親の土地をもらい家を建てたいが何からしたら良いか

子供が二人になり、アパートでは手狭だし、いつかは家を買いたいと思って貯金していたのでそろそろ動き始めたいと思っています。
実家が農家で、土地をもらえるという話はあるのですが、農地転用やら贈与やら、何から始めて良いかさっぱりわかりません・・・
家を決めてから農地転用するのか(農地転用ができない土地というのもあるような話を聞いたのですが、その場合これだと困りますよね）、農地転用してから家を決めるのかもわかりません・・・
まったく何も始めていない状態からスタートするのに、どのような順序で動いたら良いのでしょうか？

詳しい方や、そのような状態から家を建てた方がいましたら教えてください。
また、参考になるサイトなども教えていただけると助かります。
一応調べてはみましたが、過去に同じ質問ありましたらすみません。

よろしくお願いします。

No.11 回答者： itiro23 回答日時： 2012/01/22 20:39

改めて回答します。

土地の種類と言われる内容が理解出来ませんでしたが、地目は固定資産税の課税地目で分かると思います。もし、必要ならば、市役所の課税課、又は法務局で、全部事項証明書を取得されれば分かります。
市街化か調整かを知るのは、市役所の都市計画課になります。

耕作土をご自分で撤去されるのは、頑張れば可能と思いますが、土の入れ替えもありますから建設会社に依頼された方が懸命かと思います。
又、地盤改良等の必要も出てくると思われます。
しっかりとした調査の上、検討される事をお勧めします。

田舎との事ですが、先人の知恵は大したもので、地盤が強い場所に集落が出来ています。
そして、浸水したり、地盤が悪い場所で、田畑を営んでいます。
色々と物件を見ておりますが、この傾向が非常に強いです。

そういった意味では、耕作地に家を建てられるのは、仕事柄、余りお勧めしません。
出来ることなら、ご実家の隣に建てられるのが、お勧めです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地については親が調べてきてくれたようで、当初予定していたビニールハウスが建っている場所は転用が厳しいとのことでした・・・
実家のすぐ隣に趣味のものを作っている農地があり、そこになりそうです。
地盤の調査などしてもらい、あまりに莫大な費用がかかうようでしたらまた考えてみようかと思います。

お礼日時：2012/01/24 12:01

No.10 回答者： itiro23 回答日時： 2012/01/21 22:37

皆さんきっちりと回答なさっておられますから、一部補足を！

農地転用のお話ですが、生産緑地であろうと転用届を提出すれば、期間はかかりますが可能です。
但し、市街化調整区域に建てる事の出来る家に限りがありますから、家系図が必要となります。
基本的に建てる事が出来るのは、農家の分家、農家住宅、沿道サービス等になります。

市街化調整区域のデメリットはライフラインの整備が遅れている、又は、無い事となります。
下水道が敷設されない、前面道路に水道の本管があれば良いですが、無い場合、自費負担となります。
雨水についても、道路側溝は自費工事になる場合が多いです。
水路に面している場合でも、用水路に生活雑排水は流す事ができませんから、それなりの対応が必要と
なります。

現状農地で、耕作土がある場合、撤去が必要ですし、田んぼの場合、盛土造成が必要です。

担保価値についても、調整区域の土地には評価額は無く、一律の掛け率で課税されていますから、
非常に厳しいものになると思います。

造成、ライフラインの整備、担保価値、今後もライフラインの整備が成されない等を考えると、市街化区域の他の土地を探された方が安上がりになる可能性もあると思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます！
itiro23さんのおっしゃるように、土地の準備だけで莫大な費用がかかる可能性があるのですね。
現在その土地にはビニールハウスが建っています。その撤去は自分たちでもできるようなことを親が言っていたのですが、土も撤去が必要なんですね。
それは自分たちでできるようなものではないのでしょうか？
水道、電気は大丈夫と親から聞いていますが、それも素人の言うことですのでしっかり見てもらわないとわからないですよね。
まずはその土地がどういった種類のものか知りたいのですが、それは市役所などで教えてもらえるものなのでしょうか？
新しい土地を買ったほうが安い可能性もあるのですが、わけあって、できたらその土地に住みたいという願望があるので是非知りたいです。
お礼で質問してしまって申し訳ないのですが、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2012/01/21 23:29

No.9 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/19 16:51

No.８です。

抵当権とは簡単に言えば借金の担保です。抵当権を設定する、とは土地建物の登記簿に「抵当権設定」と登記する事です。
住宅ローンが払えなくなると抵当権が実行されて競売にかけられ、家が取られるわけですが、建物だけを競売にかけても土地が付いてなければ売れませんので、土地・建物を同時に競売にかけられるように、土地・建物の所有者が違っても両方に抵当権の設定をするのです。

お父さんがお亡くなりになればあなたがその土地を相続してもいいわけですが、ご主人名義で家を建てるのであればお父さんに遺言を書いてもらって、お父さんが亡くなればその土地はご主人に遺贈してもらうようにしても良いと思います。贈与の「贈」という字を使っていますが、遺贈の場合は贈与税の計算ではなく相続税の計算によりますので、お父さんの遺産が相続税の基礎控除の範囲内なら税金はかかりません。
ただしあなたの兄弟などの他の相続人が了承するのか？という問題になりますが。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
大変わかりやすい説明で、私にも理解できました。
父は病気をしてから「死」の話を出すとカリカリしてしまうので、遺言を書いてもらうのは難しそうです・・・なので私が相続するという形が現実的なようです。
兄は了承しているので大丈夫だと思います。
何度もご回答いただき本当にありがとうございます！

お礼日時：2012/01/19 19:13

No.8 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/19 14:07

No.２です。

贈与税がかからないようにするためには、相続時精算課税制度を利用するくらいしかないと思うのですが、これは相続が発生した時に贈与した財産も相続税の計算によって・・・という事ですので、あなたに贈与するなら使えますが、ご主人には相続権がありませんから関係ないですね。あなたのお父さんからご主人に贈与すればまともに贈与税がかかると思います。
お父さん名義の土地でも、お父さんが承諾すればご主人名義の家を建てる事はできます。ただし土地にも住宅ローンの抵当権が設定されますし、土地の所有者であるお父さんは住宅ローンの連帯保証人になる事を求められると思います。
奥さんの親名義の土地にご主人がローンを組んで家を建てる、というのはよくある話ですが、万一離婚する事になればややこしいですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
父名義の土地に主人名義の土地を建てることは可能なのですね。
父は連帯保証人にはなってくれますが、父の土地に住宅ローンの抵当権が設定されるということがよくわかりません。住宅ローンが払えなくなったときに土地が取り上げられる、というような意味でしょうか？
抵当権についてきちんとした理解ができていません・・・

確かに離婚という話になったときにはかなりもめそうですね。
父の名義の土地のまま主人名義で家を建て、父が亡くなった際にその土地を私が相続すれば、私名義の土地に主人名義の家がある、という形になるのでしょうか？
何度も質問すみません。

お礼日時：2012/01/19 15:18

No.7 回答者： kei1966 回答日時： 2012/01/19 13:19

１、土地を調べます。

家が建たない土地にローンを計算しても絵にかいた餅となります。
家を建てられる土地があるのかないのかもらえそうな土地の公図と謄本を持って役所の都市計画課や宅地課をおとづれて家を建てる方法を聞いてくると良いでしょう。場合によっては農業委員会にも寄ることになります。
２、建ちそうなら資金を確認します。
貯金とローンの計画をざっくりとするには銀行もいいですが、ネットのローンシュミレーション等で知識や大まかな予算をつかんでおくことが必要でしょう。そして貯金のうち建築の自己資金にできる割合やローンの支払いイメージを実生活に無理がないか検討してみます。
３、次に建てたい家をイメージします。
モデルハウスや雑誌で希望のイメージを膨らませ、建築士か、施工業者（ハウスメーカー等）に相談して基本設計に入ります。この時いろいろ動いてもらうと費用のかかることもありますので、きをつけて。
そして基本設計の段階で普通は施工業者を決定します。なぜなら次のローン審査の際は施工業者の見積もりも必要で業者の信用も審査の内ですから。
４、資金計画の裏をとります。
　基本設計で、工費と諸費用（許可申請も含みます）概算見積を出してもらい、ローンの審査に入ります。これで資金計画が成り立てば計画が可能になります。
５、詳細設計を行います。
６、設計が固まれば許可申請に入れます。そして許可後建築確認申請、着工～完工、引き渡しです。
　　
もちろん、農地法、排水、道路付け、都市計画法、測量、分筆いろいろなことがあるかも知れませんが１で「建つ」と役所に一度方向を出してもらえば時間がかかってもまず建ちます。そして3の時点でだいたいのスケジュールと費用見込みは出ます。全ての申請を業者任せにせず自分でやったり自分の知り合いに依頼するのも自由ですがそれは3の段階で確定しておけばよいでしょう。

手続き関係は　農業振興の除外を受ける場合はそれが一番先ですが、他は都市計画法の申請とだいたい同時進行で農地法の申請も動きます。それもこれも、ＧＯできる前提の調査が必要なので難しければ業者にお願いしたほうが煩わしくはありません。また、建てものが建たないと地目変更まではできません。最終的に農地が宅地となるまでは業者の業務フローとスケジュールを確認し続けてください。
お家がうまいこと建つといいですね。一大事業です。頑張ってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
順を追って教えていただけて、大変わかりやすかったです。
まずは土地を確認するということですね。
さっそく市役所と農業委員会に連絡して、どのように確認をすれば聞いてみました。
資金に関しては、月々の支払いでどの程度なら無理がないかなどは考えてあり、ある程度の予算も決めてあるのですが、建設費以外にどこにどの程度かかるのかが不安です。（土地の準備や手続きなど）
家を建てようと思ってから建てるまでにはたくさんの手順があるんですね。
大変参考になりました！

お礼日時：2012/01/19 13:42

No.6 回答者： nsan007 回答日時： 2012/01/19 10:52

田舎で農地の場合は農地転用以外に、合わせて建築許可申請等が必要ですし、農地でも農業振興地域ならその許可だけで２年くらいかかったりします。

農地転用後の間取りの変更も最近は出来なくなっています。

実家が農業をされて居れば、そのお子さんなら許可になる可能性は大きいでが、それでも色々な条件があります。

その調査や手続きをするのが建築設計事務所で、土地の実測や関連の手続きも司法書士や測量事務所等と協力して段取りをしてくれます。

地元の工務店で設計からやってくれる所もありますが、専門外ですから結局は設計事務所に下請けをお願いしている場合が多いです。
ハウスメーカーも家の図面は社内ですが、その辺りの許可申請は分からなくて地元の建築事務所に安くお願いしてしまう事が殆どだと思います。

建てる土地のお近くで建築設計事務所等をネット等で検索して問い合わせてみて、相談してみるのが良いと思います。
最初の相談程度は殆どが無償でしてくれると思いますので、その後の費用等は見積書を作って貰って依頼するかどうか検討されれば良いと思います。

信頼できそうな事務所なら設計図の作成までお願いして、何社かの工務店で見積もりを取れば安くて間違いのない住まいが出来ます。

建築許可に関しては微妙な判断がありますので、直接建築士とお話ができる建築設計事務所にお願いする方が間違いないと思います。

贈与等の税金だけは別の話で税理士さん等に聞く方が良いと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
建てようと思っているのは田舎の農村（一応町ですが・・・）のようなところです。
建築許可申請というのも必要なんですね。農地転用は可能だけれど建築許可が下りないということもあるのでしょうか？
家事体は規格住宅を考えているのですが、そのようなハウスメーカーだと土地の手続き等は詳しくないのでしょうか？
建築設計事務所というものがどの辺りにあるのかわからなく、かなりの田舎ですのでホームページをもっているようなところもほとんどないと思うのですが、その場合電話帳などで調べて電話するしかないのでしょうか？
また質問してしまって申し訳ありませんが、ご回答いただけると助かります。

お礼日時：2012/01/19 13:36

No.5 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2012/01/19 09:49

まず、土地を手当てしましょう。

沼地、川沿い、田圃の埋め立ては避けて、丘の上、山の中腹などの平地が理想。
公道に隣接しており（接道と言います）、水道があるか井戸を掘れるのが条件。
昨今はガスは無くても電気だけあれば十分。

設計者と建築先を決めます。
１．設計料金をとって設計と監理で飯を食っている建築士に依頼する
２．建築請負が仕事の工務店に設計を依頼する
３．設計はしないことにする（すでに設計完了している規格住宅を建てる）

１．は一品モノの注文住宅を建てる場合の一番贅沢な方法です。良い設計士（木造住宅専門の設計士）に出会えると、その土地にあった、そして住む人の好みを繁栄した快適な住宅になる可能性が高いです。ただし、芸術家気取りの”建築家先生”みたいのに引っかかると、貴方の家なのに「私の作品です」なんて言われてしまい、住む人の事より、売名行為に熱心な人もいるそうですから、要注意ですね。また設計監理料として２００万円～が掛りますので、総予算が限らている場合は、工務店に行くカネが削られます。その結果、基礎や土台、構造材などの費用を下げることになると、新築時はよいけれども５０年６０年先の耐久性が心配な住宅になってしまうこともありますので、予算が潤沢な人向けでしょう。

２．は設計と建築が一体ですので、コミュニケーション面での負担がすくなく、またトラブルが発生した時に、設計の問題か、施工の問題なのかで責任のなすりつけが起きません。初めての人は「丸投げ」できて楽です。ただし工務店に所属した建築士は独立した建築士とくらべれば無難な仕事をする人が多いです。珍しい間取りを考えたり、前例のない工法や、前例のない材料を利用するようなことはありません。ある程度、「普通が良い」と考える人向きです。そして、地域で長年商売してきた工務店にお願いすることで、３０年後、４０年後の増改築などの場合にも安心してお願いすることができます。

３．は、なんといっても、大手、大量生産の会社の”製品を買う”ということになりますので、性能、品質ともに一定の水準が確保された建築物が手に入る可能性が高いです。注意しなければいけないのは、基本的に「設計済みのものを買う」訳ですから、”注文建築です”と言われても注文は付けない方が良いです。例えば、「天井高さを後１０センチ上げてください」みたいな基本的かつ簡単な注文でも、大騒ぎになってしまいます。挙句の果てに高額な追加料金が発生して、量産住宅なのに一品モノなみの値段になったりします。ですから３．を選ぶ場合は設計に注文をつけず、施工の監督に重点をおけば、費用に対して満足度の高い住宅になります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
土地に関しては、田園・沼地・川沿いではなく一応公道とも隣接しています。水道と電気も大丈夫そうなのですが、農地転用が可能かどうかを確認できていないのでまずはそこからですね！
家については３を考えています。贅沢な家に住みたいわけでも、特に強いこだわりがあるわけでもないのでなるべく節約したいと考えています。

お礼日時：2012/01/19 13:29

No.4 回答者： atelier21 回答日時： 2012/01/19 08:41

回答は10人10色、全部が正解？

唯一、質問者さんに適した方法を選ばれる様に
準備；記録帳と共に専用の銀行口座（夫婦別）を作り
　　　併せて融資を聞く、経済的計画を立てる
　　　役所にて調査＝農転可否、建設可否、インフラの有無
　　　家族間の合意＝親から無償で土地は借られれば税金は無い
調査；設計事務所に依頼するか、設計+施工とするか、親戚知友人に聞く
　　　専門（屋or家）に計画を相談し、信頼評価して依頼の是非検討
今、計画進めて居る件も、先ずは農転申請からです
準備として、土地測量・地盤調査・経済的な計画・家族の希望(理想）
　　　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
確かにその通りですね。たくさんの方の意見やアドバイスを伺って参考にさせていただきたいと思います。
まずは経済計画ですね。家族から無償で土地を借りることは可能なのですが、その際の土地にかかる税金などは親に請求が行くということでしょうか？
建てる家を決める前に土地の確認という順序で良いのですね。
また質問をしてしまって申し訳ないのですが、ご回答いただけると助かります。

お礼日時：2012/01/19 13:22

No.3 回答者： fu-gasi 回答日時： 2012/01/19 00:17

私も農地から家を建てます。

私の場合すべて建築をお願いする工務店に
お願いしました。農転も建築申請も全てやってもらえています。

まずは建ててもらうハウスメーカーか地元工務店、建築屋を決める事ではないでしょうか
そうすると現地を見てもらい図面と見積もりが出て住宅ローンの審査をしてもらい
進んでいきます。

見積もりの段階で現地調査で数パーセント欲しいと言うＨＭがありますが
手数料が掛からない業者選び（私は無料でした）
住宅ローンが通らなければ契約は無効を確認

そんなに難しくはないと思いますよ、建築業者の方で全て動いてくれますので
まずは自分の建てたい家を建てたい予算で図面と見積もりにしてもらう自分に合った業者を
見つける事です。

モデルハウスを見たりして決めるんですが、何処も電話や勧誘に凄くしつこいですので
業者選びで決まるまではきちんと自分の意思を持って言うべき事は言う、断る時ははっきり
断る、「まだ何処にお願いするか決めていません」など１社に決めるまではきちんとした
対応がとても重要です。

頑張って下さい。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
ハウスメーカー、工務店が動いてくれるというのは心強いですね。
でも全てのハウスメーカー、工務店が動いてくれるというわけではなさそうですね。
やっぱり勧誘などしつこいんですね・・・
まだどこにも行っていないので心しておきます。
最後の一言にとても励まされました！
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/19 13:17

No.2 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/19 00:11

農地転用が可能かどうかについては、まず市街化区域か市街化調整区域かです。

市街化区域なら大都市圏で生産緑地にでもなってない限りはおそらく大丈夫です。市街化調整茎であれば基本的に建築できないので農地転用も難しいですが、地域によっては建築できる地域もあります。また建築できない地域でもあなたが建築できる資格があれば建築できます（農家の分家など）。これらの件については役所の「都市計画課」といういような名称の部署があると思いますので、そちらで確認してください。
なお、市街化区域でも調整区域で建てられる場合でも、土地が建築基準法上の道路に面していなければ建築できません。

農地転用が可能な土地であれば、まず農地転用の申請をします。農地転用の許可に建築確認が必要な場合もあります。許可が下りればまずは、その許可証を以て所有権移転登記をします。それから家を建ててから、農地から宅地へ地目変更登記をします。地目変更登記は、家が建ったりすぐに建てられるような状況にならないとできません。

農地転用が可能な土地であっても、家を建てるためには造成工事が必要になるかもしれないし、周りに家がない土地ならば上下水道などのライフラインが来てない場合もあります。ライフラインを引っ張ってこなければならないとすれば、莫大な工事費がかかる場合もあります。

それから、贈与になるので贈与税の対象になります。贈与税がかからない特例に該当すれば良いですが、贈与税がかかるようなら土地の名義は変えずに家を建てたほうが良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
やはり農地転用が厳しい土地もあるのですね。
ライフラインの話もなんとなく聞いたのですが、土地がいくつかあり、そのうちの一部には来ているような話だったので、その土地が転用可能だと良いなと思っています。
土地の贈与に関することで伺いたいのですが、その土地は私（妻）の親の土地で、それを私に贈与しても主人に贈与しても贈与税は一緒なのでしょうか？
また、贈与せずに相続まで待つとしたら、私の親の土地に私の主人の名義で家を建てることはできるのでしょうか？（主人は婿養子ではありません）
また質問してしまってすみません。
ご回答いただけると嬉しいです。

お礼日時：2012/01/19 13:13