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不動産の相続ですが、法人化することで資産を公平に分割することはできますか?

不動産を持っており、親族で公平に分割して、相続ができないか考えてます。
不動産は現金や株と違い、分割しずらいですが、土地で相続した方が、節税になるのでいいと聞いてます。
親族で公平に分割したいので、調べると、法人を作って相続をすれば、できるんじゃないかなと思いました。ただ、まわりにしたことがある人がいなく、ハードルやデメリットがわかりません。

ご存知の方、教えてください。

質問者からの補足コメント

  • 一つの案を考えました。

    存命の被相続人Aを代表とする法人を設立する。出資金は1000万円程度。
    役員には相続予定の親族B、Cがなり、役員報酬がある。
    アパートを建築する。建築費はローンとする。
    アパート収入は役員B、Cで当分に分割して、もらう。
    会社の目的はアパートを建設して、家賃収入を得ること。

    法人税は払います。
    建物はこれで、公平に分配できます。

    土地2つあり、きれいに分割できませんが、個人の所有のままでAからB、Cに相続します。
    B、Cはバラバラに相続税、固定資産税、所得税、住民税を納めますが、役員報酬で公平に分配します。

    会社を設立の行政書士へ払うお金、会社清算する際に行政書士へ払うお金は払います。
    簡単にいうと役員報酬という形で、調整するような考えです。

      補足日時:2020/03/30 22:02
  • 同じようなことを考えて、実践して、失敗した、成功した話が聞きたいです。
    よくありそうな話だと思います。

      補足日時:2020/04/01 17:49
  • 違う質問で上げた方がいいかもしれませんが、机上の話でなく、相続の為に法人を設立した人の話が聞きたいです。

      補足日時:2020/04/02 07:09

A 回答 (13件中1~10件)

>机上の話でなく、相続の為に法人を設立した人の話が聞きたいです。


ならば質問を締め切って質問し直す方が良いですね。

うちは不動産経営もしていれば、一部法人化もしていますが、法人化はあくまでも節税と、相続で法人で貸している部分が維持できない事を懸念しての事ですからね。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
そうですね。締め切って質問し直そうと思います。

お礼日時:2020/04/02 17:21

不動産経営で法人化する主な目的は節税です。



建築会社が出すシミュレーションは、30年空室0で家賃が変わらず、入居退去に掛かる費用、リノベーションに掛かる費用は含まれず計算されるので、夢のような計算式が出てきます。
アパート経営したことがない人はそうい数字にだまされます。
建築から10年でこんなはずではなかったと気づきます。
相当都会の立地の良い場所でないと、空室は当たり前になるので家賃の値下げは必至。
新築に見えるリノベーションをしないと人なんて寄り付きません。

資産を公平に分けたいのに、建築費用などの借金する必要があるのですか?
第一肝心の資産価値はどの程度でしょうか?
借金が返済し終わる頃にはアパートの大規模修繕でまた借金ですよ。
それ以前に相続人のBCが亡くなったあとはどうするのですか?
会社は存在するだけで税金きますよ。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
建築会社が出すシミュレーションは割り引く必要があるとは思ってます。
個人で建築しても、借金や修繕、次の借金はあります。
会社の法人税は平等に分けるための必要経費として理解してます。

お礼日時:2020/04/02 07:07

出資配当金(資本)の残⇒間違いです。


出資金(資本金)の残 ←正 

謹んでお詫びし、訂正します。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
わざわざ訂正していただきありがとうございます。

お礼日時:2020/04/02 07:00

NO.9回答、別事項なので別回答にします。



「会社清算する際に行政書士へ払うお金」ですが、行政書士ではなく、税理士と司法書士です。
会社の清算結了は、法人が不動産を有してる状態ですと、不動産処分をしないと精算結了ができません。その際、売却益が発生すれば法人税負担もあります。
ここで清算結了時の「士業への報酬の相場」を知っておかれると参考になると思います。
司法書士費用は15万円程度です。
税理士報酬は、法人解散時の申告書作成報酬10万円、清算結了時の申告書作成報酬が10万円から30万円程度。
清算結了手続き、つまり法人の債権債務を「ゼロ」にして、出資配当金(資本)の残を出資者に返金し、返金額が出資額より多ければ「みなし配当の支払い」として源泉徴収税額を税務署に支払うなどを清算人が行えば費用は廉価ですが、問題になりそうなのが「不動産の買い手の発見」です。
不動産屋に依頼すると仲介料がかかります。
いっそ建物を取り壊すことも選択肢にありますが、500万円から1千万円程度は覚悟しておくべきです。

一言で言うと「会社設立したはいいが、清算結了には手間と費用がかかる」です。
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この回答へのお礼

何度もご回答、ありがとうございます。
士業に対して、費用感、わかりました。
大変参考になります。
不動産の買い手は法人を設立しなくても探さないといけません。
取り壊しも同様です。

お礼日時:2020/04/02 06:59

https://hoken-kyokasho.com/estate-management-com …
節税対策に不動産管理会社を設立するとええよ、というサイトです。

「不動産管理会社の設立と相続税対策」で検索したらヒットした中の一つです。

ご質問者の目的とは少し違うのかもしれません。
私見ですが、上記サイトの筆者は良く勉強されてますが、税については「税金の勉強もした」程度に感じました。
 給与所得控除が受けられるとはいえ、既に会社勤めで給与を受け取ってるかたは、その恩恵は多いものではありません。相続で得た不動産から発生する不動産所得について、青色申告の承認を受けた方が税負担が軽い可能性もあります。
 会社で保険に加入して解約返戻金を受け取る、保険利用型の法人税節税スキームは令和元年に国税のメスが入り、スキーム利用による「恩恵」が受けられないように税制改正されてます。
 「税」に関しての記述については少々割り引いて評価なさると良いかと思います。

私の意見はこれで2回目ですが
1 法人設立して不動産管理するスキームの有効性は、所有不動産の規模と相続人数により変化する。
2 平等に遺産を分配する事を目的にしての「不動産管理法人の設立」は、目的が達成されるための費用負担が「相続人が遺産を全く平等に分割できた」達成感に水を差すのではないかと思う。
3 不動産会社、税理士を含めて、スキームを具体的に考える必要がある。
4 平等に遺産を分割するために法人設立するのは、ちと考え物だと感じます。
 
  
  このような話を進めるときには責任をもって回答してくれる専門家を見誤らないようになさってください。特に相続に絡んでの税金問題は「素人だが知ってる」「税理士事務所に勤務してた事がある」「行政書士」「司法書士」の意見は危険性を含んでます。
既述のように「税法は生き物」だからです。
「あんた、それで良いって言ったじゃないか!」と税理士以外の者に責任を追及しても「信じたあなたに落ち度がある」と言われるだけです。
 行政書士、司法書士は「税金の専門家」ではありません。ずぶの素人よりも知ってるレベルです。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

調べていただきありがとうございます。

税は変わると思いますが、基本的な考え方があると思ってます。(わかっていないですが)

それに対する状況の変化は、毎年変わるものだと思います。

> 1 法人設立して不動産管理するスキームの有効性は、所有不動産の規模と相続人数により変化する。

それはその通りだと思います。

> 2 平等に遺産を分配する事を目的にしての「不動産管理法人の設立」は、目的が達成されるための費用負担が「相続人が遺産を全く平等に分割できた」達成感に水を差すのではないかと思う。

程度によります。平等を獲得するために必要経費が発生する理解しました。

> 3 不動産会社、税理士を含めて、スキームを具体的に考える必要がある。

はい。

> 4 平等に遺産を分割するために法人設立するのは、ちと考え物だと感じます。

そのための具体的なハードル、デメリットを聞いてます。

建築会社、税理士、司法書士は信じない方がよいと理解しました。(人によると思いますが。)

アドバイスを求めるならFPがいいと思いました。

お礼日時:2020/04/02 06:55

そういう目的で法人化する人の話は聞いたことはありません。



当然ですが、どれだけの収益を見込めるか、事前にきちんと計算すべきです。
そもそも何世帯入居可能なアパートを何棟建てるのですか?
建てるのに一棟5,000万から1億はみなす必要がありますよ。
建物だけではなく外構工事も必須ですし。
アパート経営は修繕などの経費が大きいですし、だからといって個人管理も用意ではありませんよ。
立地も重要です。
家賃滞納で強制執行まであるつもりで考える必要が出てきます。
プラス解体費です。
会社のお金は個人のお金と一緒にはできません。
アパートの修繕費が会社のお金では足らなくなったら、個人で出す訳にもいきません。

そこまで計算したうえで法人化すべきか考える必要があると思います。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
その辺のシミュレーションは、建築会社がしてくれると思います。
それにしても、本当に、資産を公平に分配することを目的で法人を作った人は、全然いないのでしょうか?

お礼日時:2020/04/01 22:29

そうそう簡単な話ではないと思いますよ。


私は専門家ではありませんが、専門家の事務所複数勤務経験があります。
にわか知識かもしれませんが、その程度の知識でもいろいろと大変なことは想定できます。

法人って、役員のものではなく、株主のものです。
それに法人は役員の個人の人買うとは別の法人格という人格があります。
ご質問の条件では、推定被相続人の方が出資とありますが、その出資を相続人が相続するわけです。
相続の際には出資額面ではありません。出資や株券の評価を行うこととなります。
資産-負債の残りを出資割合(相続した出資や株の割合)で出資や株を相続します。
ですので、計画的に役員報酬などを定める必要もあることでしょう。

次に推定相続人の土地などの相続対策のようですが、その土地の名義はどうされるおつもりなのでしょうかね。
当然名義人に八台をお支払いする必要が出ます。法人名義にするのであれば、推定相続人と法人の間で売買などをする必要があります。
時価相場から大きく異なる金額での売買ですと、その差額相当について新たに税金がかかることでしょう。
また名義変更でも登録免許税や手続きを専門家へ依頼する費用も掛かります。

アパート建築とありますが、そのアパートの購入費用はどうされるのでしょうかね。
構造などにもよるのかもしれませんが、出資金だけでは建築しきれませんよね。
実績のない法人がローンを十分に審査が通せるとお思いでしょうかね。
当然金融機関は連帯保証人を求めますが、質問のBやCは連帯保証人になることを承諾できますかね?
連帯保証ですのでBやCの債務ではありませんが、役員であり後継者とされる方々になるわけですから、BやCが住宅ローンなどを組む際には、不利益を受けかねませんよ。

法人税を払うと言われますが、法人税は個人の所得税よりも高く、相続税や贈与税などに近い税率でしょう。
役員報酬は簡単に変動できるものではありません。

土地をBやCの名義ともありますが、それで何か税金対策出来るのでしょうかね。
その法人は不動産の管理のみの会社ですか?
土地を借りて、上物だけ法人でしょうか?
であれば、当然地代をBやCへ支払う必要もあることでしょう。

BやCは今のお仕事のほかに役員報酬も地代も得ることとなり、法人だけでなく、個人での申告や納税負担もかかることでしょう。

会社の設立手続きや会社清算手続きの一切を依頼できるのは、行政書士ではなく、司法書士です。
行政書士は登記申請の代理や登記申請にかかる書類作成を行うことは認められておりません。登記以外の関連する書類作成までとなります。
不動産の名義も登記ですので、行政書士は扱えず、司法書士となります。
法人も分けにくいものとなります。質問のBとCが仲たがいした場合、不動産のまま以上にもめることになるでしょう。
そもそも土地をそれぞれで相続するのであれば、上物もBやCがそれぞれ建築すればよいでしょう。
法人の税務申告は簡単ではありません。
私の周りの経営者仲間で税理士へ頼まずに法人の申告ができている人はいませんね。
個人の申告は頑張っている人は多いですけどね。

私は税理士兼社会保険労務士事務所勤務後、税理士兼会計士兼司法書士事務所に勤務経験があり、現在は法人を経営しております。
登記手続きも税務申告手続きなども自分でできます。それでも、よほどの計画を立てない限り、不動産の法人化はできない印象ですね。
あとBやCが会社員であれば、勤務先の了承も必要でしょう。住民税も勤務先天引きになっているのが原則であり、その税額も地代収入や役員報酬が生じれば増えることになるでしょう。
基本的に住民税の納付を分けることはできないことでしょう。

法人の解散手続きは、お金も労力も大変なものです。
さらに土地を別目的で利用したくなった際にも大変なことになるでしょう。
二人が常に同じ目的や考え方でいなければ成り立たないことでしょう。
二人がそれぞれ家庭を持てば家庭の事情も財布事情も変わり、家族の了承がないとうまく進まないことでしょう。会社の経営責任・連帯保証の責任など見えにくいものを背負い込むことになるわけですからね。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

大雑把にいうと小さい自営業者を想定してます

> 法人って、役員のものではなく、株主のものです。

株主が役員です。自社株を想定してます。

> 次に推定相続人の土地などの相続対策のようですが、その土地の名義はどうされるおつもりなのでしょうかね。

土地は法人に移しません。個人のままです。

> アパート建築とありますが、そのアパートの購入費用はどうされるのでしょうかね。

ローンを組みます。担保は土地です。

> 法人税を払うと言われますが、法人税は個人の所得税よりも高く、相続税や贈与税などに近い税率でしょう。

法人税は払いますが、利益を出さなければ、最低限の法人税で済みます。

> 土地を借りて、上物だけ法人でしょうか?
> であれば、当然地代をBやCへ支払う必要もあることでしょう。

建物だけの法人です。土地の差分を役員報酬で調整します。

> 会社の設立手続きや会社清算手続きの一切を依頼できるのは、行政書士ではなく、司法書士です。

わかりました。

> 二人が常に同じ目的や考え方でいなければ成り立たないことでしょう。
二人がそれぞれ家庭を持てば家庭の事情も財布事情も変わり、家族の了承がないとうまく進まないことでしょう。会社の経営責任・連帯保証の責任など見えにくいものを背負い込むことになるわけですからね。

ここはまだ見えてない問題と思ってます。

お礼日時:2020/04/01 17:47

建築関係の仕事をしている者です。



その法人がローンを組むことが出来るかどうか。
出来たとして、その連帯保証はAで問題ないのか、またその不動産も根抵当が打たれる場合があるが、 B,Cはそれでも良いのか?
収益物件建築後の収益悪化は考えているのか?

不動産・建築会社は現時点での自分たちの収益しか考えません。

キレイに、公平に相続することも重要ですが、そこから発生する将来のリスクも考える必要があります。
また、2次的相続(次の世代への相続)も考えた方が良いでしょう。

補足案はすべてが上手くいっているときは良いかもしれませんが、そのリスクなどは全く考えらえてれおりません。

相続人全員がそれなりにゆとりがあるのならば、キレイに相続することだけで無く、それぞれの意志で財産を動かせるようにした方が良いと思います。
後々に、A/B/Cの相続が発生したときにはかなりややこしいことになると思います。

参考まで
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

選択肢として、個人でするか、法人かになるので、連帯保証人や収益悪化は条件は同じと思ってます。2次的相続、3次的相続までは考えています。

法人を作ることで、最初からきっぱり均等に分けて、続けるということを考えてます。
でなければ、土地に合わせて、(大小でますが)それぞれの意思で動かせるようにするという方法になります。

懸念点としては、初心が変わるというのは確かにあります。
ただ、考えるとそれはそれで、法人として、その時に決めたらいいと思います。

相続は期日を迫られるので、売却する場合に景気と合わない可能性があります。少し待って、景気がいい時に売却とはいきません。
一度作ってしまえば、法人の方が融通がきくような気がしてきました。

お礼日時:2020/03/31 16:54

概ね補足の案のとおりで良いと思いますが、土地の借地権の設定をAさん個人とAさんの法人との間でしておかなければなりません。

それによって相続時に土地の評価額を下げられるのではないかと思いますが、そこは地代の設定も含めて、税理士と相談された方が良いと思います。借地権の認定課税等いろいろ税務署から突っ込まれる余地があります。
あと、Aさんが亡くなった後、BさんとCさんのどちらが法人の代表権を持つかで争いになる可能性があります(よくある話)。その辺も十分に注意された方が良いと思いますよ。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
借地権の設定が必要なんですね。
代表権の件は留意しておきます。

お礼日時:2020/03/31 12:24

代償分割にしてあなたが土地の全てを相続し、あなたがその土地の管理会社を設立して、代償分割の代償金相当の金額を他の相続人から出資してもらうようなイメージですかね。



その土地が一等地で賃貸マンションくらい建てられそうなのであれば、可能性はあるような気がします。他の相続人の方が納得されるような条件をあなたが提示できるかどうかにかかってますね。いずれにせよ、相続税の扱いとかいろいろ複雑な点があるので、どこかに相談するのが良いと思います。賃貸マンションを建てることを考えているのでしたら、大手の業者に相談すればいろいろプランを考えてくれると思います。
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この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。
大手の業者に相談はしてますが、中々いい提案をしてくれないので、ここの方がいいと思ってます。
補足でプランを示します。よろしければ、コメントをいただければと思います。

お礼日時:2020/03/30 21:41

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