マンションの名義変更・所有権変更に伴う税金等について

現在、彼女のマンションに彼女の親と三人で暮らしています。

６月に子供を出産する事になった為、６月までには彼女と結婚を
をする予定があります。

そこで、問題があるのですが、現在住んでいるマンションは彼女の
兄の名義でローンが組まれていて、そのローンを兄と彼女・母親の
三人で払っている状況です。兄はそのマンションに帰ってくる気持ち
がない。という意志があるので、私はこのまま彼女と親と三人で住む
のもいいと思っていますが。。しかし兄の名義のままの状況で家賃と
してローン代金に充てている状況は、兄が結婚でもして急遽帰って
来たいと言った場合等の不安が残るので回避したと思っています。。

そこで自分か彼女がそのマンションの所有権を持つ代わりに残りの
ローンを自分達が払うという事をしたいと思っています。
その引継ぎの際に一番税金が掛からない方法がいいと思っています。
マンションの名義変更？・贈与？・相続？・・色々あると思うのですが
しかし現状で何ががベストかがイマイチ分かりません。

結婚前なら成り立つことなども考えられるのでしょうか。。。

また相続という選択も結婚後は出てくるのか？方法も色々と考えられる気がしますがよく分かりません。
兄や母と親族になる前（結婚前）の方が得な事や、一番節税出来るやり方などありましたら教えてください。
マンションの状況は四年くらい前に購入でローンは半分位すでに払われています。

以上、何分結婚を控えた状況で色々な考えが巡りまして相談となりますので何か良き案があれば宜しくお願いします。

No.2 回答者： mahopie 回答日時： 2008/01/30 11:42

１．質問者が一括現金で買い取るだけの資金ストックが無い以上、銀行の住宅ローンで定められた要件を満たすことが大前提です。

２．負担付贈与は、理屈の上では成立しますが、銀行側で了解が得られません。（相続対策といった取扱時点で銀行が全体スキームを了解している場合だけでしょう）

３．恐らくは、以下の流れになります。（兄が他人の場合の中古マンション購入と同じです。税金節約云々より所有権移転には本流で進めるしかない）
(1)給与収入がある質問者が物件所有者の兄とでマンションの売買契約を交わす
(2)買主の質問者は、自己資金とローンで兄へ購入代金を支払うことで名義移転
(3)兄はローンを一括返済する（現ローンの担保を抹消する）
(4)質問者へのローンを行う銀行がマンションへ担保設定をする

４．更に、こういった個人間での物件売買にはローンを認めないケース、更に身内での売買のケースでは、ローン減税の適用ができないケースがありますので、そちら側でのチェックが必要です。結婚前段階で、決着させれば身内間での売買とならない可能性はありますが、銀行側では仲介不動産業者の介在を求めるケースもあります。

５．あるいは、質問者の現在の住民票が居住物件である場合には、所有者である兄との間で賃貸契約が存在する上で、賃貸マンションの所有者（兄）と賃借人（質問者）との間での売買が成立した、という構成で考えるべきかも知れません。（婚約者・母は表に出せない）

６．但し、物件価格（質問者が支払う価格）が市場価格対比適正であることに加えて兄のローンの残債務が一括返済できることが上記の大前提になります。

No.1 回答者： jk39 回答日時： 2008/01/29 09:21

この場合、「負担付贈与」という方法を取ります。

流れは以下の通りです。

(1)まず何より婚約者のお兄さん（以下、義兄さん）の意思を確認してください。
贈与するにしても彼の意志が拒否なら何も意味がありません。

(2)次に誰に贈与するか決めてください。
今回の案件の場合、婚約者さん、婚約者のお母さんへの贈与であれば、
4年間協力してローン返済されていたのですから、
銀行も納得すると思います。
tonohime55さんへの贈与の場合は、
結婚後であれば理解が得られる可能性がありますが、
銀行は離婚した場合の面倒を考えると納得しがたいことはご承知ください。

(3)義兄さんが契約する銀行に義兄さん(と付き添いの方)が相談に行ってください。
こういった重要な事項は本人の意思を重要視します。
銀行には負担付贈与を行いたいことを伝えます。

負担付贈与を受ける側の信用情報を照会して、
OKならば、ローンの名義変更を行うことになります。

(4)ローンの名義変更を証明する書類を持って、
法務局へ行き、不動産の名義変更登記を行います。

(5)登記した年の翌年の2月1日から3月15日までに
税務署へ贈与税の申告をします。



参考URLに負担付贈与の概要があります。
どうぞご覧ください。
この場では残債額や不動産の時価など分かりませんので、
どのくらい、税がかかるか申し上げられません。

詳しくは、銀行窓口、税理士、司法書士にご相談ください。

参考URL：http://123s.zei.ac/zouyo/hutanntukizouyo.html