マンション管理費滞納の考え方は？（フロントの方へ質問です）

マンション管理会社から毎月「月次管理事務報告書」が届きます。
その中に”支払者別未収残高一覧”　つまり管理費未納者のリストがあります。
明細として以下の１０項目があります。
(1)代表部屋Ｎｏ．　(2)徴収終了　(3)顧客コード　(4)顧客名　(5)未納金額　(6)未収月数　(7)仮受金額　(8)前受金額　(9)預り保証金　(10)支払方法

注目しているのは、(5)の滞納金額と(6)の未収月数なのですが、
(6)には　＜○ヶ月＞　という表示です。

ここで問題なのは、一昨年の暮れから滞納し始め、途中1ヶ月分だけ管理費を払ったり、滞納したりを繰り返している（つまり滞納額が増えたり減ったりしながら、しかし解消されることは一度もなく）組合員がいる事がわかりました。

管理会社はこの(6)の＜未収月数欄＞に合計滞納額を1ヶ月分の管理費で割った月数を入れて報告を続けていました。

つまり、1年半も滞納が継続しているにも関わらず、未収月数は【８ヶ月】のまま。

このような報告は不適切だと思うのですが、これが一般的なマンション管理会社の報告方法なのでしょうか？
管理会社の方のアドバイスを頂きたく、よろしくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： st_tail 回答日時： 2009/04/17 20:40

管理会社社員です。

私の勤務先でも、同様の報告をします。もっとも、当社の月次報告書には滞納月数は入れていませんが、社内的には同様の管理をしています。

今回のご質問の滞納者のように、五月雨式に入金される場合、当社では順次古い未納管理費に充当していきます。

例えば・・・・
　　　　　　　　　管理費等　　　　入金額　　　　未納額
Ｈ２０．６　　　１０，０００　１０，０００　　　　　　０　　
Ｈ２０．７　　　１０，０００　　　　　　０　１０，０００
Ｈ２０．８　　　１０，０００　１０，０００　１０，０００
Ｈ２０．９　　　１０，０００　　　　　　０　２０，０００　　
Ｈ２０．１０　　１０，０００　１０，０００　２０，０００
Ｈ２０．１１　　１０，０００　１０，０００　２０，０００
Ｈ２０．１２　　１０，０００　　　　　　０　３０，０００
Ｈ２１．１　　　１０，０００　　　　　　０　４０，０００
Ｈ２１．２　　　１０，０００　１０，０００　４０，０００
Ｈ２１．３　　　１０，０００　　　　　　０　５０，０００

このような入金状況の方がいらっしゃるとします。
質問者様は、滞納が始まったＨ２０．７からの月数を未収月数（この場合は９ヶ月かな）とする事を求めていらっしゃるのでしょうか。当社では、このような場合は滞納５ヶ月、とします。例えば、８月に入金されたのは７月分、で１０月に入金された分は８月分、と言う形で処理します。
私もはっきりとは知らないですが、特に「●月分」と指定して入金されない限り、法的にもこのように処理するのが一般的だと聞いております。

ちなみに、管理費等の時効は５年です。
もし、今回の場合、７月分が未納、８月分は入金、と言う形で処理していくと、２万円入金がある月が無い限り、その分はずっと未納のままで残ります。その分、時効になるのが早くなります。上記の例であれば、Ｈ２５．７で時効になりますが、入金分を過去の未収分に充当すれば、同じ入金状況でも時効を迎えるのはＨ２５．１１となります。

ご納得いただけましたでしょうか。

この回答へのお礼

st_tailさん
丁寧で具体的な回答ありがとうございます。
特に「●月分」との記載することが法的規定はないようです。
管理会社さんとしてその様な記載が一般的であること、非常に参考になりました。
今の日本の預金金利が限りなくゼロに近い影響を強く感じます。
私が感じたのは、このように五月雨式に入金して滞納を続ける組合員は作為的であり悪質だと思います。
管理会社の担当者は毎月督促の作業が増えますし、理事会としてもその状況を逐次見守り続けなければなりません。
次回の理事会で管理会社に対して報告内容の変更をお願いしようと思います。
「滞納組合員の○○さんは、現在総額○○万円を滞納しており、これは○ヶ月分の管理費に相当します。この状態は○ヶ月前から継続しています」という風に。
当マンションでは、”管理費滞納者に対して、年率１８％の損害遅延金を請求できる”という規約があります。これまで積極的に請求してこなかった遅延金を請求するという対応でこの悪質な組合員に対峙していきたいと思います。
本当にありがとうございました。
尚、時効についてですが、
滞納者に対し何らの請求行動を起こさないまま５年以上放置することで時効が成立します。つまり”督促を継続する”ことで時効にはなりません。

お礼日時：2009/04/18 14:46

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2009/04/17 12:04

一般人ですが．．．

＞このような報告は不適切だと思うのですが

なぜその様に思われるのでしょうか？
どのような表示が適当と思われるのでしょうか？

管理費１万円．．．今現在の未回収金額が８万円なら「８ヶ月」で正解．．．

滞納が１０年間継続していても１ヶ月遅れで支払っていれば「１ヶ月分」で正解では？
先月だけ滞納した人も同じ「１ヶ月分」ですね

「滞納の始まった日」なら１年前の日付けでも書くべきでしょうが．．．

この回答への補足

輪番制でコロコロ変わる理事会役員相手の説明としては不十分だと感じました。

●滞納が１０年間継続している人
●先月だけ滞納した人
これらが同等に扱われるのは道理に合わないと思います。

それがまったく同じだと感覚的に捉えられるのは、金利という概念が今の日本から無くなってしまっているからなのでしょうね。

補足日時：2009/04/18 14:48

No.2 回答者： t-t-o 回答日時： 2009/04/17 10:53

管理組合は管理会社からの報告書を見て、対応の仕方・対策等を管理会社と相談されているのでしょうか。

なにもしていないなら、管理組合に問題ありという事になると思いますが。

この回答への補足

ド素人集団の管理組合・役員からの相談に的確な解決策や対応案が出せる管理会社なら管理組合に問題ありなのでしょうね。

補足日時：2009/04/18 18:48

No.1 回答者： 2009ken 回答日時： 2009/04/17 08:55

要は、帳簿の話であれば、実質いくら欠損が出てるかが問題なので、報告書としてはそれで十分でしょう。

道義的責任とか、裁判とか、支払督促という話であれば、言えば、あなたが望むような資料は開示されるでしょう。
それより、滞納者に対しての対応とか、現状がどうなってるのかの報告を即した方がいい場面でしょう。今後の対策も含めて。そもそも、そんな問題を管理会社にお任せにしてはいけません。