不動産投資物件で譲渡税の特別控除を受ける

不動産投資用物件を00年に1000万円で取得、賃貸に出した後、05年に同じ1000万で売却し、売却するまでの５年間に減価償却費として100万を計上していたとします。
売却時、1000万（売却時）－（1000万-100万）＝100万　の譲渡益が発生されたとみなされ、益に対して譲渡税が課せられると思います。

しかしながらマイホームの場合は3000万まで特別控除が受けられるので、先の物件を賃貸に出した後に一旦自分が住み、売却をしたとすると100万に対する課税を免れることが出来る、ということをネット上で見かけたのですがこれは本当でしょうか？

ご教授よろしくお願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2012/12/22 23:21

まず、結論からいうと本当です。

ただし、実際に住めば１か月でも２か月でも居住用資産の売却になります。
(1)今の住民票を物件住所に移す
(2)２か月以上の公共料金の請求書（その住所あて本人氏名あて）
これで税務署は文句いいません。税務署に問い合わせたこともあります。

だけど、２００３年～２００５年取得の都心物件・タワー物件でないと
５年～１０年で売値が下がっていないというのは少ないですよね。
持っているなら、まず短期譲渡は避けるのは常識ですが
わざわざ、賃料収入を途絶えさせて自分が住んでその間のローン金利・管理費等負担
してそこから売りに出すよりオーナーチェンジで安く早く売ったほうが賢い気もしますが
どうでしょうね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

区分所有を複数持っているのですが、将来的に売却をする時に節税できればと思い質問させていただきました。

実際に税務署に問い合わせされたことがあるということで、心強いです。

２ヶ月必要となると、あまり旨みがないですね・・・売却時に費用対効果を考えて実施するか否か決めたいと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/12/30 01:22

No.1 回答者： hata79 回答日時： 2012/12/22 18:31

最後に貼り付けてあるURｌの「３」を参考になさってください。

「この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋」は除外されてます。

いったん自分が住むというのは、住民票を移動させるということでしょうか。
実際にそこに転居して生活をしたという事実がないと、特例を受けることだけを目的として入居したと判断される可能性があります。

また「居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋」も除外されてます。

国税当局につつかれたときに、抗弁ができればよいわけです。

居住してる間の電気水道料の支払実績や新聞代金の支払い、NHK受信契約料の支払など「本当に住んでいたなら、支払があるはず」のものが、支払がされてないという状態とか、近隣への引越し挨拶がされてない、近隣者への実際に住んでいたかの聞き取り調査などがされれば、少々リスキーな気がします。

また、賃貸に出していたのでしたら、その間に住んでいた者の住民票が、あなたが住民票を移動した日以前に転出してるはずです。
ありとあらゆることに整合性を持たせる必要がありますが、それが節税できる額に見合うかどうか？ですね。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。

質問させていただいた後に、ちょうど同じページを発見してしまいました。

なかなか節税するのも難しいですね・・・

お礼日時：2012/12/30 01:31