【大至急】　住宅トラブルに関する法的な事です。

Question

こんばんは。
大変困っています。

お詳しい方ご教授願います。

本日の大雨で、住んでいる住宅（４階建ての建物の３階と４階部分です）
が雨漏りし、４Fは全く被害がないのですが、３Fに雨漏りによる被害が出ていて
一番酷いのが台所で浸水し５センチ程度水が溜まってしまい簡易プールのような状態。
２～３か所どころではなく十数か所から雨漏りしている為
帰宅した時は既に時遅く生活家電など全滅し電気も電源が濡れているせいかブレーカーを復旧する事ができず、という状態でした。

また、台所と隣接している部屋も雨漏りしこちらも数センチ浸水している状態で床置きしていたPC等一部の電化製品が死んでしまった状態。

他の部屋にも浸水による被害が出ている状況です。



とりあえず明るくならないと何もできないので今は友人宅に避難している状態なのですが、明日管理会社が営業開始次第行こうと思っているのですが・・・・・



こういう場合建物の修繕は当然だと思いますが、下記に関してご教授下さい。

1　雨漏りが原因で使用不能になった電化製品その他は弁償もしくは損害賠償請求が可能なのか。
可能であれば、それは誰に対して行う物なのか

2　仮に、建物自体を取り壊すとなった場合（築３０年以上経っている古い建物なので）
引っ越しにかかる費用等は負担してもらえるのか。
負担してもらえるとすれば、誰に請求するものなのか

3　この件の対応をする為、明日の仕事を一件飛ばしてしまいました。
（自営業です。）それに対する賠償請求は可能なのか（日当分の金額請求など）

4　上記などの行為を行う場合、こちらがやっておかなければならないことは何か（現場の写真撮影は日付入りで行いました。）

以上４点、よろしくお願い致します。

ok2007 · Accepted Answer

１について
大家と管理会社に請求可能です。

困難とのご回答も見られますが、大家にはちゃんとした賃貸物件（瑕疵のない物件）を借主へ提供する義務を有しているところ（民法５５９条、５７０条）、雨漏りをするような物件は「ちゃんとした賃貸物件」とはいえませんから、大家に対して損害賠償請求できましょう。

また、管理会社も業者としてちゃんと管理する義務を負いますから、管理会社に対しても損害賠償請求できましょう。

ただし、事実関係によっては、この限りではありません。もっとも、借地借家法に見られるように日本の法律は賃借人保護の方向性が強いものですから、少なくとも大家に対しての損害賠償請求は比較的認められやすいといえます。

なお、保険が効くのであれば、保険会社に請求し、不足分につき大家や管理会社へ請求するのが確実であり、現実的でもありましょう。


２について
引っ越し費用は損害の一部を構成しましょうから、大家や管理会社に対して請求できましょう。


３について
難しいでしょう。損害の一部ではありますが、大家や管理会社の予測しうる損害とは言い難いためです（民法４１６条参照）。


４について
少なくとも、損害額の確定のための証拠揃えは必要でしょう。すなわち、どのような物がどれだけの被害に遭ったのか等は、押さえておく必要がありましょう。

fenekku200 · Answer

法律論をすることとは別にすべきことがあります。
　原因を特定し，証拠を保全することです。
＞＞４階建ての建物の３階と４階部分です）が雨漏りし、４Fは全く被害がないのですが、３Fに雨漏りによる被害が出ていて一番酷いのが台所で浸水し５センチ程度水が溜まってしまい簡易プールのような状態。
２～３か所どころではなく十数か所から雨漏りしている為
＞＞一度、4Fのベランダにも水が溜まり、プールのようになっておりそれが道路へ落下、及び２F～３Fへの通路部分へ漏れ出し水浸しになった事があり、それは管理会社へ依頼し業者へ来てもらいました。まだ1年経っておりません。

　以上を見ると，４Fのベランダと躯体部分の継ぎ目からの漏水が疑われます。４Fの床近くにベランダが取り付けられているので，４Fに漏水がなく３Fに漏水があることの説明がつきます。しかし，陸屋根や外壁から４Fをパスして３階に漏水することも構造からあるかも知れません。４Fの窓の取り付けから水が侵入し，４Fに漏水せずに３Fに漏水することもありえます。漏水の原因，水の経路，の特定は難しいものがあります。
　早急に，技術者（１級建築士，防水業者）に状況を見てもらい，原因を突き止めること。原因を特定しない限り過失があるかどうか論じられません。
　家主あるいは管理会社に調査を依頼するのは止めた方がよいです。敵に相談しているようなものです。
　費用がかかっても，技術者と弁護士に相談すべきです。原因を特定するためにも，あるいは損害を明らかにするためにも，デジカメで写真を撮りまくって下さい。同じ箇所を角度を代え，遠景で撮り，アップで撮り，とにかく撮りまくって下さい。技術者，弁護士はどこを撮影すべきかポイントを知っていますが，一般の方は知りません。デジカメなら，不要なものは消せば良いのので，足らないというよりはとにかく撮ってください。長さ，寸法を明らかにするために，スケールと一緒に撮影するとか，タバコのケースと一緒に撮影するとかしてください。色が変わったり，傷が小さく写真では分りにくいところは，アップにすることは当然として，鉛筆，ボールペン，白い紙を切って作った矢印（⇒）で撮影場所を指して撮影してください。色々工夫してください。綺麗に片付けると，何も分らなくなります。

-phantom2- · Answer

年に何度かくる程度の台風の雨で質問のような状況になったのであれば、大家は貸家の管理責任を果たしていない、とされて大家に賠償責任が発生すると思います。

昨日の豪雨は記録的な集中豪雨であった地域もあるようなので、質問者さんの家がそのような地域にあり被害にあったのであれば、通常の予測を超える自然災害による被害である、とされて大家の賠償責任は免除になるか減額されるのでは、と思います。

つまり質問者さんがネットで調べて、賠償請求についてケースＢＹケースというのは、大家の管理怠慢による被害で請求が認められたケースと、超自然災害で大家に責任なし、とされたケースではありませんか？

大家はこのような時の保険に入ってる可能性もありますから、大家や管理会社に相談してみましょう。

17891917 · Answer

本件回答については，これまでの経緯等に関する事実が不明であるため，事案に即した正確な回答とはいえない可能性があり，また，限られた文字数で多くの情報を提供しようとしているため，法律用語を解説なしに使用しております。
　そこで，本件回答をも参考に，専門家の相談を受けられることをお勧めします。


問１　雨漏りが原因で使用不能になった電化製品その他は弁償もしくは損害賠償請求が可能なのか。
可能であれば、それは誰に対して行う物なのか

答　請求できるとすれば，賃貸借関係の当事者である大家さんでしょう。
　結論から言えば，雨漏りによる被害について，大家に請求するのは難しいと思います。

　賃貸借は、「当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約する」契約(民法601条)ですから，建物賃貸借の大家は，建物を使用収益できるようにする義務があります。

　本件において，たしかに今回大雨で，相当な雨漏りがありましたが，これまで，大家としては，建物を使用できるように維持をしてきたものと思われ，この点，大家の債務不履行(民法415条）は認められないと思います。
　
　「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負」います(民法606条）が，その前提として大家が，雨漏りの危険性，修繕の必要性を認識できたことが必要です。
　大家が認識していなければ，借主は，「賃借物が修繕を要」するときは，「賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければな」りません(民法615条)。

　今回の雨漏りは，質問者様にとっても，大家さんにとっても，想定外のものであったのではないでしょうか。
　一般人から見ても想定外といえるものであったとすれば，故意又は過失によって修繕義務を怠ったとはいえず，この点についても大家さんの債務不履行はありません。

　逆に，もし，質問者様が大家に雨漏りの危険性を伝え，修繕を依頼していたという事情があれば，大家の責任を問う余地があります。　
　
　なお，故意過失が無いことにより債務不履行責任を追及できない場合，大家の不法行為責任(民法709条）を追及することはできないでしょう。

　また，建物に隠れた瑕疵があったとして民法の担保責任(570条，566条，559条）を追及するということも考えられないではありません。
　ただし，質問者様が雨漏りの危険性を認識(「大家に修繕請求した時」と考えてよいでしょう。)してから1年を経過するか居住し始めて10年を超えている場合には，請求権の消滅時効(民法167条1項）等により，もはや追及できません。


問２　仮に、建物自体を取り壊すとなった場合，引っ越しにかかる費用等は負担してもらえるのか。
負担してもらえるとすれば、誰に請求するものなのか？

答　まず，引越しの前に，家屋が一部使用できない状態にあれば，借主は，その割合に応じて賃料の支払を拒むことができます(最高裁昭和43年11月21日判決）。
　４Ｆは被害がないが，３Ｆは使えないというのなら，たとえば半額の賃料の支払を拒むことができるでしょう。

　次に，取壊しになれば，賃貸借契約は終了します。
　修繕も困難で使用不能(倒壊等の危険がある場合も含む)となったことによる取壊しは，借地借家法28条の正当事由となるでしょう(最高裁昭和35年4月26日判決)。
　この場合に，立退料を請求できるのかについては明確な判例が有りません。
　借地借家法28条は，「建物の賃貸人による[略]建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（[略]）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」として立退料について規定しており，同法が賃借人保護を基本としていることから，少なくとも引越代については請求できるのではないでしょうか。


問３　この件の対応をする為、明日の仕事を一件飛ばしてしまいました。（自営業です。）それに対する賠償請求は可能なのか（日当分の金額請求など）

答　請求できるとすれば，大家の不法行為(民法709条)に基づくものと考えられますが，問１に対する回答で述べたとおり，大家の過失が認められない場合には，請求できません。
　仮に，大家の過失により雨漏りがしたとしても，仕事への影響は，過失行為との相当因果関係(民法416条類推適用)が無いとされ，損害賠償請求は認められないと考えます。


問４については，割愛いたします。　


【民法】
（賃貸借）
第601条　賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

（賃貸物の修繕等）
第606条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
２　賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。

（賃借人の意思に反する保存行為）
第607条　賃貸人が賃借人の意思に反して保存行為をしようとする場合において、そのために賃借人が賃借をした目的を達することができなくなるときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

（賃借人の通知義務）
第615条　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

（債務不履行による損害賠償）
第415条　債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。

（損害賠償の範囲）
第416条
　債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせることをその目的とする。２　特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見し、又は予見することができたときは、債権者は、その賠償を請求することができる。

（不法行為による損害賠償）
第709条　故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

（有償契約への準用）
第559条　この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

（地上権等がある場合等における売主の担保責任）
第566条　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
２　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
３　前２項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から１年以内にしなければならない。

（売主の瑕疵担保責任）
第570条　売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

【借地借家法】
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条　建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

【大至急】 住宅トラブルに関する法的な事です。

１について

法律論をすることとは別にすべきことがあります。

年に何度かくる程度の台風の雨で質問のような状況になったのであれば、大家は貸家の管理責任を果たしていない、とされて大家に賠償責任が発生すると思います。

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