賃貸アパートで立ち退きを迫られています

皆さん、はじめまして。
是非皆様のお力をお借りしたいと思っております。

現在賃貸アパートに住んでいるのですが、今から1ヶ月前（更新予定の6ヶ月前）に大家さんから直接「次回の更新はありません」と口頭で言われました。
理由を聞いてみたら、単に取り壊しとしか教えてくれませんでしたが、大家さんが「補償を考えています」と言ってくれたので、立ち退くことに同意しました。
翌日大屋さんに
（1）具体的にいくら補償してくれるのか
（2）敷金はきちんと返却してくれるのか
（3）取り壊しの理由
この3つを書面で下さいとお願いしましたが、1ヶ月経っても何の返答もありませんでした。
そろそろ大屋さんにもう一度お願いに上がろうとしていたところ、道でバッタリ大家さんとあったので聞いてみたのですが、「あなただけですよ、書面でよこせなんていう人は！」なんて言われてしまいました…。
ただ取り壊しの理由は教えてくれて、「近所の再開発（?）とアパートの老朽化」だそうです。
私が契約をしたときには既に再開発の話はあったようなのですが、当時はまだ具体的になっていなかったとして大家さんは2年更新の契約をしたと言っていました。
もちろん入居時に再開発の話は聞いておらず、もしそのような説明があったら入居しませんでした。

このような理由は正当事由になるのでしょうか。
支離滅裂な文章になってしまいましたが、よろしくお願いいたします。

No.7 回答者： asagiri 回答日時： 2003/07/03 12:44

＃４です。

＞学校からは開発（?）の申請が

なるほど。面的なものではないようですが、こういうのも再開発です。例えは極端ですが、六本木ヒルズなんかと同じ、民間再開発です。
あくまで憶測ですが、大家さんがそのアパートについてわざわざ「建て替え」ではなく「取り壊し」と言っているので、事によると今アパートが建っている地所と、隣の専門学校の地所を集約した再開発なのかもしれません。

いずれにしろ、大家さんの言う「補償」とは立退料のことでしょう。と、すると、この立ち退きの要請は正当な理由あってのものとなりますね。

この回答への補足

asagiriさん、何度もありがとうございます。

昨晩大家さんとお話をしたのですが（心に余裕を持ちつつ）、大家さんが考えていた補償とは私が引越し後に購入したウッドカーペット代くらいは補償しますよということでした。
ただ大家さんが少し感情的になってしまって、あまりお話はできなかったのですが、帰り際に大家さんが「逆に金額を提示してください。それを弁護士なり不動産屋なりに相談した上で検討します」と言ってくれたので、とりあえず私が考えている補償を手紙に書いてみようと思います。
私が考えている補償は、
・新しい引越し先の礼金2ヶ月分（約16万円）
・仲介手数料（約8万円）
・引越し代（約5万円）　　　の約30万円前後です。
手紙も言葉を慎重に選んで書きたいと思います。

また進展がありましたら、ご報告いたします。

補足日時：2003/07/03 14:32

No.6 回答者： pippy 回答日時： 2003/07/02 14:16

＞＃５さん

借家法はもうありません。

現在通用するのは、
「借地借家法」（平成４）
です。

また
消費者契約法（平成１３）
にも若干の規定があります。

No.5 回答者： norikon777 回答日時： 2003/07/02 14:12

まず立ち退きの事由の正当性ですが「再開発」が既に具体化しているというのなら妥当と思いますが、それが数年先の話であるとか、「老朽化」も取り壊さねばならない程度のものでない限り「正当」とは言い難い可能性があります。

そもそも家の賃貸借契約については民法上の契約に関する規定だけだと賃借人(この場合貴兄）にとって不利になる場合が多くそれを補完する為に「借家法」という昭和の始めに作られた法律があります。
これにより契約期間の更新・契約の解除については相当賃借人に有利となっています。
つまり契約の更新については貸主の相当な理由が無い限り、貸主は更新拒絶が出来ません。
ですから今回の問題でも「２年」契約とは言え、そもそも借家法ではそのような短期契約は認められず、それをかさにきて「更新はしない」と一方的に拒絶は出来ないのです。
（これくらい借主が保護されているので、後に最近の転勤による不動産の有効活用を反映し、わざわざ転勤等により自宅を明けねばならない場合にのみ短期の賃貸借契約を認める条文が追加されています）
つまり借主であるあなたの同意が必要ということになります。
また「２年後に確実に退去しないといけないなら契約しなかった」ということですが、先方が「２年契約」を提示した時点で本当に「再開発があるから２年だけ」ということなら重大な説明義務違反です。あなたは「事実の錯誤」による契約の取り消し、それに生じた損害賠償を請求することも可能です。

一方、再開発事業が本当で具体的に進んでいるのなら既に対象地域住民に対して事業主から事業の内容の説明があったはずです。（残念ながらアパートの住人も説明対象の範囲に入るのかどうかは不詳ですが）ですから早晩そのようなことは話題になるはずです。「補償」というのは多分再開発事業者からの「補償金」を指しているとおもいます。
いずれにせよ「再開発」の事実の有無は確認され、転居に伴う出費に見合う補償がなされているかで今後の対応を判断されるべきと思います。

この回答への補足

norikon777さん、色々教えてくださりありがとうございます。

> 転居に伴う出費に見合う補償がなされているかで今後の対応を判断されるべきと思います。

そうですね。大矢さんとは落ち着いてお話を進めていきたいと思います。

補足日時：2003/07/03 15:04

No.4 回答者： asagiri 回答日時： 2003/07/02 13:46

さて再開発（区画整理でしょうか？）があり、かつ建物が老朽化していて取り壊し予定となると・・・実況はわかりませんが、事由としては正当ではないでしょうか。

＞補償を考えています
立退料の示唆と思います。
立退料は、立ち退きの事由を補強するものとされております。
総じてこの大家さんは、更新半年前に通告していることも合わせ、法に沿ってスキなく順を追って手続をしている様子が伺えます。

さて、再開発や区画整理というものは１０年１単位の話です。事業着手から完成まで２０年３０年かかるのが普通です。対象区域内の地権者に話が持ち込まれたのはとっくの昔でしょうが、大家さんとしても事業が進捗し具現化しない限りは、入居者への説明はしにくいでしょう。契約時に話がなかったとのことですが、話をできる段階でなかったということは大いに考えられます。
ところでこのアパートは仲介無しで大家さんと直接契約したのでしょうか？自分の経験ですと、不動産屋さんでは「○○区画整理事業区域内」というような表示がされていたように記憶しています。また住んでいてもわかることです。

次に書面で・・・ですが、おそらくあなた様としては、後日トラブルがあったときのために、というような考えで要求したのかと思います。それはそれで間違いとは申しません。
ただ求められた方=大家さんとしては、「疑っているのか？」と受け取りかねませんね。人と人の付き合いですから、あなた様の事の進め方や口の利き方一つで、もっと穏やかにできたのではないか・・・事の経緯も聞けて、かつ書面ももらえたのではないか・・・そんな印象を受けます。

＞立ち退くことに同意しました
書面で回答しましたか？・・・そういうことです。

少々厳しいことも申しあげましたが、こういうことは、心に余裕を持って、円満に進められることをおすすめします。

この回答への補足

asagiriさん、回答ありがとうございます。

今、都市計画課に再開発の予定があるのかどうか電話で確認したところ、無いと言われました。
アパートは専門学校と隣接しているのですが、その専門学校の建て直しが予定されていて、学校からは開発（?）の申請が出されているとのことでした。

> 人と人の付き合いですから、あなた様の事の進め方や口の利き方一つで、もっと穏やかにできたのではないか・・・事の経緯も聞けて、かつ書面ももらえたのではないか・・・そんな印象を受けます。

んー…そうですね、大家さんの立場にたってみれば「疑ってるのか？」って思われるかもしれませんね。これから大家さんと話し合いをするときは、少し深呼吸をしてからお話したいと思います。

ありがとうございました。

補足日時：2003/07/02 14:05

No.3 回答者： pippy 回答日時： 2003/07/02 13:31

＞書面で下さい

書面で貰ってください。


＞入居時に再開発の話は聞いておらず、もしそのような説明があったら入居しませんでした。

このあなたの主張には理由がありません。その契約が２年契約だからです。賃貸人側にも正当事由があれば解除を申し出る権利があります。転居などによるあなたの不利益は、立退料で補償されます。


＞正当事由になるのでしょうか

正当事由となるかどうかは、次の三点を総合的に判断して決定します（借地借家法２８条）。

ａ）建物の賃貸借に関するこれまでの経過
あなたが騒音源などのいわゆる迷惑人ならば正当事由になり易い。

ｂ）これまでの利用状況および建物の現況
建物が老朽化していて改築するのであれば正当事由になり易い。

ｃ)いわゆる立退料の金額
金額が多いほど正当事由になり易い。

今回のケースでは、建て替え目的であることおよび賃借人が立退料を申し出ていることから、賃貸借契約の更新を主張することは難しいと思います。しかし、立退料として妥当な金額がいくらになるかは、具体的状況を離れては算定できません。

民法上個々人の契約は原則として自由ですから、先方の申し出た立退料に納得できればそれを受領して立ち退けば良いです。
納得できなければ、まず専門家に相談してから立退料の増額交渉をするのが良いでしょう。

「賃貸借　相談窓口　東京都」などのキーワードで検索しても良いですし、最寄りの市町村役場にも相談窓口が設けてあるはずです。

この回答への補足

pippyさん、回答ありがとうございます。

色々検索してみたいと思います。

補足日時：2003/07/02 13:55

No.2 回答者： shindyJr 回答日時： 2003/07/02 13:12

こんにちは。

１　補償については、大家さんに金額に対する算出基準を求めるといいです。

２　敷金は、次にその部屋に住む方のための修繕費です。アパートが取り壊されるなら、その費用は発生しないはずですので、満額返却してもらえる権利があります。

３　取り壊しの理由は大家さんが「再開発・・・」とおっしゃっているのでは？でも立ち退き料吊り上げのために、今まで不動産屋と交渉していたことを伏せておいたのではないでしょうか。

不服であれば、「小額訴訟制度」が実施されており、裁判が簡単に起こせ、判決も１日でるようになりました
徹底的に不当な敷金のぼったくりを防ぎましょう。

参考URL：http://annie.ne.jp/~y-s/t/shikikin.htm

この回答への補足

shindyJrさん、回答ありがとうございます。
取り壊すと言っているので、敷金については満額返してもらうようにしたいと思います。

>３　取り壊しの理由は大家さんが「再開発・・・」とおっしゃっているのでは？でも立ち退き料吊り上げのために、今まで不動産屋と交渉していたことを伏せておいたのではないでしょうか。
再開発の話しは聞いたことがなかったので、少し調べてみたいと思います。

補足日時：2003/07/02 13:46

No.1 回答者： nonosuke 回答日時： 2003/07/02 13:06

> このような理由は正当事由になるのでしょうか

正当な事由とは何のことを言っているのですか？
大家さんが立ち退きを要求していることですか？ それともあなたが書面で下さいと言っていることですか？

どちらも正当な事由になると思います。
近所の再開発での立ち退きであれば、再開発を行なう主体者が保障すべきなのではないかと私は思います。

この回答への補足

nonosukeさん、早速の回答ありがとうございます。
また言葉足らずで申し訳ありません。

大家さんの言う「近所の再開発とアパートの老朽化」が正当事由にあたるかお聞きしたかったのです。

> 近所の再開発での立ち退きであれば、再開発を行なう主体者が保障すべきなのではないかと私は思います。
この近所で再開発が進められているというのは聞いたことがなかったので、少し調べてみたいと思います。

補足日時：2003/07/02 13:45