新築した時の贈与税について

このたび自宅を新築することになりました。当初は自分たちだけで建築する予定でしたが、両親が突然援助してもいいといい始めました。ただ、このたび銀行から融資を受ける予定なのですが、その理由としては現金も手元において置きたいこと、節税対策として控除を１０年間受けることが目的でした。そこで質問です（間違っているかもしれないのでそのときは教えてください）。
　
　仮定ですが家の価格３０００万、銀行融資は３０００万予定。
(1)自己資金が１５００万
(2)つなぎ融資がもったいないので自分で負担
(3)完成後に融資されるので現金を手元に置いておく
(4)資金計画ですが、銀行融資に関しては１０年後に一括で返済。

さて、ここで親の贈与が入ってきて１５００万贈与されることになります。

（1つ目の疑問）
今回の目的が現金は手元に置いておきたいから融資を受けるのですが、銀行から融資を受けた金額の控除は３０万となります。しかし、親から融資を受けた場合、銀行から融資された金額が親からの贈与のため１５００万しか控除の対象にならないような気がするのですがいかがでしょうか。　
　（2つ目の疑問）
今回は節税対策で銀行から借りるのですが、、あまりメリットがなければ銀行融資を下げるのも手かなとも思っています。一番いいのが、年間３０万の控除を１０年間受けて３００万の節税をして、１０年後に親からの援助で１０００万分をもらうのが一番なのですが、現行法では建築した年しか贈与ができないらしいです。そうであれば、現段階では現金を手元におく目的で銀行から融資をうけるのではなく、親から現金のみを贈与をしてもらうことは可能なのでしょうか。
　（3つ目の疑問）
しかしこのときに問題なのが、親から１５００万贈与、銀行から３０００万借りる。現金を３０００万手元に置いておく。１０年後に現金を一括で返してしまう。実際家の金額を大きく上回ってしまっています。明らかに目的が家を建てる目的ではないように思われると思うのですがいかがでしょうか。
　もしくは銀行からはほんの少しだけ借りて、現金で支払ってしまう。ただ、現在税金控除に関しては保険料くらいであとはまったくありません。このあたりを天秤にしてどちらがお得か教えてください。

No.4 ベストアンサー 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2012/09/06 23:51

住宅ローン控除、贈与税の非課税の特例ともに住宅取得の対価に充てることが要件ですので、

取得価格を超える分の優遇措置は受けられません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

住宅ローン控除は、金融機関からの通常の借り入れであれば利率は関係ありません。
現在1%切るローン商品もありますので、わずかですが節税になる場合もあります。
また浮いた資金で投資によって利益を得れば、低い金利で借りて投資するようなものです。
さらには通常の銀行住宅ローンには団信が付いてきますので、
その分の生命保険に入っているとも言えます。

ローン控除は契約上のローン期間が当初より10年以上あれば大丈夫で、
35年ローンを10年目の控除を受けた直後に全額繰り上げ返済しても問題ありません。

贈与の特例については相続時精算課税というものもあり、
2500万円までであれば、相続時まで課税を先送りできます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm
ただし相続時に影響してしまうこと、今後の税制改正の結果によっては損をする可能性もあり、あまりお勧めしません。

非課税の特例の方は暦年課税の110万円の控除とも併用できますので、
質問者様のケースでは今年贈与を受けるとして、
暦年課税の110万円+非課税の特例1390万円で親御さんからの贈与を申告。
銀行から、1610万円を35年ローンで借入。
10回目のローン控除を受ける年末を過ぎたら全額繰り上げ返済。
というやり方で行けると思います。

この回答へのお礼

詳しい説明ありがとうございまいた。税率は変動であれば確かに１％を切るところも出てきますし、固定でも団信などの保険に、控除額との差だけで加入できることを考えるとメリットがあるかもしれませんね。実際知りたいことを明確にしてくださり、大変参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/07 08:20

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2012/09/06 15:52

ローン控除の対象となる借入金は「償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの又は割賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

」とされてますので、分割払いをせずに１０年後に一括返済する借入金は控除対象にならないと思いますよ。

借入先がいわゆる金融機関でないと控除対象ではありませんので、親から借りてるものは「控除外」です。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm

この回答へのお礼

３５年ローンで１０年目の一括返済はあまりメリットないのですね。それじゃあ、１０年間で全額返済するプランに切り替えたほうがいいかもしれませんね。ありがとうございました。銀行とも相談してみます。

お礼日時：2012/09/06 19:38

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2012/09/06 15:28

＞節税対策として控除を１０年間受けることが目的…

あの～
税金とは、稼いだ額以上に取られることはないし、反面、使った金以上に減税されることはないのですよ。
確かに、住宅ローン控除は減税幅も大きく一見魅力的ですが、銀行に支払う利息以上に減税されるなんてことはありません。
現金が用意できるのに、ローン控除を受けるためだけにローンを組むなんて、盆踊りのやぐらに昇って万札をばらまくようなものです。

＞このあたりを天秤にしてどちらがお得か教えてください…

細かい数字をあげて検証するまでもなく、借金などしないほうが得に決まっています。

＞現金を３０００万手元に置いておく…

畳の下にお札を敷き詰めなければ寝られない人なら、どうぞお好きなようにしてください。

この回答へのお礼

やはり無駄に借金はしないほうがいいということですね。自分の必要な現金だけは手元において、あとは銀行から最低限の融資を受けることにします。ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/06 19:40

No.1 回答者： tamiemon96 回答日時： 2012/09/06 13:44

もちろん贈与税の申告をする前提ですよね。

住宅控除の計算上、贈与を受けた金額を「自己資金等」として、先に建築資金に充てます。
ですから、借入金の内１５００万円しか、控除対象になりません。

逆に、すべて借入金で支払ったことにすれば１５００万円に贈与税がかかります。


なお、１０年間借入を据え置いて控除を受けても、銀行への支払利息がもっと多くなるのではないですか。
ローンの金利が１％以上あれば、結局、損をすると思いますよ。

この回答へのお礼

住宅ローンは金利が優遇されているのでいいのかなとも思いましたが、贈与分は銀行からの借り入れを減らす方にまわすつもりです。その場合は、控除も減額されるということですね。ありがとうございました。

お礼日時：2012/09/06 19:35