35坪の土地の活用方法

Question

現在約35坪の土地の借地権を所有しておりますが、私自身、また両親も別の場所に自宅を所有しており、この35坪の土地に住む予定はありません。
この35坪の土地を有効活用すべく、色々考えておりますが、素人なもので、皆様のアドバイスをお伺いしたく存じます。

場所は東京23区の私鉄沿線沿い住宅街です。私鉄駅から徒歩12-3分程度で、幅約4mの公道に面しております。
アパートを建設し、アパート経営でもしてみようかとも思いますが、
素人なので知識もなく、また空家リスクや、家賃滞納リスク、災害などリスクが高くないかと心配しております。
また、35坪の手狭な土地に果たしてアパートが建設できるのかどうか想像もつきません。。。
厳密には、自己所有の土地ではなく、借地権の土地（期限はないようですが）であり、転売はできないと思います。
自分たちで住まずに、またアパート経営が怖いのであれば、駐車場経営は？とも思いますが、ぱっと見て２台しか停められず、せいぜい月4万円程度の収入にしかならないと思います。（立体にしても3～4台か。。。）

この土地を空き地にしておくのももったいないのですが、どうにかして活用する方法はないのでしょうか。
やはり自分たち（もしくは自分たちの親族）が住むしかないのでしょうか。

ご意見お願いいたします。

mahopie · Accepted Answer

以下基礎知識としてご認識下さい
(1)借地権というのは土地上に居住目的の建物があって初めて成立する権利なので、借地での駐車場経営というのは基本的には成立しない概念になります。

(2)借地上に賃貸物件を建築する点については、地主側の二つの了解が必要になる。一つ目は自己居住目的がなくなり借地契約を維持する理由もなくなる状況でも借地契約を維持すること、二つ目が旧建物取壊し新築物件建築により借地契約期間に本質的な変更が加わることで、地主側の了解が得られないケース・地主側が多額の更新料を要求する、といったケースもありえます。

(3)もっとも都心部・商業地では、居住外物件でも借地権を認める事例もありますので、この部分は場所と慣習による。（銀座等一等地では借地権自体が権利として売買される）

(4)仮に地主が建替をＯＫしたとして、金融機関側では借地上の物件を担保に融資することが稀なケース。仮に融資ＯＫとなっても建築期間中には銀行へ差入できる担保が無い為に業者への着工金・中間金については自己資金を手当てする必要がある。

(5)借地上の建物を金融機関に担保差入する際には、上記(2)に加えて借地権上建物を担保に差入することへの地主の承諾を銀行宛に書面で貰う事になるが、この書面の文言が債務不履行時には「借地権を第三者へ転売することに了承する」という内容になるので、多くの地主がそこまでは認めないケースが多い。

(6)地主側の事情次第だが、相続時の納税に不安を覚えている地主は、可能なタイミングで借地権の買戻し（地主にとっては不動産の所有権を回復）・借地人への売却に応じて、いざという時の資金化・物納可能物件としておく事例も有り得ます。質問者が底地を購入し一体化した不動産所有権を元に有効活用なり第三者転売を図ることも有り得ます。

63ma · Answer

６３maです。
　＞現在35坪の土地は、親類が住んでいますが、近い将来空き家になる可能性が出てきたので＜・・・・と言う事は、空き家になった段階で、建物を取り壊すのでしょうか。（ご質問の状況では、取り壊し、更地にしてからの計画のようですが）
　結論から言いますと、親類が建物を取り壊した段階で、借地権は無くなり、地主の物になりますから、その後の土地利用は出来ません。
　要は、親類が借地権の継続について、地主とどの様な話し合いをしているかです。
　この点を確認しなければ、貴方の計画は、「獲らぬ狸の皮算用」になります。

63ma · Answer

借地権ですよね？・・・だとすると。
　＞やはりまずは、地主のことを調べて、うまくいけば一度お会いして相談してみることがスタート地点かも知れません。
まずは地主の情報を確認してみます。＜・・・・おっしゃってる意味がよく分りません。底地権（地主）と借地権（借地人）は表裏一体です。
　それに質問内容から、推測しますと３５坪の土地は現在更地のような気がします。ですと、借地権が派生しませんが。
　所有権の間違いではありませんか。

0621p · Answer

借地権なので転売できない、という事はありませんが、借地権だけの転売となると、多額の名義書換料が発生し、あまり得策ではありません。
一番良いパターンは、地主が土地を売りたくなったので借地権も一緒に売って欲しい、というケースですね。あるいは底地を買い取って欲しいとか。
借地をたくさん持っているが、ちょこちょこ切り売りしている・・・なんて地主さんもけっこういます。
地主さんの経済状況、最近土地を売ったりしていないか？というような点を探ってみて、それから作戦を考えてはどうでしょうか。

35坪の土地の活用方法

以下基礎知識としてご認識下さい

６３maです。

借地権ですよね？・・・だとすると。

借地権なので転売できない、という事はありませんが、借地権だけの転売となると、多額の名義書換料が発生し、あまり得策ではありません。

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