収入のなくなった駐車場、固定資産税や草払い費用のみ持ち出しています。確定申告でメリットありますか？

Question

確定申告初心者で、わからないことばかりですみませんが、教えて下さい(>_<)
（今年度、医療費控除申請します。）

サラリーマンですが、親から受け継いだ収入のなくなった駐車場を持っています。。
固定資産税や草払い費用を年間、20万円くらいの支払いになってしまっています。
過去の分について、確定申告でメリットありますか？

hata。79 · Accepted Answer

親から受け継いだと言われてますが、相続が原因ですか、贈与ですか。
おそらく相続ではないかと思います。
だとしたら、
１　相続前の親（父でも母でも良い）は、その駐車場収入を不動産所得として申告してましたか。
　所得税の確定申告書は税金が出ない場合には税務署に提出しなくても良いので、申告してなかった可能性もありますが、住民税申告はすべきものです。確定申告書の提出はしてなかったが、住民税の申告はしていたと場合も「申告していた」と判断してください。

２　「１」の申告をしている場合には、税務当局に対して不動産所得があること、つまり「土地を駐車場として貸付していて、不動産所得を得ていた」ことを表明していますので、事業規模であるかないかは問わずに、また、開業届の有無にかかわらず、その土地は「収益物件」と言えます。
　収益物件の状態で相続をすれば「被相続人の地位を承継」している相続人は当該土地を収益物件として扱う事が可能です。

３　収益を得る事を目的にしてると言うと分かりにくいですが、要は「駐車場」として貸すことを目的にしていることを世間に知らしめているかどうかです。
　ただ単に土地を所有しているだけなのか、月極いくらと表示して、借りたい人がいたら貸し付けるという意思表示をしてるかどうか。
　これが判断ポイントになります。

４　駐車場として貸し付ける目的で、草取りもし「借りたい人が出現したら、すぐさま駐車場として貸し付ける事ができる」状態であったが、運悪く賃借人がまったくいないという場合は、店屋でいえば「お客さんが一人もこない。売り上げがゼロ。固定費用だけがかかる」状態です。
　この場合には「不動産所得の収支計算」をして、売上ゼロ、経費は固定資産税と草刈等の管理費用があるとして、赤字決算になります。
　所有者がサラリーマンの場合には、給与所得と不動産所得の損益通算がされます。
ひとことで言えば「不動産所得の赤字」が給与所得から引かれるので、給与について年末調整された後の源泉所得税のうち、いくらかが確定申告書の提出により還付されることになります。

この確定申告は、期限後申告でも可能です。
「数年間、不動産収入がなかった。損益通算できるとは知らずにそのままにしてた」というならば、過去年分の確定申告書の提出をして、損益通算を受けて還付をうけられることになります。

５　駐車場として貸し付けてる物件であるという意思表示がされてない場合。
　例えばですが
（１）駐車場ありますとして、一般の人が知るような表示を一切していない。
（２）不動産屋などに「駐車場があるから、必要な人を紹介して欲しい」と頼むようなことをしてない。
（３）その土地を見て、一般的に「駐車場として貸している土地」という判断をするのが難しい。
　思いつくまま述べましたが、要は親が残した土地をそのまま所有していて、固定資産税や草取り費用が出るというだけで「駐車場として貸してるがお客さんがつかないので、固定費用だけ発生している」状態で、収支内訳書を作成し、その赤字分を損益通算することはできないということです。
　これを認めると、相続で土地を得た者が「固定資産税分だけ赤字です」として損益通算を利用することができてしまうからです。
「貸し付ける目的」の土地を所有してるかどうかが判断材料になります。
営業努力をしているかどうかも判断材料です。

６　親が不動産所得があるとして申告していたが、相続後に、賃貸者がどんどん減っていき、今は「ゼロ」なのだが、今後も駐車場として貸し付けしていくつもりでいるというならば、収支内訳書を作成して不動産所得がマイナスであるとした確定申告書を提出できるわけです。
　仮に税務調査官が駐車場となってる現地をみて「おいおい、ただの空き地でしょう。駐車場として貸し付けするために、草刈りをしてるとは言え、それは自己所有地の管理の範囲内の出費であって不動産所得上の経費とは言えないです」と判断すれば、損益通算は認められません。

７　最終的に大きなポイントは「どこの誰が見ても、駐車場として貸し付けしようとしてる土地である」と分かるようになってるかどうかです。

８　なお不動産賃貸業を開始する「開業届」を税務署、市役所に提出していれば、当然に不動産所得として赤字決算をし、損益通算が可能です。
　相続で土地を得て、それを駐車場として貸し付ける場合には、個人事業の開業届の提出が必要とされてませんので、提出されてなくても「お咎め」は受けませんが、今回のような場合には「出しておけばよかった」という話になります。

mukaiyama · Answer

＞5年以上、収入がないので…

例えば町の不動産屋に借り主募集を頼んでいるなど、営業努力は続けているのですか。
何もせず放置してあるのなら、不動産所得としての赤字申告は無理です。

もしそれが認められるとしたら、空き地の所有者は誰でも彼でも赤字申告で本業との損益通算ができてしまいます。
そんな虫のいい話はありません。

Zincer · Answer

No.2です。
〉20万円くらい、支出なので、税率10%とすると、2万円くらい戻ってくる感じでしょうか？
単純に計算するとそういう事になりますね。
一応、住民税にも反映されますので、次の年に５％（でしたかね？）１万ほど安くなるはずです。
それとなんらかの設備投資をしていれば、その分の減価償却も経費として認められる場合がありますよ。

Z31 · Answer

その駐車場はまだ営業する気があるんですか？
営業する気が有るのにお客が無くて赤字なら確定申告して経費をすべての収入から引けば所得税が安くなる場合がありますよ。
医療費控除があればそれと一緒になって、収入から引かれる金額が増えますからメリットはあります。
過去の分ですが20万円位の金額ではメリットがあるかどうかは計算してみないとわかりませんね。
つぎのサイトで計算してみたらいかがですか。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tokushu/index.htm

nitto3 · Answer

サラリーマンの経費にはなりませんね。

Zincer · Answer

負の不動産所得ですね。
確定申告で所得税額が減れば返って来ます。
過去に申告していなければ、５年は遡って申告することは可能です。
勿論その間にプラスの年があれば、未納分を納める事になりますね。
基本的に不動産による収入があれば確定申告の義務がありますよ。
国税庁のＨＰ
No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm
が参考になるかと思いますよ。

スリープ · Answer

＞過去の分について、確定申告でメリットありますか？

税金の支払いが増えるので、メリットは無いですよ

収入のなくなった駐車場、固定資産税や草払い費用のみ持ち出しています。確定申告でメリットありますか？

親から受け継いだと言われてますが、相続が原因ですか、贈与ですか。

＞5年以上、収入がないので…

No.2です。

その駐車場はまだ営業する気があるんですか？

サラリーマンの経費にはなりませんね。

負の不動産所得ですね。

＞過去の分について、確定申告でメリットありますか？

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