大家さんって儲かるのですか？？（税金とか考えて利益は。。？）

しあさって、引越しをすることになりました。来月分の初めての家賃を払いました。そして、契約時に「この振込先へ振り込んでください」と振込み先を知らされたとき、この口座がぼくの口座だったらなぁ。。。って心から思いました。しかも引越しするマンションは部屋が多分20部屋はある。。となると月の家賃収入が100万越えます。そんなこと考えてくると、働くのがあほらしくなってきました。大家さんて儲かるのですか？税金ってどれくらい、また、物件の維持費など差し引いてどれくらいの利益が月に出るものなのですか？

No.1 回答者： satou-tutomu 回答日時： 2004/11/26 23:24

やり方次第ではないでしょうか。

先日大家だけで
飯を食ってる人がテレビでやってました。彼の場合は
まず競売物件などで丸ごと一棟売りに出されてる
アパートなどを安く買い叩く。それを安くリフォーム
する。それで安く貸し出す。こんな時代だから
安ければ借りては引く手数多なんでしょう。仮に
賃料が安くても元手がかからないので、それなりに
儲かるみたいです。

No.2 回答者： suiton 回答日時： 2004/11/26 23:33

大家さん＝儲かる　という図式ではないでしょう。

スーパーでも儲かっているところもあれば、赤字のところもありますから。
家賃収入が100万円あっても、そのマンション建てるのに数千万円から数億円はかかっていますから。
大家さんの支払う金額は、維持費以外に建物建築代の借金もありますよ。仮に１億円の建築費としたら家賃収入でとりあえず元をとるのに８年かかることになります。このほかに固定資産税、所得税、維持費などが必要になります。

No.3 回答者： my-chonpon 回答日時： 2004/11/26 23:42

過去に建設不動産会社の営業をやっていました。

主に農家でマンションを建てられるほどの土地をもっている方への営業でした。
マンション経営は、相続税対策でした。
それ専門に業としている人は私の会社の顧客ではほとんどありませんでした。
皆農業が本業でした。

No.4 ベストアンサー 回答者： nakajima244 回答日時： 2004/11/27 04:02

現在私はインテリアデザイナーと言う職業と、副業（？）で小規模マンション（総戸数6戸）の経営をしています。

マンション経営は始めてですが、これは殆ど儲かりませんよ。
マンションの総工費はおおよそ5,500万円程で、それ以外に登記費用や取得税等様々な費用がかさみます。それらを合わせると6,000万円程になります。
またそれ以外にも不動産屋等に斡旋業務を依頼すると、一人紹介してもらう（入居確定時）度に家賃の一ヶ月分の手数料を取られます。
またマンションの美観を損ねないように月に一度清掃業務も依頼していますし、やはり小規模とは言え様々な人が出入りする為にどこかしらマンションの備品や設備等は破損しますので、その補修費もかかります。
オートロックも完備しているので、そのメンテナンス費用等も入居者が想像しているものよりもかかってしまいます。
家賃は7～8万で、共益費は4千円ですが、合計すると一月の家賃収入はおおよそ47万円ですが、銀行から建築費用として4,500万円の借り入れをしていますので、一月40万円程返済しています。単純計算をしても9年以上かかります、が、利息も勿論ありますので、おおよそ10年から11年は返済しなければなりません。
では40万返済して残りの7万円程は手元に残るかと言うと、共用部分にかかる電気代や消耗品等の交換費用もありますし、建物を所有しているので、固定資産税は毎年かかります。それらを差し引くと、全くと言ってよい程手元にお金は残りません。
10～11年後には銀行への返済が終了しますが、その頃になれば結構建物は古くなります。よって改装費用がその頃発生します。
それに建物自体古くなっているので、当然家賃を下げなければ入居者は入りません。
また、いつでも入居者で埋まっている訳でもありません。その間は家賃収入が全くありませんので、損失もかなり大きいのです。勿論絶えず埋まっているマンションであっても、引越等で入居者が入れ替わる場合でも、短くても2週間程は空室の状態です。当然ですが、この期間も家賃収入はありません。またその時には清掃費用も発生しますし、壁紙交換等の改装費用も発生します。敷金や礼金（保証金等）を支払っていたとしても、それは大家の収入になるのでは無く、改装費用等にあてられます。
上記の内容からもわかるとは思いますが、マンション経営は殆どの人が税金対策で行っているに過ぎません。（遊休地等で土地を眠らせていると、税金が結構かかりますし、その土地をもし更地の状態で持っていたとして、その所有者が死んでしまった場合、それを相続する場合、相続税もかなり多く取られてしまいます）
ちなみに皆さんが土地を購入しても、それはその土地を代々残していけると言う訳では無く、国からその土地を使用する権利を与えてもらったと言う方が正しいのです。よってその土地を相続する場合、遺産相続税が必ずかかってきます。一概には言われませんが、三代で、その土地は国に返還されると思っても過言ではありません。（遺産相続税は土地の約1/3に相当する為）勿論遺産相続税である、その土地の約1/3に相当する額を納めれば、引き続きその土地は自分のものにはなりますが…
上記の内容からもわかると思いますが、よっぽど立地条件の良い場所で、また建築基準法もそれ程厳しく無い地域であれば、家賃収入だけで生計は立てれますが、それはマンション経営をされている方々の中の、おそらく10％程度だと思いますよ。

あなたが都会の一等地で、駅に近い場所で、更には建築基準法では特に厳しい制限の無いところに広めの更地を所有していたとして、尚かつ借り入れをしなくてもマンションを建てれるだけの自己資金があれば、マンション経営だけで生計は成り立つでしょう。それこそ仕事をせずに豪遊も夢ではありません。

No.5 回答者： BABA4912 回答日時： 2004/11/27 10:10

アパートマンションに関しては大家さんのうち

2割　儲かっている
4割　少し儲かっている
2割　赤字
2割　大赤字

おおよそこの程度でしょう少し儲かっている程度でしたらかえって何かの投資信託のほうが利益がある程度でしょう

2割の儲かっている人たちは維持管理にかなりの努力をしている方たちです。

No.6 回答者： williamfelder 回答日時： 2004/11/28 00:50

大家やってます。

これはやり方次第です。

私の場合ですが、月の家賃を合計で１０とすると、借入金返済が２．５、維持管理費が１．５、税金で１。残りの５が手元に残る感じです。（厳密に言えば所得にも税金がかかるので正確ではないです）
借入金の返済が終わった後は合計で７．５残る計算です。
今現在で、仕事を辞めても十分に食べていけますが、リスクがないわけではありません。

明日にでも大地震が来て全壊してしまうと、、、
少子化・高齢化で入居者が減っていくと、、、
今後の税制が増税傾向ということは、、、
建物が老朽化し、建て替えたいけど店子さんの立ち退きが、、、

不動産はいざというときに現金になりにくいので、その点が一番大きなリスクですかね。

大地主で土地代がかからなければリスクは少ないし、リターンも多いです。
また、私のように不良債権処理に伴う任意売却などや競売物件で安く購入できた人も割とうまくいくのではないでしょうか。

No.7 回答者： amondyuru 回答日時： 2004/11/28 01:43

　大家のとは結構気を使う商売です。

　部屋が全部埋まってトラブルも起こさない入居者ばかりであればいいのでしょうが、苦情処理や補修に気もお金も使います。
　No.1の方の言っていた大家さんは私も見ましたが、かなりのリスクを背負って投資しているように見ましたが。
　働くのがあほらしいなんて言うには早すぎますよ。

No.8 回答者： nasuchan 回答日時： 2004/11/30 16:44

うちの父がアパートを持っていて管理を手伝っているものです。

一言でいえば大家業は「うまくやらないと儲からない」という感じです。

そもそもそんなに儲かるのなら建築屋や不動産屋が自分のところで建てて自ら貸すと思いますが、そんなケースは少ない筈です。

大家さんはれっきとした「大家業」という「商売」です。そしてこの業界はいま「大競争時代」をむかえつつあります。需要が横ばいもしくは下落傾向にもかかわらず供給だけが大きく右肩上りを続けています。

この商売をうまくやる為には（どの商売も同じでしょうけど）いろいろコツが必要だと思います。

非常に人気のある地区にアパート建築に向いた閑静で南向きな土地を所有しており、貴方の利益を最大に考えてくれる不動産屋と建築屋さんがいるのでしたら「建ててもいいのでは」と私が親戚から相談されたらそう答えると思います。