共有名義でローンの支払い

住宅ローンの一括返済を考えています。

土地建物合わせて3600万円です。

旦那名義のローン残り900万を私(妻)の親、又は私の貯金から支払う場合、
共有名義にすることで、贈与税はかからなくなるのでしょうか？

色々調べていたのですが、このような質問があり、
これが今回の件と似ているのではないかと思ったのですが、、、

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …

新築購入の際の贈与とローン支払いのための贈与はまた違うものになるのでしょうか？

また共有名義にすることで、何か支払うお金が別に発生したり、
面倒な事が起きたりするのでしょうか？

過去のアンサーや税務署のページなどを調べてみたのですが、
この件が該当しているのかどうかがよく分かりませんでした。

勉強不足で申し訳ないのですが、少し急いでいまして、お力を貸していただけないでしょうか。

どうぞよろしくお願いします。

No.5 ベストアンサー 回答者： hata79 回答日時： 2013/01/13 16:15

９００万円を１０年間で返還する際の利息の合計と、お金の贈与をうけて支払う贈与税とどちらが安いかを考えればよいでしょう。

贈与税がでるのを避けるには「贈与ではない」とするわけです。
お金を渡す相手が持ってる不動産の一部を買ったとすれば「贈与ではなくなる」です。
これは、当たり前ですが売買です。

不動産の売買には所有権移転がつき物ですし、現金移動があって所有権が移動してないならば「贈与」です。
現金移動があって、所有権も移動があり、その原因が売買なら贈与ではないです。

借金の返済のために現金贈与するのは多くあるケースです。
「税務署ではわからないって」という人もいますが、無責任な発言です。
法令違反を認めるとともに「ばれないからいい」といい、その後のことは「知ったことではない」のですから。

ローン返済のために現金を貰ったなら、贈与税が発生します。
贈与としないためには「不動産の売買」とします。
その結果として不動産の所有権が移動（共有物になるのも同じ）します。

この回答へのお礼

皆様回答ありがとうございました。

とても参考に、そして勉強になりました。

丁寧な回答にとても感謝しています。

お礼日時：2013/01/16 13:26

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2013/01/13 13:03

確かに、ローン＝借金＝利息負担なので、返済ができればそれに越したことはありません。

要は「その資金を何処から調達したか」です。

１もっと利息の安いところから借りて返済する→借り換え。
２自己資金で返済する。
　借金を建てたあとに、頑張ってお金をためたのでそれで返済してしまう→繰上げ返済というもの。
３親兄弟から資金援助を得て、返済資金とする。１と同じ借り換えですが、問題あり。

３の問題。
　
親兄弟からの借入金は、金銭消費貸借契約書が作成されていても「贈与」といわれる場合がある。
このとき、贈与税が課税される。

夫Ｒ、妻Ｓ夫婦で、不動産がＲ名義（ローンの有無は無関係）
Ｓの母親Ｆが、Ｓに金銭を贈与して、ＳはそれをＲに贈与すると、二回贈与行為がされたことになる。
それならば、Ｆが直接Ｒに金銭贈与をして贈与税を払っておくほうがすっきりする。


ちなみに、ここは公の場ですから「現金贈与などは、税務署ではわかる可能性が低いので、心配無用」という回答をつけることができません。

ご質問内容からでは、現在借入額の残年数が不明なこと等、具体的な数字がわかりませんので「有利、不利」が判断できません。
お近くに税理士事務所があるようなら、相談に乗ってもらったらどうでしょうか。
時間当たり高くて１万円程度の報酬が出るかもしれませんが、何をどうするのが一番有利なのかは判断してくださると思います。

「新築購入の際の贈与とローン支払いのための贈与はまた違うものになるのでしょうか？」
既述ですが「違います」。
家を建てるときに、住宅取得のための金銭の贈与を受けたばあいの特例がありますが、本例は該当しません。
家を買ったか自動車を買ったか、あるいは借金した金で遊びまくったかは別で「借金」が存在してて、その返済のために、妻や妻の親から資金援助をしてもらうというケースです。
たまたま「家を買ったときのローンが残ってる」というわけです。

この回答への補足

早い回答をありがとうございます。

やはり専門家への相談が必要なのですね。

ローンは残り１０年です。

所有権についてはどのように考えたら良いでしょうか？
所有権を持った方が親としては安心という事でしょうか。

複雑な手続きや高い手数料はかかるのですよね。
あまり所有権にこだわることはないのかなと考えたりもします。

重ね重ね申し訳ございません。

補足日時：2013/01/13 13:28

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2013/01/13 10:58

夫は借金を持ってる。

その返済のためにお金を渡す（貸すのではない）、つまり贈与です。

贈与としないために、夫の持ってる不動産の一部を買うのです。売買です。
（所有権移転登記原因を贈与とすると、夫から新たな名義人への不動産の贈与となります）
そこで、売買を所有権移転の原因とすると思います。
不動産の売買契約書を作成して、登記原因証書にします。
このあたりは司法書士が考える点です。
真正な所有者への変更という理由もあります。
このような所有権移転登記費用がかかります。

自分の持ってる不動産に居住してないといけないという法令はありません。
「同居していない場合は、 税務署に単なる名義貸しとみなされ それなりに課税される可能性もあります。」という回答がありますが、何かを勘違いなさってるのではないでしょうか。
自分が共有物として３分の１を持ってる不動産に、他の共有者のみが住んでいたら「それは名義貸しだ」といわれたら、たまりません。
不動産の所有権は登記が対抗要件です。住んでいるかいないかは無関係。

この回答への補足

皆様回答をありがとうございます。

一括で支払ってしまった方がローンで支払うより安く済むだろうという安易な考え方だったのですが、
諸費用がかかり、結局はトータルでいうとどちらもあまり変わらない感じなのでしょうか？

さらに手続きも色々と面倒となると、、、

実は一括支払いは親から勧められた事でした。

ローンや税については恥ずかしながら無知だったため、
色々調べてみようと思ったところ、
質問の中に貼ったリンクの回答にたどり着きました。

それで、もしかして所有権を私の方でも持ってもらいたいというのが
親の希望としてあったのかなと思い
今回の件もそれにあてはまるものなのかどうかを確認したいというのもあって質問しました。
(本人に聞けば済む話ではあったのですが、、、)

・このまま旦那のローンとして旦那が支払う
・私の親が一括支払い
・私の親が私に贈与した分から私が一括で支払う(⇒こういうパターンもありますか？)
・私が一括支払い

どれが賢い選択なのでしょうか？

度々申し訳ないのですが、ご教授いただけると助かります

補足日時：2013/01/13 11:48

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/01/13 10:19

＞妻)の親、又は私の貯金から支払う場合、共有名義にすることで、贈与税は…

妻の親、妻それぞれの出資分に応じた持ち分割合に登記し直すなら、贈与ではありません。
とはいえ、妻はともかく、妻の親と共有とすることに夫はなんと言うでしょうね。

妻の親が出資する分は妻の持ち分として登記するてもあります。
その場合、親が 65歳以上などいくつかの要件を満たすなら、「相続時精算課税」を申告することによって現時点での贈与税支払いは免れることができます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

＞新築購入の際の贈与とローン支払いのための贈与はまた…

あなた方が 20年を経た熟年夫婦なら、新築購入には特例があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm
この特例は景気浮揚のための施策であり、あとからのローン肩代わりには適用されません。

＞共有名義にすることで、何か支払うお金が別に発生…

登記をし直すのに、それなりの費用が発生します。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： shintaro-2 回答日時： 2013/01/13 10:08

>旦那名義のローン残り900万を私(妻)の親、又は私の貯金から支払う場合、

>共有名義にすることで、贈与税はかからなくなるのでしょうか？

共有であれば贈与税は発生しませんが、
出資金額に応じた親の持分が発生します。

また、同居していない場合は、
税務署に単なる名義貸しとみなされ
それなりに課税される可能性もあります。

また、親の持分があるということは、相続時に場合によっては課税されるということ。
または、相続分が目減りする、
他に相続人がいた場合もめる可能性がある
ということです。