住宅ローンの保証料について質問です。

住宅ローンの保証料について質問です。

今回、住宅ローンをみずほ銀行で組む予定にしています。

保証料は前納式にするので繰り上げ返済を行うたびにいくらかの保証料が返ってくると思いますが、パンフレットを読むと１回の繰り上げ返済で保証料返還手数料が１０５００円掛かるようなことが書いています。

せっかく繰り上げ返済手数料が０円(ネットで行う)だから１０万円貯まるたびに繰り上げ返済を行うつもりでいたけど、微々たる保証料の返還のたびに保証料返還手数料１０５００円を取られてしまうのであれば何のための繰り上げ返済かわかりません…。


１０万円たまるたび行うのではなく、１００万円くらいまとまった金額が貯まってから繰り上げ返済するしか方法はないのでしょうか？

保証料の返還手数料をどのように考えて繰り上げ返済すれば良いでしょうか？

No.1 回答者： oska 回答日時： 2010/07/27 23:13

＞１０万円たまるたび行うのではなく、１００万円くらいまとまった金額が貯まってから繰り上げ返済するしか方法はないのでしょうか？

たった１０万円程度では、繰上げ返済の意味は無いですね。
これだと、（融資額が分かりませんが推定で）１か月分又は多くても１．５か月分の返済額でしかありません。
経費の方が高くつくのは、仕方がありません。
まぁ、１００万とまではいかなくても（ボーナス併用型の場合）「ボーナス月の返済額以上の決まった額」を繰り上げ返済にまわす事です。

＞保証料の返還手数料をどのように考えて繰り上げ返済すれば良いでしょうか？

先ず、何故「銀行指定の保証会社に、連帯保証を依頼するのか？」を理解して下さい。
親族個人で連帯保証人になる方が入れば、わざわざ別途保証料を支払う必要はありませんよね。
保証会社に連帯保証を依頼し、契約者側の一方的な都合による、一方的な契約内容変更です。

繰上げ返済は、あくまで住宅ローン金利支払いを減額する事です。
決して、保証料を返金して貰う事が目的ではありません。
繰上げ返済は、返済開始１回目から早ければ早いほうが効果があります。
当初の返済は、支払額の８０％前後が金利支払いですからね。
先にも書きましたが、たった１０万円程度では繰り上げ返済の効果は少ないです。

私の場合、２０年程前に４０００万円（土地代別）を借りました。
３行で借り換えを行い、約２０回程度繰上げ返済を行いましたが、保証料金の還付は気にしませんでしたね。
「保証人にはなるな！」という話は、親族間でも通用する昔からの教えです。
頼むほうも頼まれる方も、決して気分が良い訳ではありません。
私の場合、「親族・友人に迷惑をかけない為の代金」と割り切って考えていました。

予断ですが、（私の場合）繰上げ返済は１００万円以上でしたね。
既にローンは完済しましたが、今でも当時の銀行員から「利益が出なかった客でした」と話題になります。

この回答への補足

回答ありがとうございますm(__)m

質問内容に不足があったと思いましたので補足します。

●借り入れ

１７００万円

●返済期間

３５年

●金利タイプ

変動＝７００万円
固定＝１０００万円

●ボーナス返済

なし

●繰り上げ返済手数料

無料

●保証金返還事務手数料。
１回１０５００円

繰り上げ返済は早めにやればやるほど効果があることは理解できています。

みずほ銀行の場合、ローン返済日に繰り上げ返済を行うと【次回支払い額の元本】へ充当されるので、２ヶ月に１度１０万円繰り上げ返済するほうが、２年後に１２０万円まとめて繰り上げ返済するよりも余分に金利を払わないで済むという理解でいます。

この理解で間違いがないのなら、２年間で１０万円×１２回＝１２０万円の繰り上げ返済でいきたいところですが、微々たる保証金返還の為に掛かる１回１０５００円の保証金返還事務手数料が１２回＝１２６０００円がすごくもったいなく感じるわけです。

こちらとしたら保証金は返さなくてよいから、余計な事務手数料を取らないで欲しいというところなんですよね…。

無駄な金利は払いたくないからマメに繰り上げ返済したいけど、マメに繰り上げ返済をしたら無駄な保証金返還事務手数料を支払わなければならないジレンマに陥っています。

このジレンマを解決する回答をいただけたら嬉しいですm(__)m

補足日時：2010/07/28 00:30

この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

私も利益の出なかった客と言われるように頑張りまたいと思います。

お礼日時：2010/07/28 23:58

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2010/07/28 08:41

> 保証料は前納式にするので繰り上げ返済を行うたびにいくらかの保証料が返ってくると思いますが

一部繰上返済の場合は、保証料の返戻を行わない保証会社もありますので、この点は、契約書等をしっかりと読み込んでください。

このあたりは、ネット等では調べきれないんですよ。
ですから、「みずほ銀行の住宅ローンを利用した場合、その保証会社がどうしているか」は、ご自身で確認していただくしかないです。

> パンフレットを読むと１回の繰り上げ返済で保証料返還手数料が１０５００円掛かるようなことが書いています。
> せっかく繰り上げ返済手数料が０円(ネットで行う)だから１０万円貯まるたびに繰り上げ返済を行うつもりでいたけど、微々たる保証料の返還のたびに保証料返還手数料１０５００円を取られてしまうのであれば何のための繰り上げ返済かわかりません…。
「保証料返還手数料」なのですね。
ならば、「保証料の返戻は不要」ということにはできないのでしょうか？
繰上返済額が１０万円ならば、おそらく「返戻保証料＜保証料返還手数料１０，５００円」になると思います。

> １０万円たまるたび行うのではなく、１００万円くらいまとまった金額が貯まってから繰り上げ返済するしか方法はないのでしょうか？
「保証料の返戻は不要」ということにはできれば、保証料の返戻はなくても、10,500円を徴求されなくても済む気がするんですが…。

このあたりは、みずほ銀行かその保証会社に訊ねるしか、どうなるかは分かりません。

> 保証料の返還手数料をどのように考えて繰り上げ返済すれば良いでしょうか？
返戻保証料って、多分、一般の方が考えている以上に少ないんですよ。
（住宅ローンも担当していましたが、保証会社に出向していたこともあるので…。）
ですから、保証料返還手数料が１０，５００円「も」取られるのならば、一部繰上返済額が100万円でも、結果的にお得になるかどうか…。

ちなみに、私の勤務先の保証会社では、「保証料返還手数料」は、表立って徴求しません。
返戻保証料から差し引く形になっています。
手数料は、返戻される保証料の額によって異なっています。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

銀行もしくは保証会社に保証金返還手数料について、ダメ元で交渉してみようと思います。


もし、繰り上げ返済ごとに１０５００円の事務手数料を支払わなければならないようなら、みずほ銀行では借りないようにしよう…と思いますが、現時点ではメガバンクで一番金利が安いんですよね…。

今回みなさんの回答を参考にして、総合的に考えて借り入れ金融機関を決めたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2010/07/28 23:55

No.3 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2010/07/28 23:13

私もそれでハマりました。

私の場合借り入れ当初は繰り上げ返済手数料がかかったのですが、
途中でネットバンキングでは無料になったので、喜んで繰り上げ返済をしたところ、
後日保証料が返還されたとき、手数料10500円が差し引かれていました。
マイナスにはならなかったのですが、ちょっともったいない気がしましたので、
繰り上げ返済をある程度まとまってからにすることにしました。

ちなみに現在は保証料返還の手数料も無料になりました。

保証料も金利と同じように考えてもいいと思いますが、
結局は繰り上げ返済のペースと金利削減効果と手数料をにらんで
繰り上げ計画をたてることになると思います。

なお私の場合、保証金返還額<手数料となった場合は、
保証金は返還しないが手数料もとらないことになっていました。

いずれにせよ借入予定の銀行に詳しく確認されることをお勧めします。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

同じシチュエーションを経験されている方の回答、参考になりました。

やはり、まずは銀行もしくは保証会社に手数料の取扱について話を聞くことですね。

お礼日時：2010/07/28 23:49