専業主婦からボロ家の大家さんへ 申告や契約について

お世話になります。
このたび結婚をいたしまして、独身時代に購入したボロ家（風呂なし一軒家）から彼のマンションに引っ越しをいたしました。
ボロボロ過ぎて、賃貸などは難しいと思っていたのですが、場所がレトロなイメージで人気の下町であることで需要があるとのことで現状のまま賃貸に出すこともありと言われ、いま考えております。
できれば、主人の扶養のまま、それほど賃料はいただかなくても進めたいと思っております（会社の関係もあって）。
家賃は10万円前後/月　となりそうなのですが、この場合、国税局のサイトを拝見すると
イ　固定資産税
ロ　損害保険料
ハ　減価償却費
ニ　修繕費
は、経費として計上できるそうなので、所得は扶養の範囲の103万円未満になることは間違いないように思っています。

その場合は、申告などは不必要なのでしょうか、また、申告しない場合も
一応、経費などは確認しつつ、何か聞かれた際にお返事しなければと思うのですが、その場合は何年のデータを保管とかの義務はあるのでしょうか？
それが質問の１です。
そして、もうひとつあるのですが、契約内容として、
当方でも原状復帰も特に望んでおりません。ちょうどぴったりはまっている使える冷蔵庫や、エアコン、レトロなタンス、棚もそのままなので、使いたい方にはどうぞ、という思いです。
ただ、リフォームするとなると大がかりになるので、まったく手をかけず、お貸しする方に自由に釘を入れるなり、なんなり、楽しく暮らしていただけたらと思っています。
本下水、上水は、ここ数年に取り換えをしており、屋根も10年前に変えましたので雨漏りなど大きな問題は生じないかと思います。
その場合、他の問題について（ガタピシいう、壁を変えたいなど）はこちらはノータッチでが希望です。
その分、どんなにめちゃくちゃに戻ってきても、仕方ないというか、覚悟のつもりです。そんな負担の内容でおかしすることはできるのでしょうか？
以上が2つ目の質問です。

なんともおぼつかないご質問内容で申し訳ないのですが、ご教示いただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

No.2 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2009/08/13 07:21

＞できれば、主人の扶養のまま…

税法上、夫婦間に「扶養」はありません。
税法上の「扶養控除」は、親子や祖父母、孫などに適用されるものです。
夫婦間は、「配偶者控除」または「配偶者特別控除」です。
「配偶者控除」と「配偶者特別控除」とでは、税法上の取扱が異なりますから、十把一絡げに扶養と片付けてはいけないのです。

しかも、税法上の配偶者控除や扶養控除などは、1年間の所得額が確定した後に決まるものであり、年の初めや途中に出たり入ったりするものではありません。

「配偶者控除」は、配偶者の「所得」が 38万円以下であることが条件です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1191.htm
38万円を超え 76万円以下なら「配偶者特別控除」です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1195.htm

＞所得は扶養の範囲の103万円未満になることは間違いないように思っています…

「所得」103万なんて規定ではありません。
「給与収入のみなら」103万です。
御質問の不動産賃貸は「給与収入」ではありません。
【給与所得】
税金や社保などを引かれる前の支給総額から、「給与所得控除」を引いた数字。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1410.htm
【事業所得】、【不動産所得】
「売上 = 収入」からその仕事をするのに要した「仕入」と「経費」を引いた「利益」。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1350.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞その場合は、申告などは不必要なのでしょうか…

経費を引いて 38万以下 (103ではない) であれば無条件で、38万以上でもそこからさらに基礎控除以外の所得控除
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1100.htm
で該当するものがあれば、申告無用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2020.htm

＞その場合は何年のデータを保管とかの義務はあるのでしょうか…

5年間。

＞そして、もうひとつあるのですが、契約内容として…

お好きなようにどうぞ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

御礼が遅くなってしまい、大変申しわけございません。
大変勉強になりました。
特に、所得については目からウロコでした！！
そうだったのですね・・・
いろいろ税務署にうかがって聞いてきたのですが、mukaiyamaさんからの
情報でほとんどでした☆
本当にありがとうございました。
お忙しい中、お時間割いてご回答いただき、ありがとうございました。
御礼をすっかり忘れておりました、どうか失礼をお許しください。

お礼日時：2009/09/12 20:20

No.4 回答者： morino-kon 回答日時： 2009/08/13 12:49

専業主婦が、年収一億のカリスマ大家になった話をご存知でしょうか?

現実的ではないかもしれませんが、その方の本を読みました。
とんでもない物件を自分たちでコツコツとリフォームしたり、次第にコツを覚えたり・・・。

その方のブログです、がんばってください。
あなた様も、その可能性を手にしたのです!!!
http://suzuyosi.org/yuriko/

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2009/08/13 07:56

冷蔵庫やエアコン等については、付属物か残置物かきちんと仕分して

おく必要があります。

付属物はあなたの財産で貸与する訳ですから、使える状態を保証する
必要があります。
残置物はゴミと一緒です。ただし、家電品は撤去、廃棄費用はあなた
の責任になるかも知れません。（元々あなたのものですから）

上下水を交換して、雨漏れしないのであれば取りあえずは人が住めそう
ですが、住居の基本構造と配管、配線についてはノークレームという
わけにはいきません。必ず有責になります。

ですから、構築物に手を入れる場合には必ず大家の許可のもとでおこ
ないます。この辺は不動産屋が教えてくれると思いますが、柱切られて
「立て直せ」と要求されたら大変ですから。

家賃の折り合いさえつけば、借り手は見つかるでしょう。
ただし、物件が物件ですから優良な借り手は期待しないほうがいいと
思います。
そういうことも含めて不動産屋に相談してください。

この回答へのお礼

御礼が遅くなってしまい、大変申しわけございません。
大変勉強になりました。
不動産やさんが、もしかすると少し頼りないのかもしれません。。。
いろいろお聞きしても、あいまいでした。
poolisherさんの方がよっぽど専門家さんみたいです☆

お忙しい中、お時間割いてご回答いただき、ありがとうございました。
御礼をすっかり忘れておりました、どうか失礼をお許しください。

お礼日時：2009/09/12 20:18

No.1 回答者： regedit 回答日時： 2009/08/13 07:14

基本的にお金をもらって物を貸すということは貸せるような状態にして貸すことです。

借りる側としては、普通に住めるということを思って借りるからです。普通に住めると思って住めない場合、場合により責任を問われてしまってもしかたがないですね。現況有姿(現状のまま貸す)で貸すということも考えられますが、リスクもあることですからプロの不動産屋に聞いた方がいいと思いますよ。プロの不動産屋に中に入ってもらって貸した方が何かと安心かと思いますね。1家屋といえども収入を得るわけですから所得税法上不動産所得になると思いますが、電話で税務署に聞いたらどうですか？