住宅ローン控除と共有名義住宅について

Ｈ２２年４月入居新築住宅を息子と共有で所有しました。但し、銀行融資は私が６５歳を過ぎていて年金生活者のため、息子が全額受けて35年ローンを組んでいます。
問題は、今年息子が結婚し新居に移る予定ですが、下記の条件で控除継続の可能性をお教え下さい。

現在住宅融資返済は、知合いのファイナンシャルプランナーの方にご相談し、税理士さんの意見も聞かれて、
息子と住宅の売買契約を締結して、銀行へのローン分全額を毎月息子に戻しています。
息子は個人事業主で飲食店経営であり、２年目の昨年度より、所得税を支払える状態で住宅控除も受けられました。
今後も引き続き受けたいのですが、現在の同居から新居に移ってもローン自体は息子名義で銀行に返済し、その分を
親である共有名義者が払っていく予定です。この資金の動きは返済当初より通帳に記録が残る方法で実施しており、実際の返済者が全額
親であることが判るように記録を残しています。又、入居時から１０年間は控除が受けられるので今後７年間継続して
息子が所得税を支払う限りはローン控除を受けるようにしたく思いますが、息子が新居に移った後では住民票を移さざるを
得ないと考えています。その状態ではローン減税はどうなりますでしょうか？お分かりでしたらお教えください。
場合によっては税務署に聞くことも考えております。
共有状態 家 親０．４：息子０．６ 土地 親０．５；息子０．５
住宅取得価格 約４，６００万円、息子融資額 ３，２５０万円、
その他(頭金など）親全額負担 約１，３５０万円
以上、よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/05/27 13:59

＞ローンの年間金額は贈与税を必要としない金額１１０万円未満であり…

意図的に 110万以下を毎年繰り返すことは、一度にまとめて贈与があったと解釈され恐れがあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

この回答へのお礼

素早いご回答、誠に有難うございました。
最初の文章にも書いてますが、本件はファイナンシャルプランナーの方や税理士の方にも
ご相談して売買契約書を作成し、処理しておりますのでご指摘の問題はないと考えております。
しかし、子供の結婚で別住宅での暮らしをすることになれば、いろいろ難しい面もあると考えています。
回答を頂いたのは御一人であり、これ以上のことは自分で解決策を考えてみたく思います。
いろいろとお世話になりました。

お礼日時：2013/05/27 18:11

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/05/27 08:07

＞住宅を取得し、登記を両者の名義で分けて実施し共有…

＞その後は親がローンを全額支払うことで契約し、返済当初より子供が返済する分をその金額分を子供に払って…

住宅ローンまでは最小限必用な生活費や教育費とは言えず、子のローンを親が肩代わりするのは、税法上の贈与にあたります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4405.htm

子は贈与税の申告と納付を行っているのですか。
していないのなら、現時点で脱税ですよ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm

＞今の家は子供からはセカンドハウスになってしまい、ローン控除が受けられなくなる訳でしょうか？その点を確認したく…

【再掲】
単身赴任などで家族が残る場合は例外
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1234.htm
としてローン控除を継続できますが、結婚して別に住居を構えることまで例外のうちではありません。

この回答への補足

ご回答有難うございます。
一点申し述べておきます。
ローンの年間金額は贈与税を必要としない金額１１０万円未満であり、
脱税という範囲ではありません。
以上、よろしくお願いします。

補足日時：2013/05/27 13:31

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/05/26 21:15

＞息子と住宅の売買契約を締結して…

ご質問文が分かりにくいですけど、どちらからどちらへ売ったのですか。
父の持ち分を子へか、子の持ち分を父へなのか。

＞共有状態 家 親０．４：息子０．６ 土地 親０．５；息子０．５…

えっ、売買して 1人の名義にしたのではないの？

＞今年息子が結婚し新居に移る予定ですが、下記の条件で控除継続の可能性…

ありません。
将来とも子の持ち家だとしても、ローン控除はあくまでも自己の住まいであることが最低条件です。
単身赴任などで家族が残る場合は例外
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1234.htm
としてローン控除を継続できますが、結婚して別に住居を構えることまで例外のうちではありません。

むしろ、

＞親である共有名義者が払っていく予定です…

「生計が一」の家族でなくなれば、子は賃貸収入があることになり、飲食店経営の確定申告をするさいに、不動産所得
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
も含める必要が出てきます。

子にとって、減税どころか増税ということです。

税金について詳しくは国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。
判り難い話で恐縮ですが、簡単に申し上げると子供が融資を受けた資金と親の資金で住宅を取得し、登記を両者の名義で分けて実施し共有にしています。その後は親がローンを全額支払うことで契約し、返済当初より子供が返済する分をその金額分を子供に払って、払い終わればこの共有分を一括で親名義に変更予定であり、現在はその中途段階であります。
従って、子供が同居をしない場合は、今の家は子供からはセカンドハウスになってしまい、ローン控除が受けられなくなる訳でしょうか？その点を確認したく考えています。
銀行からの融資によるローン返済権利を親に譲渡するなども銀行が認めないと思いますので。
尚、売買と言ってますのは子供が融資を受けた分（３２５０万円）を延べ払いで買い取るという事を言って
おります。

お礼日時：2013/05/26 22:03