法律手続き、税金面とどうすればよいかご教示ください

法律手続き、税金面とどうすればよいかご教示ください。
A家 父が死亡 母は既に他界
長男、長女 ２人 兄弟

５年前に父が死亡
父名義の自宅（一軒家）がそのまま残っている
法律の手続きは、何も行っていない
長男は、売却したいが売れずに残っている
長女が不動産屋の提示価格の半分を長男に
渡して長女が所有して住みたいと考えている
この場合、法律手続き、税金面とどうすればよいか
ご教示ください。

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2013/08/20 10:52

ものすごく注意が必要なため、専門家の事務所へ相談されることをお勧めします。

一部の回答にあるように、長女が単独所有するだけの遺産分割協議と現金での支払いを個別に行うことは、問題があるでしょう。

これは、長男の権利を長女が買い取ったと考えた場合には、不動産の権利の一部を売却した扱いとなり、譲渡所得が生じたものとなり、所得税の申告と納税が必要となるかもしれません。所得税負担が生じるとなれば、住民税も増えることとなるでしょう。国民健康保険加入者であれば、国民健康保険料も増額となるかもしれませんし、小さいお子さんがいれば、保育園の費用などにも影響するかもしれません。

また、権利の売買ではなく、相続と別に考え、贈与と判断されてしまうかもしれません。そうなれば、相続税の対象とならないような遺産であったとしても、贈与税の対象となってしまうかもしれません。

これを相続手続きの中で、長女が不動産を相続することと、その相続により長男の相続分を侵害を相殺するための代償金の支払いを同一の遺産分割協議書で定めることで、同一相続内の話であることをわかりやすく定めることも可能でしょう。

税務署は、大きな財産である不動産の登記情報（法務局の登記内容は公開されている）などもチェックしていますし、預貯金などの高額なお金の動き（金融機関などにおける高額取引なども報告等を受けていたりする）もチェックしていたりします。しかし、あなた方のやり取りのすべてを把握しているわけではありませんので、無申告などの疑いのもとで調査などをされる可能性があります。その際には、説明責任や税務上の判断をどのように考えたのかを説明しなければなりません。そしてその判断が誤っていたり、その判断をするには資料で判断ができないなどと考えられることもあります。

司法書士は登記の専門家ではありますが、その登記において派生する税務までは、専門家ではありません。基礎知識程度はあったとしても、専門家としてのアドバイスとまではいきませんし、申告などの代行やアドバイスなどまでできる者ではありません。
税務の専門家は税理士しかいません。しかし、税理士は不動産登記の専門家ではありませんので、司法書士と税理士の共同事務所などの総合事務所への相談が良いと思います。
お金の動きについても、金融機関などを経由する振込などによる証明も必要と考える場合もありますし、遺産分割協議書などの書面での証明も必要でしょう。
結果が同じでも、税務などでは考え方で課税が変わることとなります。また、一部の遺産のみの協議の場合には、後に争いとなるリスクがあるため、専門家によるアドバイスを受けたうえでの書面による取り決めを残すことが重要でしょう。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/08/20 08:52

＞長男、長女 ２人 兄弟

と言うことは、何人兄弟ですか ?
長男と長女だけ2人ならば、普通、「兄妹」と言い、兄弟ならば女性はいないです。
ここでは、2人だけとしますが、その場合の持分割合は、各2分の1なので、不動産屋の指示は正しいです。
その手続きですが、2人で遺産分割協議書を作成し、それを基として所有権移転登記してもいいし、法定相続として登記した後、一方に2分の1の持分権の移転登記してもいいです。
どちらが、税法上有利かと言いますと、若干、前者の方がいいですが、それほど変わりはないです。
なお、他に弟がいるなら手続きは変わります。

No.1 回答者： yamato1208 回答日時： 2013/08/20 05:48

まずは、相続の手続きを完了させてください。

その相続登記の時点で、相談者の姉の名義にすればいいのですが、登記時にその土地の価格の半分を「現金」で貰えばいいでしょう。

その金額が、免責枠になるかで税金に関しては変わってきます。

一度、詳しく近くの司法書士に手続き方法は相談してください。

日本司法書士会連合会
http://www.shiho-shoshi.or.jp/index.html