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現在約35坪の土地の借地権を所有しておりますが、私自身、また両親も別の場所に自宅を所有しており、この35坪の土地に住む予定はありません。
この35坪の土地を有効活用すべく、色々考えておりますが、素人なもので、皆様のアドバイスをお伺いしたく存じます。

場所は東京23区の私鉄沿線沿い住宅街です。私鉄駅から徒歩12-3分程度で、幅約4mの公道に面しております。
アパートを建設し、アパート経営でもしてみようかとも思いますが、
素人なので知識もなく、また空家リスクや、家賃滞納リスク、災害などリスクが高くないかと心配しております。
また、35坪の手狭な土地に果たしてアパートが建設できるのかどうか想像もつきません。。。
厳密には、自己所有の土地ではなく、借地権の土地(期限はないようですが)であり、転売はできないと思います。
自分たちで住まずに、またアパート経営が怖いのであれば、駐車場経営は?とも思いますが、ぱっと見て2台しか停められず、せいぜい月4万円程度の収入にしかならないと思います。(立体にしても3~4台か。。。)

この土地を空き地にしておくのももったいないのですが、どうにかして活用する方法はないのでしょうか。
やはり自分たち(もしくは自分たちの親族)が住むしかないのでしょうか。

ご意見お願いいたします。

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A 回答 (4件)

以下基礎知識としてご認識下さい


(1)借地権というのは土地上に居住目的の建物があって初めて成立する権利なので、借地での駐車場経営というのは基本的には成立しない概念になります。

(2)借地上に賃貸物件を建築する点については、地主側の二つの了解が必要になる。一つ目は自己居住目的がなくなり借地契約を維持する理由もなくなる状況でも借地契約を維持すること、二つ目が旧建物取壊し新築物件建築により借地契約期間に本質的な変更が加わることで、地主側の了解が得られないケース・地主側が多額の更新料を要求する、といったケースもありえます。

(3)もっとも都心部・商業地では、居住外物件でも借地権を認める事例もありますので、この部分は場所と慣習による。(銀座等一等地では借地権自体が権利として売買される)

(4)仮に地主が建替をOKしたとして、金融機関側では借地上の物件を担保に融資することが稀なケース。仮に融資OKとなっても建築期間中には銀行へ差入できる担保が無い為に業者への着工金・中間金については自己資金を手当てする必要がある。

(5)借地上の建物を金融機関に担保差入する際には、上記(2)に加えて借地権上建物を担保に差入することへの地主の承諾を銀行宛に書面で貰う事になるが、この書面の文言が債務不履行時には「借地権を第三者へ転売することに了承する」という内容になるので、多くの地主がそこまでは認めないケースが多い。

(6)地主側の事情次第だが、相続時の納税に不安を覚えている地主は、可能なタイミングで借地権の買戻し(地主にとっては不動産の所有権を回復)・借地人への売却に応じて、いざという時の資金化・物納可能物件としておく事例も有り得ます。質問者が底地を購入し一体化した不動産所有権を元に有効活用なり第三者転売を図ることも有り得ます。
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この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます。
借地権の基本的なことも知らずに質問していたことが恥ずかしい限りです。
やはり居住することを優先に考えた方がよいのかもしれませんね。
賃貸経営など居住目的以外で活用するには、法的にも資金的にも色々ハードルが高いことが分かりました。
地主には会った事はないのですが、一度相談してみた方がいいかもしれません。
貴重なご回答誠にありがとうございました。とても分かりやすくて非常に助かりました。

お礼日時:2007/05/08 10:28

 63maです。


 >現在35坪の土地は、親類が住んでいますが、近い将来空き家になる可能性が出てきたので<・・・・と言う事は、空き家になった段階で、建物を取り壊すのでしょうか。(ご質問の状況では、取り壊し、更地にしてからの計画のようですが)
 結論から言いますと、親類が建物を取り壊した段階で、借地権は無くなり、地主の物になりますから、その後の土地利用は出来ません。
 要は、親類が借地権の継続について、地主とどの様な話し合いをしているかです。
 この点を確認しなければ、貴方の計画は、「獲らぬ狸の皮算用」になります。
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この回答へのお礼

本当ですか。貴重なご指摘ありがとうございます。
空き家になった後どうするか、議論が始まったばかりなので、重要なご指摘をいただき、とても助かります。
借地権の契約をきちんと確認して、それから計画すべきですね。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/15 00:56

 借地権ですよね?・・・だとすると。


 >やはりまずは、地主のことを調べて、うまくいけば一度お会いして相談してみることがスタート地点かも知れません。
まずは地主の情報を確認してみます。<・・・・おっしゃってる意味がよく分りません。底地権(地主)と借地権(借地人)は表裏一体です。
 それに質問内容から、推測しますと35坪の土地は現在更地のような気がします。ですと、借地権が派生しませんが。
 所有権の間違いではありませんか。
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この回答へのお礼

すみません、不動産についてほとんど無知なもので、言葉の使い方がおかしいかもしれません。
現在35坪の土地は、親類が住んでいますが、近い将来空き家になる可能性が出てきたので相談した次第です。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/09 11:05

借地権なので転売できない、という事はありませんが、借地権だけの転売となると、多額の名義書換料が発生し、あまり得策ではありません。


一番良いパターンは、地主が土地を売りたくなったので借地権も一緒に売って欲しい、というケースですね。あるいは底地を買い取って欲しいとか。
借地をたくさん持っているが、ちょこちょこ切り売りしている・・・なんて地主さんもけっこういます。
地主さんの経済状況、最近土地を売ったりしていないか?というような点を探ってみて、それから作戦を考えてはどうでしょうか。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
借地権の転売は、得策ではないことが理解できました。
やはりまずは、地主のことを調べて、うまくいけば一度お会いして相談してみることがスタート地点かも知れません。
まずは地主の情報を確認してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2007/05/08 10:30

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http://oshiete.goo.ne.jp/qa/2658082.html
http://allabout.co.jp/gm/gc/31044/

これ見た?

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私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています
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4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?

今の一番の悩みは3番なんですが・・・
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ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって
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2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
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Aベストアンサー

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか?
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・
HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか?
←一概にはいえません。
 HMによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もHMと建築家とでは違いますので。

2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか?
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか?
←RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
 大手ゼネコン等だと70~80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか?
←まずは自分の希望(総事業費用で利回り10%を確保が絶対条件!)等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1LDKが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか?
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか?

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85~90%以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契...続きを読む

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