定・借の円満退去は無理？

不景気による経営難で店舗を早期退去したいが、賃料を滞納。保証料１２か月納めてあるので、円満退去できると思っていたら定期借家賃貸契約なので、通常の賃貸とは異なり、保証料は返せないと言われた。居座っても仕方ないし、何とか、保証料を取り返したいが、法律上無理と言われて、早期退去を求められている。相手は最大手の不動産会社、法律武装はしてあるので無理なのでしょうか？円満退去と保証料返還を何とかしたいので、どうぞお知恵をよろしくお願い致します。

No.3 回答者： mapu2006 回答日時： 2011/08/09 14:30

Ｎｏ．１です。

２００m2云々は、もっぱら住居としてのみ使用している建物に適用されると思うので無駄でしょう。
今回は、期日まで質問者様には借りる義務があります。その義務を果たさないためのペナルティが保証金の没収という事です。
だから、逆に期日まできちんと家賃を払えば義務を果たしているので、違約金として保証金を没収する事ができない、という事になります。ただしここで原状復旧など必要な場合は別途支払は必要です。（この場合多くは保証金から引いて、残った保証金を返すという流れになるかと思います。）

また、借主から、貸主に対する債務を（家賃支払など）を保証金で相殺する事はできない、と契約書に書いてあると思うので、それを根拠に相殺できないといっていると思います。
ちなみに多くの場合、貸主からは債権についていつでも保証金から充当させる事はできる、と契約書に書いてあると思います。

円満な方法は、期日まで借りるて退去しかないです。

対抗するには、

(1)保証金と契約の残り期間があまりにも酷く差がある場合・・・保証金は１２ヶ月預けていて残り契約期間は６ヶ月などの場合、仮に満期まで借りても６ヶ月分の家賃しか貸主は受け取れないのに、１２ヶ月分没収というのは、公序良俗に反しているのではないか？

(2)定期契約は、イ．書面をもって「定期契約で更新はない」事の説明をしている　ロ．契約自体を書面で行う　ハ．１年以上の契約であれば、期日の１年～半年前までに（この期間が過ぎた場合は、契約期間内に）、期日を以って終了するという通知
が必要です。これらが掛けていれば普通の賃貸借契約となるので、多少交渉できる余地ができるかも知れません。
（ただし、１年以上期間が残っている状態では「ハ」は当然行われておりませんので、この状況の場合は「ハ」違反は通用しません。）

後は情に訴えてみるしかないかもしれません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。

お忙しいのに、詳しく解説してくださってひたすら感謝です。

もう、開き直るしかないと、思っていた矢先でしたので、
少し気持ちが楽になりました。

お恥ずかしい話ですが、退去の理由が経営者である
主人の体調不良によるもので、そのため経営が厳しくなってきたので
不採算のものを早く片付けないと、次へ行けないと考えてのことでした。
契約するときにきちんと知識を付けておかなかった自分に腹も立てていますし、
借金のみが残るだけになるので、マイナスでの再出発をするしかないのですが、
これ以上借金を増やす辛さより、退去を選んだと言う次第です。
会社を潰せば、事情も変わりますが、それでは築いてきたものを
全て亡くすだけになって、あまりにも虚しいだけになってしまうと
悩むに悩んでの決断でした。
原状復帰の費用はまったくありませんので、ごめんなさい・・しかないのです。
情に訴える・・頑張ってみます。

お礼日時：2011/08/09 16:10

No.2 回答者： s63077 回答日時： 2011/08/03 19:04

法に関する知識ではないので期待はずれとお思いでしょうが一応書きます。

滞納していて、法律上無理と大手から言われているのであれば、まず無理でしょう。
私も大手相手に滞納問題であくせく反論しましたが時間の無駄でした。
もし、ここで付け焼刃の法知識を得てもプロにはかなわないでしょう。

しかし、店舗賃料となると大きい額だと思うので、
初回は無料相談できる法律相談事務所に電話して、応戦する際のおおよその費用を見積もってもらい、応戦するのとこのまま諦めるのをどちらが得か判断するしかないですよ。

この回答へのお礼

お忙しいのにご回答ありがとうございます。

諦めつつ、少し悪あがきしてみます。

お礼日時：2011/08/06 13:16

No.1 回答者： mapu2006 回答日時： 2011/08/03 19:04

定期契約だと、中途解約に関する決め事が予めないのであれば、借主は期間中借りる義務が生じます。

ただし、そこにいたる経緯その他で全額取り返せない事はないかもしれません。
例えば契約期間の残り期間と保証金のバランスをみて、あまりにも保証金が多い場合（ただし原状復旧費用で没収になるかな？）など。
円満退去は期日まで借りて、期日と同時に明渡しかないと思います。
ちなみに早期退去についてはどのような求められ方なのでしょうか？基本的には貸主からも出て行けとは言えないです。
ただし、これも貴方が途中でやめると言ったから、「期間借りる義務を放棄した債務不履行に陥ったから解除する」という事でしたら厳しそうですが。
後は法テラスなどで相談されてみてはいかがでしょうか。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
法テラスからもメールが来ていて
２００m2以下の定借に関しては・・と言う文言があり、
もしかしてここは落とし所かな？と考えてもいます。
定借と通常の賃貸を理解していなかったこちらにも非は
ありますが、最初に対応した担当者が退去は告知後
半年後です、とだけ回答メールをよこし、１２か月の保証料と
家賃相殺不可、返金不可が後からメールできていて
それが迷惑メールに入っているとも知らず、半年後に
出られると考えてしまっていて今頃慌てている状態です。
期日まで家賃を払えば、全額保証料は返すと
言っていて、ここがどうも理解できないところでした。
（じゃあ何で相殺できないの？と素人は考えてしまいます）
もしくは、次の入居者がみつかれば、保証料は返します、とも
言われました。
言った、言わないでもめても
紙に書いてあると言われれば、それまでですし、原状復帰の
お金も出せませんので、法律家に聞くだけムダかとも考えています。
さっさと退去して勝手に精算してもらうしかないのかも知れません。

お礼日時：2011/08/06 13:14