賃借中のアパートについて、大家さんから更新拒絶の通知を受けました

　現在、アパートを賃借中の者です。
　大家さんから、内容証明郵便で、賃貸借契約を更新しないとの通知が
届けられ、困っています。（契約期間は来年の2月27日までで、
内容証明郵便の日付は今年の8月27日になっており、配達された日時は
8月28日です。）

　通知書の内容を要約すると、次のようになっていました。
１．隣室の借主が、当方と騒音トラブルがあったため、部屋を
　短期間で退去した。
２．大家側が契約している賃貸斡旋業者が、今後もこのような
　問題がありうるとして、入居者斡旋をできないと言っている。
３．現在、4室のうち、2室を賃貸しているが、このままでは採算が
　取れないため、契約更新をしない。

　上記の１．については次のような事情があります。
　今年の5月ごろに隣室に入居者が入ってきたのですが、この方の部屋
から深夜などにも騒音が聞こえてきたため、隣室を訪ねて静かにして
もらいたいと伝えました。それに対し、相手方は、就業時間が
不定で、深夜にテレビをつけたり、友人を呼ぶことがあるとのことで、
さらに、音楽関係の仕事をしており、音響を確認するために、
音楽を流すことがある、と伝えられました。
　その後も対応が改められなかったため、この方に対し2，3回ほど
訪問し、再度、静かにしてもらいたいと伝えたところ、
その方は退去されることになり、以後その部屋は空室になっています。

　このことについて、当方もいろいろ調べたところ、借地借家法の
第２８条などにより、契約更新の拒絶はよほどの正当な理由がない限り
認められず、そのまま家賃を払って居住していればよい、といった
ことがわかりました。
　ただ、当方の場合、大家さん側の主張は正当な理由にはあたらない
と思うのですが、更新拒絶ができるか否かが不明なため、困っている
状況です。そのため、以下の点についてぜひともお教え願えない
でしょうか。
　ア.更新拒絶の通知は契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に
　　しなければならないところ、今回の場合、配達日時を基準に
　　すれば一日だけ過ぎているのではないのでしょうか？
　イ.大家さん側の主張が正当な理由にあたるのでしょうか？
　　少なくとも、隣室とのトラブルについては当方に大きな非が
　　あるとは思いません。また、斡旋業者とのことや、採算が
　　取れないといったことは、借主である私には無関係なことだと
　　思うのですが・・
　ウ.当方が、更新拒絶の通知に対して、何らかの返答をしなければ
　　ならないのでしょうか？このまま放置しておいたら何か不利な
　　ことになるのではないかと不安に思っています。

No.1 ベストアンサー 回答者： pm600 回答日時： 2008/08/30 08:20

この回答では、日付の問題についてのみ答えます。

>　ア.更新拒絶の通知は契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に
>　　しなければならないところ、今回の場合、配達日時を基準に
>　　すれば一日だけ過ぎているのではないのでしょうか？


通知は、相手方（質問の場合は、賃借人）に到達した時からその効力を生じることになっています。（民法９７条）
従って、お書きのとおり、配達された日時で考えます。

それから、「６箇月前」とはいつのことかについてです。
借地借家法２６条では
「期間の満了の１年前から６月前までの間」
と書いてあります。

期間の満了とは、来年の2月27日24時です。
期間を計算するのに月で計算するときは、暦に従います。（民法143条）

２月２７日は、その２４時間が契約期間に含まれます。

契約期間の最後の１箇月　＝　１月２８日から２月２７日
その前の１箇月　　　　　＝　１２月２８日から１月２７日
その前の１箇月　　　　　＝　１１月２８日から１２月２７日
その前の１箇月　　　　　＝　１０月２８日から１１月２７日
その前の１箇月　　　　　＝　９月２８日から１０月２７日
その前の１箇月　　　　　＝　８月２８日から９月２７日

６箇月前までとは、（８月２８日０時を過ぎたらもう遅いのだから）
８月２７日の２４時までです。

６箇月前までに通知があったというためには、
８月２７日中に配達されていなければなりません。

従って、お書きのとおり、通知は、６箇月前までになされていません。

この回答へのお礼

　法律上の期間について非常に詳しく教えていただきありがとうございます。
今回の通知は有効なものではないということですね。

お礼日時：2008/08/31 00:21

No.3 回答者： pm600 回答日時： 2008/08/31 06:24

念のため申しますと、通知が１日過ぎていることについては、もしも

「８月２７日は借主（質問者）に配達に来たが、不在だったので持ち帰った。８月２８日に再配達した」
ということであれば、ひょっとするとまずいかもしれませんが、おそらく大丈夫でしょう。
それに質問からすると、再配達ではないようですしね。
あと、今回の通知よりも前には、まったく（電話や手紙や口頭などを含めて）更新拒絶の話はなかったのでしょうか。


それから、正当事由についてです。
No.２さんと同じような意見です。
ちなみに、正当事由はさまざまな事情が考慮されるため
「斡旋業者とのことや、採算が取れないといったこと」
は、まったく無関係とは言えません。
しかし、これだけでは大家さん側の正当事由としてあまりに弱すぎます。

>　ウ.当方が、更新拒絶の通知に対して、何らかの返答をしなければ
>　　ならないのでしょうか？このまま放置しておいたら何か不利な
>　　ことになるのではないかと不安に思っています。

返答はしなくてもかまいませんが、しておいたほうがいいです。私だとしても、返答します。
返答をすれば、「このまま放置しておいたら何か不利になるのではないか」という不安が解消されます。
また、返答しなければ後になって、「受け取っておいてなんの返事もなかったので、了承されたものと思いました」という大家さん側が言うかもしれません。それを予防する効果があります。
それと、更新拒絶の理由は、本当に隣室とのトラブルだけでしょうか。後になって、大家さんが、他に「こんな正当事由あんな正当事由があります」などと言い出さないでしょうか。そのことも念のため、返答の中で問い合わせておいてほうがいいでしょう。
１日過ぎている問題は、後でいくらでも主張できるので、返答の中でメインにすることではないでしょうね。
一番のメインは、更新拒絶は了承できない、ということでしょう。

返答を、内容証明＋配達証明にするか、配達証明だけにするか、配達記録にするか、は迷うところです。
更新拒絶という、賃貸借契約にとって重大なことなので、内容証明＋配達証明　をお勧めします。
悪質な大家さんならば、
「確かに配達記録で返答がありましたが、『更新拒絶を了承します』という返答でした」
と言い出さないとも限りません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
　まず、配達日時については、確かに8月28日になっており、
再配達ではありませんでした。今回の通知以前にも、更新拒絶の
話はまったくありませんでした。
　返答については、2番目にturbotjc様から回答いただいたあと、
大家さんに更新拒絶を拒否するという内容の文書を配達記録のみで
送ったところでした。
　この回答を拝見した時点とは前後しましたが、他の正当事由の有無
についてのことや、内容証明で送ることについては大変参考に
なりました。

お礼日時：2008/09/02 01:54

No.2 回答者： turbotjc 回答日時： 2008/08/30 12:52

業者してます。

アについては＃1の回答が詳しいのでおいておきまして、イとウに回答します。

相手の主張の要点としては「ご質問者に問題がある」という事ですよね。この点で仮に実際にご質問者に問題があるのだとしても、いきなり解約や更新不可という事は無理があります。まずオーナー等からご質問者に注意、警告をした上でそれでも改善されなければ、ということになるでしょう。
一方、相手が間違っているという前提ならば、面倒でも「自分は問題が無く無関係だ」と相手に対して主張しておく方がいいでしょう。まあ元々の相手の主張に無理がありそうなので、本質的には返答しなくても大きな問題にはなりませんが、そのままにしておくと不安だというのもごもっともですからね。

内容証明を送ってもいいですが、費用（配達証明付で1300円くらい）と手間（地域の本局に行く）が掛かります。ここは配達記録郵便にして手元に（自分の書いた）手紙のコピーと郵送時の控えをとっておけば、それでも十分だと思います。

補足　質問文から判断する限り、大家さんの主張は正当事由にはあたらない、もしくは不足です、ということです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。自分では正当理由にあたるかどうかがわかりにくかったため、ご意見をいただき安心しました。
返答方法についても大変参考になりました。

お礼日時：2008/08/31 00:25