住宅ローン　残７００万の借換

Question

今　フラット３５での住宅ローンに　残が７００万、あと１６年で返済　２．９％であります。

久しぶりに住宅ローンの金利を調べてみると　すごく下がっていて　びっくりしました。

住信ＳＢＩで　１０年固定１．７％というのを見て、借換を考えた方がいいのかと
急に迷いだしました。

借換を考えるのは
☆　残１０００万以上
☆　金利１％以上の差
☆　残年数１０年以上
と　よく聞くので　７００万で借換はよくないのかと迷っています。

ネットでシュミレーションしてみると返済期間１３年に短縮できて
諸費用を４０万ぐらいと考えると　返済金額合計は６０万～９０万ぐらい減りそうなのですが、
借換を考えるのは初めてなので簡単に考えて大丈夫なのか不安です。

手続きなども、とても大変なのですか？
いろいろ資料を用意したり。ですか？

いままでは繰上返済してきましたが、今後　繰上返済はあまりできそうにありません。

諸費用も４０万ぐらいと思っていいのかも不安です。

ほんと、何もわかってないのでアドバイスいただけるとうれしいです。

Domenica · Accepted Answer

> 久しぶりに住宅ローンの金利を調べてみると　すごく下がっていて　びっくりしました。
実は、もう少し前の方が低かったんですよ。
今は、少し上がりつつあるところです。
日本の金利は「順イールド」と言いまして、概ね「金利が固定される期間が短ければ金利は低く、金利が固定される期間（の長さ）に応じて金利は上がる」というパターンになっています。
ですから、固定金利型である「フラット35」と、固定金利選択型とで金利比較をしても仕方がない部分はあるんですけれどね。

確かに、借り換えでお得になるパターンとしては、ご質問者さまがおっしゃっている通りのことが言われています。
でも、必ずしもそうとは限りませんので、いろいろと考えてみられるのはいいことだと思います。

債務残高と残りの返済期間では、実際の返済額が算出できないので、正確なところは、「当初借入額（ボーナス加算がある場合は、その金額割合も）」と「当初の返済期間」と「繰上返済についての詳細な履歴（いつ、いくら、どのようなパターンで）」の情報がないと何とも言えませんが…。（ボーナス返済がなく、繰上返済が全て期間短縮型だった…ということであれば、似たような数字は出ますけれど。）

この先、繰上返済は難しいとのことですし、固定金利選択型（固定金利期間10年）を選択されるということは、残りの返済期間が10年までとならなければ、固定金利期間の終了により金利の見直しがあり得るということですね。
ご質問文の内容だけで、私が計算した限りでは、現在と同程度の返済額にすると、返済期間は14.5年までしか短縮されませんでした。

借り換えを検討されているということは、ご質問者さまは、機構団信には加入されていますよね。
機構団信でしたら、特約料（＝保険料）を年払いで払っていらっしゃると思います。
借り換え後に、「特定疾病特約」等の団信でなく、普通の団信に加入されるのでしたら、「フラット35」では債務者負担だった保険料が、金融機関負担になっているところが多いですから、その分、出費が抑えられる可能性がありますよ。

> 諸費用を４０万ぐらいと考えると　返済金額合計は６０万～９０万ぐらい減りそうなのですが、借換を考えるのは初めてなので簡単に考えて大丈夫なのか不安です。
「フラット35」は、保証要件がありませんから、保証料の返戻もありません。
ですが、繰上返済手数料もかかりません。
住宅ローンの借り換えにかかる諸費用で最も大きいのは、「保証会社に一括前払いで払う保証料」です。
残債、残りの返済期間等から考えますと、保証料がそんなに多額になるとは思えませんので、諸費用は40万円もかからないのではないかと思うんですが…。

> 手続きなども、とても大変なのですか？
> いろいろ資料を用意したり。ですか？
借り換えに際して、「資料」は特に必要ないですが、金融機関等に借り換えの相談をされるのでしたら、現在借りている「フラット35」の契約関係書類や現時点での「返済計画書」を用意されると話は早いと思います。
借り換えならば無条件で審査に通る…というものではありませんし、申し込みにあたって必要な書類等に関しては、「フラット35」をお借り入れになった時とあまり変わらないと思います。
借り換えに伴う抵当権の変更等は、借り換え先の金融機関が同時にやってくれるはずです（手数料は債務者負担ですが）。

ただ、「フラット35」って、繰上返済の場合は、全額返済であっても、「返済希望日の１か月前までに」申し出なければなりませんよね？
ですから、まず、借り換え先と借り換えの相談をし、審査でＯＫとなってから「フラット35」の全額繰上返済を申し出ることになりますので、どうしてもその分のタイムラグが生じます。
現在の債券市場の様子を見ていると、もしかしたら、借り換えまでにもう少し金利は高くなるかも…と思いました。

ところで、「フラット35」の窓口金融機関からは、借り換え等について、何か提案のようなものはありませんか？
窓口金融機関でも、結構、いい条件で借り換えができることがあったりしますよ。

ネット銀行も人件費がかからなかったりする分、金利が低く設定されたりしているのですが、一般の金融機関等も、「競合」ということもあり、実際に窓口へ出向いて相談してみると、思いのほか、いい条件が提示されることがあるんです。

shuusan101 · Answer

今は金利が安いので、借り換えたほうが良いと思いますよ。

手続きはそれほど面倒ではなく、通常のローン申請と同じものです。
現在借りている銀行の繰上返済の手数料がいくらか（銀行によって違うので）、聞いておいたほうが良いと思います。

ざっと計算して、月５万の返済で９０万円ー繰り上げ手数料分が浮く上に、返済期間も３年縮まりますね。借り換えない手はないと思います。

住宅ローン 残７００万の借換

> 久しぶりに住宅ローンの金利を調べてみると すごく下がっていて びっくりしました。

今は金利が安いので、借り換えたほうが良いと思いますよ。

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