不動産賃貸収入に伴う費用の考え方

Question

お世話になります。中古で購入した自宅を賃貸しております。
確定申告の際に費用として計上できるものについてお考えをお聞かせ下さい。

当該物件は中古住宅で平成13年に自宅用として購入しましたが、
転勤に伴いしばらく貸家とすることにしました。

税務上は、賃貸収入から費用（固定資産税、火災保険、減価償却、修繕費、利子など）を
差し引いた分が収入となるようですが、不動産を取得するために支払った費用、例えば、
　・不動産売買の仲介手数料
　・登記費用
　・不動産取得税
などは、さかのぼって費用として計上できますでしょうか？

直接的に無理だとすれば、上記の金額を取得費用として購入価格に加算して、
減価償却費の対象とすることは可能でしょうか？

また、その他「こんなものも費用として計上できるとか、減価償却費の対象とできる」というものが
ありましたら、あわせてご教授をお願いいたします。

当方、いろいろと自分で調べてみましたが、何分素人なものでよろしくお願いいたします。

tamiemon96 · Accepted Answer

ご質問の費用は、遡って経費計上は無理ですが、いずれも「取得価額」でＯＫです。
本来、取得価額ですが、一時に経費でもＯＫというものです（仲介手数料は取得価額です）。

また、ローンの利息は「居住開始以前」の部分は「取得価額」に加算されます。

参考

http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5400.htm

なお、賃貸開始前の未償却残高ですが、生活用の償却資産は「業務用の１．５倍の年数」が耐用年数です。
したがって、耐用年数２０年の建物であれば３０年の償却率で計算していいので、未償却残高が多く残ることになります。
賃貸を始めたら２０年の償却率で減価償却費を計算します。

tamiemon96 · Answer

お考えのとおりで良いと思います。

少しでも未償却残高を残しておいた方が、将来にわたって費用化できる金額が多くなりますので是非ご活用ください。

congrats · Answer

＞不動産を取得するために支払った費用・・
などは、さかのぼって費用として計上できますでしょうか？

できません。これは購入した当初の年度の経費として計上するものです。
ですから賃貸不動産を購入した初年度は経費が大きく出せるわけですが
すでに居住用資産として購入したものを賃貸にまわすばあいはこれらの
経費はすでに取得年度に発生してしまっていて経費に入ってきません。

＞上記の金額を取得費用として購入価格に加算して、減価償却費の対象とすることは可能でしょうか？

できません。そもそも仲介手数料は初年度経費、不動産取得税も同様
減価償却は「固定資産」の正味価格のうち土地代を除いたものです。

＞「こんなものも費用として計上できるとか、減価償却費の対象とできる」というものがありましたら
ローン金利（土地分を除く・・・この計算は煩雑なので詳しくは税理士に）
管理委託費・・・転勤に伴って賃貸管理に出したらそのお金
火災保険　地震保険
修繕費
室内クリーニング費用
賃貸募集委託費

あとは、鉄筋コンクリートなら住宅付帯設備と本体を区分して
償却するといいかもしれません。
また、税務署に定率法採用の届けを出すことで定率法の償却率が
使えます。自宅をリロケで貸す場合は短期償却ができてかなり有利です。

miteita54 · Answer

取得時に発生した費用は、取得時のみの計上となります。
減価償却できるのは、建物・設備・建物リフォーム代など
です。登記は建物の登記のみ合算できます。
土地に関しては、減価償却できません。

賃貸に出したときの計上できる費用
１．上記の部分
２．建物の確認のための年１回の交通費
３．建物及び土地の清掃費・草刈り代
４．書面作成費用・領収書等印紙代
必要経費があまり大きいと認められない項目もありますので、
ほどほどに。

ご質問の費用は、遡って経費計上は無理ですが、いずれも「取得価額」でＯＫです。