做される事になると思います。
税法上「違約金」は課税されないと言う事も、事情によってはそうならない場合も在るので、今回のスキム全体を税理士さんなりに相談された方が良いのではないかと思います。

aburakuni · Answer

念頭に入れての事とは思いますが、倉庫の先方の簿価についてはその分貴方に所得があったとして税金を払う事になる筈です。

借地に建つ倉庫の譲渡

＞解約による違約金は明記してありません。

No4です。

契約書はどのような契約書でしょうか？

質問者記載の方法で処理出来ないという事も無いのでしょうが、会社側がどう考えるかでしょうね。

＃１ですが失礼しました。

念頭に入れての事とは思いますが、倉庫の先方の簿価についてはその分貴方に所得があったとして税金を払う事になる筈です。

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