母が高齢で心配になり、埼玉県で新築を建てます。二世帯住宅で土地と建物で6000万円くらい必要で母に話

母が高齢で心配になり、埼玉県で新築を建てます。二世帯住宅で土地と建物で6000万円くらい必要で母に話したらありがたいことに3000万円の援助をいただけることになりました。
そこで、住宅ローン減税を最大に活用するために6000万円の住宅ローンを組む予定です。このケースにおいても住宅取得等資金の贈与税の非課税 は適用されますか？母からの援助3000万円は当面貯金する形になるが問題ないかの質問です(将来的に住宅購入資金になるがローンを組むことからただちに住宅資金には充当されない)。お詳しい方、教えてください。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/07/14 07:55

＞住宅ローン減税を最大に活用するために6000万円の住宅ローンを組む…

少なくとも 3千万円の現金があるのに全額を借金するの？
何か考え方が間違っていませんか。

確かに住宅ローンがあれば所得税は減税されますが、支払う金利以上に税金が安くなるわけでは決してありませんよ。
例えば 6000万を借金して累計で 1000万の利子を払うと仮定したら、やはり累計で税金が1500万安くなって 500万儲かった・・・なんてことは絶対にないのですよ。
1000万の利子を払うのならそのうち何十万か何百万の減税が受けられるだけで、減税分より支払う利子のほうがよっぽど多いのです。

＞このケースにおいても住宅取得等資金の贈与税の非課税 は…

購入資金を全額ローンでまかなうのなら、親からもらうお金は住宅資金ではないことになり、非課税特例には該当しません。

通常の贈与として
(3,000 - 110) 万 × 50% - 250万 = 1,195万
の贈与税を納めることになります。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

親が60歳以上、子が 20歳以上になっているなら、相続時精算課税を申告することで、現時点での贈与税支払いを猶予してもらうこともできます。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます

お礼日時：2018/07/14 09:17

No.2 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/07/14 08:25

結論から言えば、それはダメです。

ロスが多いです。

＞このケースにおいても住宅取得等資金
＞の贈与税の非課税は適用されますか？
されません。
下記をご覧下さい。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/s …
引用～
１制度のあらまし
直系尊属からの贈与により、自己の居住
の用に供する住宅用の家屋の新築…の
★対価に充てるための金銭を取得した
場合において…次の非課税限度額までの
金額について、贈与税が非課税となります。
～引用
つまり、
★3000万を住宅購入のために使わないと
非課税になりません。

さらに、非課税枠をしっかり使うには、
平成31年4月1日～平成32年3月31日
の間で、消費税10%がついた省エネ等住宅の物件を契約、購入し、かつ場合に限り、
3,000万円の贈与が非課税となりません。

それ以外だと、最悪、非課税適用範囲が
700万となり、その差額2300万には
★45%(1000万レベル)の贈与税がかかる
かもしれません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

次に、住宅ローン減税の制約です。
住宅ローン減税額はローン残高の1%で
★限度額は40万までです。
・認定住宅の場合50万
・各種条件に満たない場合20万
となります。

つまり、住宅ローンが6000万組めた
としても、ローン減税は1%の60万
とならず、20~50万が限度となります。

かつ、あなたの所得によっても、
減税額の制約を受けるため、6000万の
ローンを組んでも非効率になります。

あなたの年収はどのぐらいですか？
それによっていくらが住宅ローン減税が
有効に利用できるか決まります。

まとめると、

①贈与を受けるお金は住宅購入に
　使わないと、非課税にならない。

②限度額があり、消費税10%で、
　購入しないと3000万の枠は
　有効にならない。
　かつ新築の省エネ条件による。

③6000万のローンは住宅ローン減税
　の上限額を超えるので非効率。
　所得によっても制約を受けるので
　注意。

といった感じです。

住宅の新築時期と贈与金額等をしっかり
見直し、慎重にしないと、贈与税等で
1000万レベルの大きなロスが出かね
ません。ご注意下さい。

この回答へのお礼

有藤ございます
理解がぐっと深まりました(^∧^)

お礼日時：2018/07/14 09:17

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2018/07/14 08:43

一部、補足します。

前回答で、文章がおかしい箇所が
ありました。

平成31年4月1日～平成32年3月31日
の間で、消費税10%がついた省エネ等住宅
の物件を契約、購入し、かつ場合に限り、×
3,000万円の贈与が非課税となりません。
×

平成31年4月1日～平成32年3月31日
の間で、消費税10%がついた省エネ等住宅
の物件を契約、購入した場合でないと
3,000万円の贈与が非課税になりません。

です。すみません。

それから、住宅ローン減税が
支払う金利以上に税金が安くならない
という回答がありますが、デマです。
気を付けて下さい。

現に私は、それでかなり得をしています。
0.775%の住宅ローン金利に対し、
1%の減税でフルに還付を受け、かつ、
余剰資金の運用が年3%程度あります。

ですので、贈与とローンの金額を
購入時期、あなたの収入見込み等から
もっと具体的につめないと損をします。

お母さんの資産をどうするかは、別に
考え、贈与額も最適な金額を検討すべき
と思います。

この回答へのお礼

ご丁寧にありがとうございます

お礼日時：2018/07/14 09:19

No.4 回答者： MOWミルク 回答日時： 2018/07/15 16:18

回答ではないんですが、

＞母からの援助3000万円
3000万円のお金があるなら有料老人ホームのいいところへ入れそうですが、お母様は嫌なんでしょうか？

親を引き取って同居し、在宅介護で息子夫婦、娘夫婦の夫婦仲が険悪になったのを身近で体験しているので、できれば避けた方がいいと個人的には思っています。

No.5 回答者： runix2007 回答日時： 2018/07/16 12:06

そうだね

No.6 回答者： 認め印 回答日時： 2018/07/20 13:56

「高齢な母親と同居するために2世帯住宅を･･･」というのはお勧めしません。

「高齢な母親」とは、「既に老人」である事を意味し、それは「そう遠くない将来に亡くなる」事を指します。
近い将来において母親の居住スペースは不要になると言うことがわかったいるのに、それを含む住宅を造るのは非合理的です。
私であれば、ひとつの敷地を分筆してふたつに分けて、そこに大小、または中小、或いは小と小（家族構成に準じて）の家をを建てて暮らします。
母親が亡くなったら、土地建物を売れば、その資金は生活費などに使えます。

No.7 回答者： ohkinu2001 回答日時： 2018/07/21 17:47

住宅資金の贈与非課税の特例の申告に際して住宅ローンの有無や

資金の使途を明らかにする必要はありませんので、
実態として贈与を受けた資金を住宅取得に使用しなくても特例は適用されます。

ただし、贈与の特例を使用した場合は、住宅ローン控除を受ける際にその分を
住宅取得対価から差し引く必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

したがって、お考えのようなことはできないと言えます。

住宅ローン控除を考えなければＯＫです。
その場合、住宅ローンを別の資金に流用したと言えます。

なお、ご存知かと思いますが勤務先からの借り入れでなければ住宅ローン控除の額に
金利の支払い額は関係ありませんので、
ローン控除額と支払金利額が逆転することはあります。