姑が家賃滞納・・・連帯保証人なのですが・・・

昨日突然、姑が借りているアパートの大家さんから
直接家に電話があり、家賃を去年の暮れから９ヶ月家賃を
滞納しているというお話を初めて聞きました。
（家賃７万円×９ヶ月＝６３万円）
アパートはうちが連帯保証人になっています。

連帯保証人になったのは、７年ほど前でしょうか？
その時に連帯保証をお願いされ、賃貸契約書を見たっきりで、
（それも７年も前なので記憶も曖昧です。）
その間更新が何度かあったようですが、うちでは
サインした記憶が１度しかありません。
家賃の値上げもあったようですし、大家さんがそれまで
色々とやっていたようですが、２～３年ほど前からは
どこかの不動産会社に頼んでやってもらっているという話は
聞いた事があります。
うちもそのような事になっているとは思いもしませんでしたし、
きちんと払っていてくれているものだと、信用していたのですが・・・。
主人の親とはいえ、安易に連帯保証人になってしまった事、
管理が行き届いていなかった事にただ反省するばかりです。

その大家さんはうちの家まで見に来たらしく、突然の電話にも
かかわらず「立派な家にお住まいですね」とか、「家を取ります」
などと、脅迫めいた事を主人に言ってきたようです。
初めて聞いた事なのに、かなりの失礼な対応にただ
ビックリしています。
こちらも突然の事ですし、姑との話し合い、家族での話し合い等も
必要なのに・・・。
近々更新があるようなのですが、もう更新はさせないとの
大家さんのお話でした。
姑とは昨日連絡が取れず、詳細は不明です。
今日は仕事が休みなようなので話を聞いてみようと
思っていますが・・・。

お恥ずかしい話なのですが、うちは現在主人が債務整理中で
支払い始めて５年になり、来年末には支払いが終わる予定です。
債務整理したとは言えども、毎月大変厳しい状態の中
４人の子供を育てており、正直連帯保証人ですから支払う義務が
あるとはいえ、払える余裕などありません。
払うとしても、小額の長期分割返済以外には現在は支払いできない
状況です。
債務整理をしている事は、今日大家さんには伝えました。
（こちらが弁済する等の細かい話までは至っていません）

今後大家さんとはどのような話し合いをしたら良いのか？
弁護士を立てて訴訟を起こしてくるかもしれません。
その際には小額の長期分割返済などは可能なのでしょうか？

大家さんにはご迷惑をおかけし、大変申し訳ないとは思うのですが
払いたくとも現状払う余裕がありません。
債務整理し、何とか立て直してがんばってきたので、
家庭を守る為にも最善の策があればと思っており、
突然の事でどうしたら良いのか、大変困惑しています。

どなたか詳しい方・経験者の方がおりましたら
ご回答頂ければと思います。宜しくお願い致します。

No.4 回答者： Tadkashy 回答日時： 2007/08/17 21:17

　お気の毒です。

　一般に連帯保証ですので大家はどちらに請求しても良いのです。大抵は最初の契約時点の連帯保証はそのまま更新の際も継続しています。ただ、面倒なので改めて収入の証明や印鑑証明を頂かないだけです。
　ですから、普通は９ヶ月も待たずにもっと早い時点で保証人様にも内容証明や配達証明で請求するものです。この辺は推測ですが、大家さんは連帯保証人様を煩わせずに居住者との間で収めたかったのでしょう。
　９ヶ月ですと契約の解除は覚悟しておいて下さい。もっとも、そうならない場合、質問者様の負担するべき滞納の金額が益々増えていくことになります。

　大家さんとしては、なるべく早く部屋を空けてもらって、ちゃんと期限内に家賃を払ってくれる人に入って欲しいのです。

　ですから、早急に退去させると言うことを条件に滞納分の即時全額の支払いを待ってもらう（出来れば金額もまけて貰う)交渉をしては如何でしょうか。

　裁判をして退去させ、新たに質問者様に裁判所から強制力のある支払命令を出してもらう手間は大家さんも考えているはずですから、交渉の余地はあると思います。

No.3 回答者： bouhan_kun 回答日時： 2007/08/17 08:57

まず、姑の賃貸契約をどうするかでしょう。

継続したいのか、解除してこれ以上債務が増えないようにしたいのか。どちらにしても支払い義務は残ります。逆に、（いままで姑に対しどのような督促があってたかわかりませんが、なかったとして）その程度の期間の家賃滞納で、大家側から即契約解除、強制退去は、法的にできないと解釈されてかまわないと思います。半年の滞納、数ヶ月に及ぶ本人と保証人への督促があってもダメとなれば、話は別ですが。現行法ではそれだけ、居住権は強権なのです。

で、その方向性が固まれば、債権額の確定です。全額払うのか、たとえば退去（こちらの武器である居住権の放棄）を餌に、多少の減額を要求するのか。そのうえで、じゃあ分割か一括かいつから支払い開始にするなどの条件闘争となるでしょう。

任意整理が自己破産でなければ、自己破産という手もあります。どちらにしても、たとえ身内であっても、連帯保証はそこまでのリスクがあることを承知でやるべきです。

No.2 回答者： orb01 回答日時： 2007/08/17 04:15

分割払いについては家主との交渉次第だと思います

またお姑さんと連絡が取れるようなら、契約書の内容を確認した方がいいでしょう
賃貸借契約のような、初めから更新が予想されるような契約の保証人の場合、通常は本契約が更新されれば保証契約も当然更新されてしまいますが、契約書に保証契約は更新されない旨の記載があれば、保証責任を免れることができます
また、滞納●ヶ月で退去、といった記述があれば、●ヶ月滞納した時点で少なくとも保証人に請求すべきであり、長期にわたって滞納を放置した責任を家主に問うことで交渉を有利に運べるかもしれません(ただし、裁判になった場合、最高裁判例では、連帯保証人が借家人の親族だったケースで全額の支払を連帯保証人に命じていますので、あまり喧嘩腰の交渉は禁物かもしれません)
立退きや差し押さえも、裁判、強制執行となれば、大家にしたところで百万単位の出費を覚悟しなければなりません
強気を見せてはいても、できれば交渉で解決したいと思っているはずです
ここは、例えばお姑さんの円満な立退きなどを材料に分割払いの交渉を進めてみてはどうかと思います

No.1 回答者： colle-co 回答日時： 2007/08/17 03:46

最初に連帯保証人の承諾書にサインをされて

その後、何度か更新があったようだ＝定期的に（2年に一度どか）契約の更新をしていた
と言うことでよろしいでしょうか？

まず、ご理解されていらっしゃいますが、連帯保証人はすべての債務を負わねばなりませんので
基本的には滞納分のお家賃や、退去した際のクリーニング代など、支払わねばなりません。

で、最初の話になりますが、契約期間ごとに契約が更新されている場合は、保証人もそのまま継続になります。
契約更新をしておらず、法定更新であった場合も、基本的には同様ですが、
当初の契約（通常２年間）が終了していれば、保証責任を免れれるかも知れません（あくまで法定更新時での可能性ですが）。
但し、契約書の中に法定更新後も保証人責任は継続して発生する旨の記述があれば、それも難しいとは思います。

また、契約書に「○ヶ月以上家賃を滞納した場合は退去させる」などの記述があった場合、
保証人の保証内容は○ヶ月であったのに、連絡もなく9ヶ月も滞納状態を放置した貸主が、
本来退去させるべき職務を怠った、貸主の督促業務の怠慢と言うことで、ある程度支払いを回避できる可能性もあります。

貸主から滞納の事実を知らされて無い＝連帯保証人として、債務を知らされていない
借主に支払いを催促する機会を与えられなかったことになりますので。

ですので、貸主と交わした契約書を確認し、
そのうえで「どうしてこんなになるまで回収・強制退去させられなかったのか？保証人に連絡がこなかったのか」
を問い詰めるめるとよいと考えます。

分割などで支払う事に関しては、あくまで貸主との相談になりますが、不可能ではないと思います。
額が額なので、そこまでの自体に陥らないとは思いますが
「無理に一括払いを迫って自己破産」なんて事になると
1円たりとも取り戻せなくなってしまう可能性がありますから。

また、債務を弁済する義務はありますが、債務の弁済と、財産を差し押さえたり、競売したりするのは別の話なので
『「立派な家にお住まいですね」とか、「家を取ります」などと、脅迫めいた事を主人に言ってきた』
と言うのは、立派な脅迫に当たるのではないでしょうか。
暗に「おまえ達をこの家にいられなくしてやる」と言っているようなものですから。

アパートの賃貸借契約の内容を確認することと
「督促業務の怠慢」と「脅迫行為」を盾に、交渉してみるのが手だと思います（それなりに覚悟がいりますが）。
また、債務整理の件もあると思いますし、再建計画にもかかわりますので、弁護士に相談するのもいいと思います。