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よろしくお願いします。借地に45年前家を建て地主が代わり、立退を迫られ、年金暮らし両親合わせて120万、私総所得260万、立退の相場が知りたいのです父85歳母80歳私60歳母は癌になり、色々と出費が有り、崖っぷちですよろしくお願いします。

A 回答 (4件)

>地主が代わり、立退を迫られ


 住み続けたい場合。
 借地として貸していることを承知の上で土地を取得しているので
「立ち退いて」の要求に応える義務は原則として無い。

新しい地主が自宅を建てることを前提に購入したとしても
立ち退きを拒否出来るのが、旧借地法。
裁判を起こされたとしても「退去せよ」という判決が下りる可能性は低いです。

ただし将来、現在の契約者(親)が亡くなり、子どもに契約者を変える場合
地主に変更手数料を支払うのが習わしで、それなりの金額になると思います。


「路線価図」に借地権の割合が記載されているので、
それを参考にして立退料を支払ってもらえば良いと思います。

路線価図にアルファベットの記号が付いた数字が記載されています。
A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%

例えば、現在の土地に面した道路に「100D」と記載されていれば、
㎡あたりの路線価は100千円(10万円)で、
借地権割合はDの60%(6万円)が基準の土地になります。

新しい地主は、底地分(40%/4万円)くらいで購入しているハズです。

大雑把に表現すると、一般所有なら2000万円の土地だが借地になっているので、
底地権者(地主)は800万円分、借地権者(質問者)は1200万円分に案分されている。
1200万円から、古家を解体撤去し更地にする費用を差し引いて受け取るのが
基本的な立退料になると思います。
自腹を切って解体撤去しても構いませんが、一時立て替え金が発生します。
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質問文だけでは詳細が判らないのですが、立退き料等が発生しない場合を列挙すると


・居住者が無く、建物が朽廃寸前。
・地代の滞納により賃貸借契約が解除されている。
・建物の使用に支障の無い範囲での土地の一部返還を求めている。
などがあります。

また、明渡された土地のその後の土地利用計画で立退き料の多寡は変わりますし、裁判所の見解も変わってきます。

明渡しを受けた地主が受けるメリットと借地人側が土地を明け渡したことにより被るデメリットとの兼ね合いできまるモノであると考えられた方が良いですよ。質問者様は借地人側の被るデメリットだけしか認識できない状況だと思いますが、実務では借地人の知り得ない地主側の事情も勘案して決められて行くものです。

訳知り回答がありますが、立退きまでは以下のようなプロセスがあります。
1.立退きの為には前提として賃貸借契約解除の合意が必要。
2.契約解除の合意に至らない場合には裁判上の請求が必要。
3.裁判の判断材料の中で貸主側からの立退料の提供がある場合には、貸主側の契約解除の正当性を補完するモノとして認められる。
4.裁判の結果、判決に至るよりも和解による終結を見るケースが大半。
5.和解条項の中で立退き料の金額や、原状回復(更地戻し)についての合意が為される。

こちら側に知識が無い事を良い事に、適当な理屈を付けて安い費用で立ち退き交渉をするのは貸主側の自由ですが、こちらには応じる義務はアリマセン。更に言えば、地主自ら立ち退き交渉するのは自由ですが、不動産業者が代行するのは非弁行為です。
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借地権があります。


45年前の契約は分かりませんか?
もし分からない場合は評価額に対する借地権割合があります。
その金額と引っ越しに掛かる費用の実費は請求する権利はあります。
ただし、家を解体して更地にする必要があります。
借地権料は解体費用より高いのが普通です。
借地権料を返してもらって費用を払っても手残りはあります。

ですが旧借地借家法が適応されています。
新借地借家法なら契約が満期で更地にして地主に土地を返す義務があります、旧借地権は逆で、満期で返すのを地主は拒否できないという、借主の権利が非常に強いものになっています。
地代さえ払えば地主は文句が言えないのです。
地主が地代の受け取りを拒否したら、法務局に供託すれば滞納未納の問題もなくなります。

裁判所からの退去命令がないかぎり、立ち退き義務はありません。
心配なら法テラスなどで法律相談してください。
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長く住んでいると 居住権か何かがあるから 立ち退き料を支払わないと動かすことは出来ないと思いますから 無料法律相談所で詳しく聞いてみましょう。

多分 他の場所に住む家賃2ヶ月分程度で 収入には関係無いと思います
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