大家さん、もしくは税理士関係者の方におたずねします

Question

私は世間で言う”大家さん”に雇われている者です。
経理そして事務一般を担当しています。
社長は弁護士です。その関係か、弊社に入居される方々は、「賃貸借契約」というものを結ぶことになっています。実際に私がこの会社に働くようになってからも、新しく入居される方には、その契約書の冊子を作成し、配布してきました。
　この項目の一つに、「電気代、水道代については、メーターでもって計測し請求を行う」という項目があります。これは、利用者の利用量に応じて金額を請求するという意味ですよね。
　ところが、私は入社してから、あることに気が付きます。それは、とあるビルでは、”水道代金の請求が、毎月固定金額になっていることです。私は入社当初、パートＡから指導を受け、長年このやり方でやっているから”と言われました。でも、わたしは疑問に思っていたのです。契約上では”メーター数”で請求することになっているのに、実際は”固定金額”を請求していることに。このパートＡはこのことに何の疑問も感じていないようでした。
　ところが、最近になって問題が発覚してしまいました。というのも、新しく入居してきた税理士さんが、不審に思ったのでしょう。電気代だけでなく、水道代の明細も見せてほしいとお願いされたのです。（弊社では、電気代に関しては、きちんとメーターに合わせた計算をして、入居者の方に明細を渡しています）。
私は不安になってしまいました。相手は税理士さんです。他の入居者の方は何も言ってきませんが、彼は、数字の根拠の説明を求めてくるでしょう。そのとき、”実はメーターなんてみていません”なんてどうしていえましょうか。
　実はパートＡは、半年前に入社しており、経理の実務経験は浅く、到底経理を任せられる人物ではありません。社長はこのパートＡを雇う前、前任の経験豊富な正社員Ｂを男女関係のもつれから解雇した経緯があります。そのため社長と正社員Ｂとはもはや絶縁関係にあり、連絡も取れない状態です。困り果てた私は、頼ることができる人物として、Ｃに電話をかけました。このＣは社長の愛人で、年齢はすでに８０歳ですが、かつて、この会社の経理を担当していました。65歳で定年退職した後も、経理指導として頻繁にこの会社を訪れています。そこでのＣの答えは次の通りです。
「あら、メーターはね、じつは入居者の部屋の中にあるの。でも、みんな事務所だから、飲食関係と違ってそんなに水道を使わないでしよ。だから、いちいちメーターなんてみないわ。だいたい水道なんて20m3まで、固定金額よ。１m3使おうが１５m3使おうが金額は同じ。だから基本料金として請求しているのよ。だいたいその税理士もケチね。請求書なんて見せなくていいわ。」というわけです。
ところが、水道局のホームページで基本料金を調べると、弊社の請求金額と合いません。、その差額はＣに言わせると、大家の利益というわけです。

さて、長くなりましたがここで質問です。(1)このＣのいう「大家の上乗せ利益の乗った水道基本料金」は、税理士に通用するでしょうか？(2)そもそも、他の入居者に見せていないのに、税理士にだけ、水道料金の明細書をみせる義務が大家にあるのでしょうか？(3)実務上の理由から、賃貸借契約と異なる固定料金をとることは、法律上問題になりませんか？

ちなみに社長は弁護士とはいえ御年８５歳。法律家として現役とは到底言えません。性格上も問題のある人物です。一昨日も、退去された入居者の方が、社長がいつまでも敷金を返そうとしないので、起こって怒鳴り込んできました。経理の実務は、税理士まかせで、ノータッチです。
不動産業界は、旧態然とした体質があるといいます。８０代の人間には常識（大家が絶対という価値観）であっても、４０代の税理士さんには通用しないのではないかと心配です。

afdmar · Accepted Answer

ああ、しまった。(2)の回答を訂正するよ。請求の根拠となるものは、信義則上明らかにする義務や見せる義務があるだろう。水道メーターに対応した従量制での契約なのだから、メーターの数値に関する資料は何らかのかたちで明らかにすべきだろう。寝ぼけた頭で回答していたが、間違いだったな。お詫びして訂正する。

それと、(1)について繰り返せば、定額制であれ従量制であれ、水道局の設定する水道基本料金に利益を上乗せして水道基本料金を請求すること自体については、それが契約で明示されている限り、特に問題ない。上乗せすることを契約違反とする回答もあるが、従量制であっても基本料金は発生しうることに加えて水道局も基本料金を設定しているのだから、上乗せ額が異常なほどの高額でない限り特に問題ない。

fujic-1990 · Answer

不動産賃貸業を営んでおります。

（１）税理士だろうが誰だろうが、誰かに「メーターを見て水道料金を決める方式」で賃貸した以上は、メーターと無関係に料金を取るのは「契約違反」です。

誰に対しても、通用しません。

もちろん「定額」にすること自体は、双方納得ずくであれば、合法です。公序良俗に反するなんてことはありませんので。

（２）メーターを見て料金を決める方式で賃貸した以上は、相手が誰だろうが、要求されたら計算根拠を見せる義務がありますね。

Ｃの言い分は税理士だろうが、未成年だろうが、通りません。全員に見せるべきです。

誠実な大家（私）は、請求書に前回検査時のメーター数、今回検査時のメーター数が載る請求書を作って請求しております。元来、そうあるべきだと思いますよ。

余談ですが、当地では、基本料（使用量がゼロの場合もかかる）のほかに、１立方から使用に伴った料金がかかりますので、Ｃの言い分は根本から通らない方式です。

（３）実務なんて関係ありません。そんなことを言い出したら、賃借人だって、「生活実務上問題が出たので契約を破った」と言えてしまうじゃないですか。とんでもない話です。

実務上困るなら、同意を得て変更すればよかった、というダケの話です。

私も、遠地にある複数のメーターを定期的に見に行くのが面倒なので、契約途中から定額にして、それも1年に1度、決算の時に請求する方式に変えてしまったのですが、その際はきちんと役所が作ってうちに請求してくる料金表を添付して、直接水道局と契約するより安い値段になることを説明して、定額にする「相談」をしました。以後、なんの問題もありません。

つまり、同意を得ずに定額にしている、それも質問者さん側が儲かるように上乗せしているとなれば、当然、法律上問題になります。

afdmar · Answer

質問事項3点はいずれも契約による。

「大家の上乗せ利益の乗った水道基本料金」でよいかどうかは、今回の借主との間の契約内容次第だ。金額が明記されておらず「水道基本料金」とのみ記載されている場合には、一般的には実費と解釈されるだろう。金額が明記されていればその金額がその賃貸借契約における「水道基本料金」だといえる。「大家の上乗せ利益」が乗っていても問題ない。

明細書を見せる義務があるかどうかについても、今回の借主との間の契約内容次第だ。見せる契約になっていれば、その義務が生じる。そうでなければ特に義務はない。

「賃貸借契約と異なる固定料金をとること」については、原則として契約違反だ。ただし、その料金で借主が長年（10年単位がひとつの目安になるだろう）特に何も言うことなく支払っていたのであれば、黙示の契約変更が認められる可能性もないわけではない。今回の借主は、契約が開始されて間もないのだから、契約と異なる固定料金を徴収しているのならば、契約違反といえる。

なお、お書きの賃貸借契約については、借主が税理士であるかどうかは無関係だ。そのため、あなたの質問では借主について「税理士」と書いてあるところ、回答では「借主」とした。

大家さん、もしくは税理士関係者の方におたずねします

ああ、しまった。

不動産賃貸業を営んでおります。

質問事項3点はいずれも契約による。

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