大家さんからの突然の立ち退き要請について

祖母から相談を受けています。

大家さんから6ヶ月後に立ち退いて欲しいと言われたそうです。
立ち退き理由は、
火災保険は加入しているが、地震保険は入っていない。
老朽化しており家賃も安く(月3万)入る予定はなく、自然災害で何か有って損害賠償請求されては困る
とのこと。

大家さんは祖父の兄弟の養子の娘さんで最近相続されたようです。

賃貸契約書は20年前に交わされており、市販されているものが使用されていました。
契約内容としては、例えば「賃貸人は改訂賃料を賃借人に通告し、賃借人は異議なくこれに応ずる」、「賃貸人の都合で契約解除する場合、6ヶ月前に通告し、移転に関わる費用は一切賃借人負担、移転料等は絶対に請求しない」といった賃借人に不利な内容が多く祖母及び連帯保証人(母の腹違いの兄の息子)は内容を理解せず署名捺印したようです。

なんとかならないか、弁護士に相談する旨を大家さんに伝えました。

大家さんから
何かあっても請求しない旨を契約条件に追加
賃料含めそれ以外は現契約維持
で、契約書に署名、捺印してもらえるなら弁護士に頼んで契約書作成するとの連絡があったそうです。

立ち退かなくて良いのは有難いのですが、更に契約条件が不利なのは納得できません。

私としては、大家さんの一方的な契約変更だと思っており、変更するのであれば双方で弁護士を入れて話したいと思っています。

大家さんは、弁護士費用を掛けたくないので一回で済ませたいそうです。

どうすれば、こちらの不利な契約にならないように出来るでしょうか？

質問者からの補足コメント

• 自然災害に関する保険は当方で加入を考えています。
  
  対等な賃貸借契約を結ぶ良い方法についてご教示頂けると幸いです。

    補足日時：2017/07/27 02:05

No.1 回答者： ane180 回答日時： 2017/07/26 23:42

不利な契約にするには、知識と交渉だとおもいます。

弁護士に依頼するなら、弁護士とよく相談して下さい。
弁護士によって考え方とかやり方が違いますので
ここでの、素人のアドバイスを持ち出せば嫌がる弁護士もいますよ。
ただ、いえることは追加の契約事項は不利でしかないので、サインは慎重に
あと、
＞内容を理解せず署名捺印したようです。
これは通用しません。成人が行った契約ですので・・・

弁護士費用で、引越代くらいにはなるとおもうけど
そこは了承してますか？

この回答へのお礼

夜分遅くにご助言頂き有難う御座います。

弁護士さんと相談したいので、大家さんが考える契約書を欲しいと伝えていますが、

弁護士費用が掛かるからサインするなら作成してもらう

という回答で相談も出来ない状況です。
大家さんからは

早く弁護士に契約書作成してもらう必要があるので2～3日中に返事んをするように

と言われているようです。

理解せず署名捺印について、「通用しない」ことを認識しています。

だからこそ、今回は私が連帯保証人として署名捺印することになると思いますので慎重に考えようと思い質問させて頂きました。

弁護士費用は高額である認識はあります。
まず、費用含め相談だと思っています。

お礼日時：2017/07/27 00:23

No.2 回答者： aminami 回答日時： 2017/07/26 23:47

ん・・・・命はお金では買えません。

そこじゃないでしょうか。。。争点は。

不利になるとかならないとか。
ではなくて。。。

不利にならない契約書を作ったところで、更に立ち退き要求があるかもしれません。

賃貸契約が２０年前で、しかも火災保険は加入しているが、地震保険は入っていない。
老朽化しており家賃も安く(月3万)入る予定はなく、自然災害で何か有って損害賠償請求されては困る。
でしょ。。

家賃３万なら木造で強固な地震対策もないのでしょ？きっと。

怖がらせるつもりはありませんが、地震がまた増えてきました。
自分は大家様の気持ちに賛同です。

ーーーーーーーーーーー
ですがあえて質問内容の「どうすれば、こちらの不利な契約にならないように出来るでしょうか？」に答えるとするならば、ギブアンドテイクではないでしょうか？

１、大家さんを立てる
２、大家さんが地震対策を施す
３、火災保険はある（大家さん）＋家財保険（借主が入る）を加入する
４、地震保険は保険屋立会の元、賃貸個別加入が可能の有無を確認する。
（地震による火災は補償不可能な場合があるので要確認）
５、立地条件は不明ですが、自然災害の件で一筆書いて（公正証書？の類？）お互いに保存する
６、全てを法律の立場や保険の立場から抜け穴が無いかどうかを確認する。
７、上記で双方がOKの場合は、３万円か3.5万円の家賃で継続賃貸契約を結ぶ。
ーーーーーーーーー
ですが、築20年以上なら大家さんの気持ちも解って頂いた方がトラブル解消にはなるでしょう。m(_　_)m

この回答へのお礼

夜分遅くにご助言頂き有難う御座います。

説明不足でした。
自然災害に関する保険は当方で加入を考えています。

耐震対策について、大家さんに対策は家賃からして難しいように思います。
(前大家さんに雨漏りの修繕を依頼したら断られたそうです。)

1、5、6、7については参考になりました。
ギブアンドテイクとのことで、言葉は違いますが私としては互いに対等な賃貸借契約が出来ればと思っています。

お礼日時：2017/07/27 00:40

No.3 回答者： area_99 回答日時： 2017/07/27 03:20

■借地借家法（26年以内の賃貸契約に関する法律※これ以前は別の法律）

（建物賃貸借契約の更新等）
第26条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
２ 　前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
　↑
法律上、契約途中での立ち退きはできません。
また、契約期間が満了しても、借家人が継続してそこに住み続けたい場合は、これを拒否することが法律上できません。
※これを禁止する契約がそもそも違法で無効です。
ただし、倒壊の危険性が自治体から認定を受けたり、火災で焼失した場合はこの限りではありません。

（解約による建物賃貸借の終了）
第27条
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第28条
建物の賃貸人による第26条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
　↑
賃貸契約の解除は通告してから６か月で成立はします。
しかし、賃貸主（大家）はその責任により、賃貸時の間取りや設備、家賃や転居に関わる費用を負担しなくてはなりません。
つまり解約とセットという話です。
これも契約よりも、法律で決められています。

（強行規定）
第30条 　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
　↑
ま～書かれてる通りですね。

第32条
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
　↑
基本的には協議した上で、お互いが納得すればそれで良し、納得できない額の家賃は裁判所で裁判で決定されるということ。
具体的な値上げの正当性がないことには無理。
なので通常は、税金が8％になったので、32400円が妥当な線。

基本的に民放の規定では、契約者がどのような不利な契約でも、公の秩序に反しない限り、それは有効となります。
しかし、上記のように”強行規定”とは、この法律の規定に準拠しますので、やはり不利な契約そのものが無効になります、

このように、法律さえキチンと知っていれば、貸借人は保護されますし、弁護士も要りません。
この法律を新大家に教えてあげると良いでしょう。

みんな適当に回答してて呆れますね。
お互いに無知なのは仕方ないことですが、そういう簡単な話です。

立ち退いて欲しけりゃ、同じ家賃と広さの物件を用意して欲しいと言うだけです。
用意できなきゃ、出て行く必要はありません。
もちろん+α貰って当然です。
これを立ち退き料と言いまして、上記以外のお金です。

ま～地震で倒壊しても、そこは仕方ない。

No.4 回答者： ane180 回答日時： 2017/07/27 16:11

お礼ありがとうがざいます。

＞弁護士費用が掛かるからサインするなら作成してもらう
これはダメですよね。普通に契約書を確認していないのにサインするとか判断できませんよね。
まったくやっかいな大家ですね。

当たり前の法律を並べても、結局双方話し合って和解しなさいっていうのがほとんどのケースで
今回は、契約上6ヶ月の予告があっても、それじゃすまないと大家は知ったから
何があっても請求しないという念書が欲しいのでしょう。
でも、念書があれば継続してもいいというつもりはありそうですが
それは、またいつ状況が変わるかわからないですよね？

契約書は基本厳守です。でも、明らかに一方的に不利になっている内容は認められない。
大家さんに契約書をもらってそれを手に弁護士に相談すれば早いですが
それが難しいなら
まず、法テラスでアドバイスをもらってはどうでしょうか？
予約もいりますしちょっと時間がかかりますが・・・。
　
かなり古い木造アパートで老朽化で危険があり、費用が採算とれず退去を告知したときは
契約書にはなかったですが、引越し代と転居までの期間最大6ヶ月家賃無料で話がついたことがあります。
ま～田舎で6世帯だったのでできたんですけど。

今回は契約継続が希望ですからね。
でも、いくら何があっても保障はしないと念書があっても
結局、何か事故があれば、お金（家賃）をもらっている以上知らないでは済まないっていうのが本当のところです。

まともな大家ならそんなリスクは負いたくないし
契約書に無くてもお金でなんとか納得してもらうというのが一般的
でも、現金の持ち出しはキツイ時は、家賃無料で無かった収入とすればそれほどダメージが少ない。

契約上不利にならないためには、専門家のアドバイスがをもらうことだと思いますよ。