家の資金、住宅ローンということ、定年年金暮らしの私の場合、いかがでしょうか。

年金暮らし、65歳。
長生きをした（でもこれはよいことですが）、両親を相次いでなくしました。
さて、
例えば、やや田舎でも周辺には住宅。の土地、１５０坪。
今後は、維持が大変だろうと（庭の手入れ、草刈りなど）思っています。
ようやく、妻のためにもと、残りの人生、小さな平屋の家を建てようか、と考えています。
将来、アパートなど引っ越し、他の環境の変化は私どもには無理です。
今は、コロナの問題。家は来年明けてから、建て壊し、整地、建設の考えです。

でもお金を何とか工面しなければなりません。
１５０坪、分筆して、
例えば、６０：９０坪、とか、７０：80坪とか。売る場合。

退職金や、貯金、生命保険（バブル期に加入した学資保険のいいものがありましたので、何とかですが、いつの間にか、何と500万円の生命保険があります。これは、子供に残しておいた方がいいものか。ただ、現金化、年金などにすると6割になってしまいます。）
など、全部かき集めれば、何とかですが、そこまで財産を空っぽにしてよいものか。
全部かき集めれば、何とかですが、そこまで財産を空っぽにしてよいものか。

あとで、土地が売れれば、細々とやりくりしながら、年金と合わせて、貯蓄に回せばよいだろうか。

ふっと寝ながら、今は低金利。「住宅ローン」を考えてみました。
分筆した土地が売れるまで、借りたほうがよいか。
売れたら、返せばいいのではないか。

すると、
ある住宅メーカーさんは、
「メーカー各社で作った、「日本住宅ローン」という会社、がある。
銀行よりはよい」とのこと。
それも考え方としては、一つかな、とおっしゃいます。
※参考：
「ＭＪＣ、極み３０。フラット３５」（安心の固定金利、住宅金融支援機構/年０，８５％。以降年１，１０％、/金利Ａプラン、当初10年間、金利Bプラン。当初５年間。/融資手数料2％。借入期間１５－３５年。/申し込み７０歳未満、80歳まで。など記載在り。）
※
単純に、
土地が売るまで、例えば、
インフラはあるし、道路は広いし、環境はよいしで、８００万円から１０００万円で売れるだろう、といくつかの業者さんの説明。ただ、こればかりは、だれが買うか、わからず。売れるまでは、私が管理です
売れたら、返却したいです。

・単純計算で、5年間借りたら、30数万円の利息。
・ただ、いつでも返せるそうです。
・これ（商品）は、保険。告知が必要（血圧の薬がなければ大丈夫とのこと）。
・万一、私に何かがあれば（すべての病気（就業不能が1年を超えて継続（これは私には関係なし）。死亡。高度障害。余名6か月）。などで、住宅ローンが０円に。
つまり、残された家族には支払い義務がない、ということだそうです。
とあります。
―――――――――――――――
こういったことにお詳しい方。
一般的なご意見をお聞かせいただければ幸いです。

人によっては、30万円は、ひと月の給料です。
でも、将来の安心料と考えれば、ひと月1万円、3年間、を支払いに回せば、とも考えます。
なら、生命保険は崩さずともよいかと。勿体ないかと。

なお、おかげさまで、家族は円満です。子供を素直に育てた。妻に感謝です。

ご教示頂きますよう何卒よろしくお願い申し上げます。

※他のところでもお伺いさせております。
すみません。私も懸命なもですから。
残された人生、一生ごとなのです。
------------------------------
※
投稿されたかわからず、重複したかもしれません。
たしか、
暮らし→住宅→
だったと思います。

質問者からの補足コメント

• 長文ながら、何が言いたいのかわからず、とのご意見。
  わが家族さえも、「そうだよ。相手は忙しいんだよ」、と言います。
  すみません。
  ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
  以下
  ↓
  ・定年、年金暮らしの人間が、「日本住宅ローン。不動産が設立した会社」、「ＭＪＣ、極み３０。フラット３５」を利用するとなると、
  
  メリット、デメリットはどういうことになるだろうか。
  
  ※初めは、一括返済で臨んだのですが、
  思ったより、追加、オプションが多く、税金も馬鹿にならず。
  
  私が切り出すと、パンフを取り出しましたので。
  その内容を書いた次第です。
  
  ・分筆して売った土地代を支払いに回せば、
  ・生命保険を現金化するより、一時借りて（銀行でも。土地はありますから）
  と思ったものですから。
  
  こういう考え方、いかがかな、
  心当たりの方にお伺いしたい、
  と思いました。
  
  ということです。

    補足日時：2020/06/13 15:47

• 補足できるということで：
  ↓
  生命保険については、
  バブル期の加入。学資保険を組み、30年近く。
  満期になり、おかげで健康で、保険を使わなかったことで、
  その中に、500万の生命保険が残っていたこと。（給料から差し引かれたこと。現役時代は大変でした。節約は覚えましたよ。）
  今なら考えられない保険でした。当時はわからず。
  
  それを誰に残すのか。そこまで必要だろうか。
  現金化、年金扱い、にすると6割あたり（300万）じゃもったいないし。
  だったら、銀行なり1年でも借りて、土地が売れたら返せばよいかと、
  30数万円。
  算数なのですが。
  素人考えですが。
  
  いずれ、保険金（５００）は子供、家族のものになるのですから。
  家内は、できるだけ保険は手を付けない方がいいといいます。
  子供は、両親に任せるといいます。（おかげでよい子に育ちました）。
  
  古い家で育ちましたから、わかるのでしょう。

    補足日時：2020/06/13 17:16

• suzuki0013さん
  補足です。
  ーーーーーーーーーーーーーーーー
  コロナの問題もあります。
  急がず、
  
  お言葉、メモさせていただきましたので、
  順序を整理してゆきます。
  
  私にとって、何が大切か、
  そう、森を見なければないませんから、
  紙に書いて、確認してゆきます。
  
  メリットデメリット、
  経済状況。海外、国内、
  そして、なんといっても、我が家の経済。
  家族と確認しながら、進めます。
  
  他の皆様からも貴重な、当たり前の、はっとさせられるようなご意見も大分参考になっております。
  重ね合わせて考えていきたいと思います。
  
  ありがとうございました。

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2020/06/14 17:37

No.5 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2020/06/14 13:18

いろいろ考えることが多い点で心中お察しする。

人生、悩みが尽きない。

本件の場合、相談したのはハウスメーカーや不動産業者だけかな？
内容的には銀行や保険会社や、そこにいるフィナンシャルプランナーなどがベターだよ。
もちろん、素人の集まりである質問サイトではあまり参考にはならない。

それはさておき。

現在65歳ということなので、平均寿命からすれば残り19～20年。
妻も同じ年なら妻は24～25年というところ。
老人ホームに入ることなく自宅で人生を終えるとして、20～25年程度の生活費が必要になる。

毎月の生活費は各家庭で異なるので、質問者夫婦のご家庭の場合はどれくらいになるか計算してみよう。
生活費から年金を差し引けば毎月の貯金の切り崩し額が分かるし、20～25年で貯金がどれくらい必要か分かる。
貯金が不足している額は必要な面積だけ土地を分割して売却することで補う。
平屋の建築費用もここで計算する。

ここで重要なのはマイナスではないという点。
保険金500万を子どもに残そうとかんがえているみたいだけど、そのお金も含めて計算してマイナスだったら残したくても残せないということになる。
何もしなくてもマイナスの計算という場合、もしも住宅ローン組んで諸費用や金利を計算したらもっと赤字になるんじゃないの？
年金受給者でも住宅ローン控除は受けられるけど、本件の場合は年金収入がそう多いわけでもないだろうしローン額も大きくならないだろうから、諸経費や金利を考えるとローンを組むのはあまりメリットがないかもしれない。
もちろん団信保険があるからいいんだけど、借金チャラになるだけなので、借りなくてもどうにかできるならあまり意味がないのでは。
単位で返済予定であればフラットではなく変動の安いローンでもいいわけだし。


つまり、本件は老後の生活費の計算と節税の話なんだよね。
前述したように銀行や保険会社のフィナンシャルプランナーが最初の相談窓口として適切。
そこでの相談を経て、平屋の建て替えに回せる予算額を把握してからハウスメーカーや不動産業者と協議する。
場合によっては、いま質問者が考えている”分割売却して平屋を建て直す”という小ぶりな住み替え（ダウンサイジング）の案よりも、持ち家を担保に入れる（リバースモーゲージやリースバック）方がいいかもしれないしね。
その中の資金繰りとして、キャッシュが必要であれば借入するか、それよりも保険を現金化した方がいいのか、などを検討する。

質問文ではフラットとか生命保険金とかばかりに気を取られているーーー気持ちは分かるのだけれどーーーように見受けられる。
失礼ながら枝葉末節というか、木を見て森を見ずというか、そういう印象を受けた。


うまくいくことを祈る。
ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

suzuki0013さん
ありがとうございます。

＞人生、悩みが尽きない。
＞本件の場合、・・銀行や保険会社や、そこにいるフィナンシャルプランナーなどが・・

銀行ですか。それも考えます。なんでも聞こうと思います。
恥ずかしいなどと言っていられませんから。

＞現在65歳ということなので、・・20～25年程度の生活費が・・
＞毎月の貯金の切り崩し額が・・貯金がどれくらい必要か分かる。
＞貯金が不足している額は・・分割して売却することで補う。
＞平屋の建築費用もここで計算する。

なるほど、よくわかります。
いま頭の中、整理しております。

＞ここで重要なのは・・
＞保険金・・マイナスだったら残したくても残せない・・
＞マイナスの計算という場合、・・赤字になるんじゃないの？
＞本件の場合は年金収入が・・ローン額も・・・あまりメリットがないかもしれない。

ご指摘
おっしゃる通りと思います。
あーあ、です。

＞団信保険があるからいいんだけど、借金チャラになるだけなので、借りなくてもどうにかできるなら・・
＞単位で返済予定であればフラットではなく変動の安いローンでもいいわけだし。

確かにそうですね。
・まず、今後の生活費をよく計算すること。
・赤字では、500万はそもそも残せず。ローンは、意味ない。
・借りることができる立場なら、変動の安いローンでもよい。

＞つまり、本件は老後の生活費の計算と節税の話なんだよね。
＞そこでの相談を経て、平屋の建て替えに回せる予算額を把握してからハウスメーカーや不動産業者と協議する。

今後の生活費と節税の話。
どこまでやりくりできるか、相談して、そのあと、業者に話す。
まず、
実際に家を建てる、となれば、
ご意見、参考に考えてみます。

＞場合によっては、ダウンサイジングの案よりも、持ち家を担保に入れる（リバースモーゲージやリースバック）方が・・
＞その中の資金繰りとして、キャッシュが必要であれば借入するか、それよりも保険を現金化した方がいいのか、などを検討する。
＞質問文では・・枝葉末節というか、木を見て森を見ずというか、・・
ありがとうございました。

そうなんです。気持ちだけが前のめりです。
上記、カタカナの言葉は、調べましたが、うーん、です。
これも併せて聞いてみます。

急ぎません。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/14 17:25

No.4 回答者： momo-kumo 回答日時： 2020/06/13 22:12

>業者さんは、

>・業者が取得すると、取得税がかかる。
>・売れるまで、土地を管理しなくてはならない。雑草など。

不動産業者が買おうが、個人が買おうが不動産取得税はかかります。
不動産業者は不動産取得税がかかっても、それを上乗せして売れるなら何の問題もありません。
また、不動産業者が買い取った時点で質問者は雑草を刈るなど管理する必要ありません。
要するに、質問者が考えているほど、その土地には買い手が現れることがない土地だと言うことです。

>業者さんも含めて、私のほうで、いくつか、不動産業者にあたって、売りに出してはどうだろうか、と言われました。

うちでは旨味の無い土地なので、他所に行ってはどうですか？という意味でしょう。

この回答へのお礼

momo-kumoさん
幾度もありがとうございます。
よーく考えました。

業者さん。
婉曲と言いますか、濁した言い回しなんですね。
ーーーーーーーーーーーーーーーー
＞不動産業者が買おうが、個人が買おうが不動産取得税は・・
＞不動産業者は不動産取得税がかかっても、それを上乗せして売れるなら・・

・業者が土地の半分を取得（購入）。一方で、家の工事を行う。
・業者にとって、取得税がかかり、売り地の看板を立て、管理費がかかる。
・だから、私から買うときは、安くならざるを得ない、ということ。

「この理屈は、あっていませんか。変ですか」。
と、
そのように、
momo-kumoさんにお伺いするところでした。
ーーーーーーーーーーーーーーーー
↓そうか、なるほど。（書きながらですが）、よく考えました。

・喉から手が出るほどのうまみのある土地なら、上手に上乗せしてでも、売るのが商売。
「この辺りは、坪単価が・・、需給のバランスは・・、この金額が妥当かと。」など提示する。

では、
・「あなたの土地には、そこまでは、すぐには興味がない」、ということ。
・あるいは、「あなたが資金がない、土地を売って資金にしたい、というなら、安く買い取りはしますが」。
ということ。
なんですね。

＞また、不動産業者が買い取った時点で質問者は雑草を刈るなど管理する必要ありません。

この点は？
お話のように、
整地して生えてきた草の管理は、買い取った業者でよいのでは？。
これはわかりません。すみません。

＞要するに、質問者が考えているほど、その土地には買い手が現れることがない土地だと言うことです。
＞うちでは旨味の無い土地なので、他所に行ってはどうですか？という意味でしょう。

なるほどです。甘いですね。私も。

「いくつか、不動産業者にあたって、売りに出してはどうだろうか」、と言われたわけですから、

繰り返しますが、

・私どもは、すぐには、興味はありません。
・まー、どうしても、家を建てるのに資金が足りない、というなら、買う。
（売れない土地ではない、のはわかるから）。
・家を建ててくれるなら、そこでも、操作、やりくりできるし。
ということなのですね。

ありがとうございました。
勉強になりました。

他の社会、でも参考になりそうです。
幾重にも感謝いたします。

お礼日時：2020/06/14 00:51

No.3 回答者： zircon3 回答日時： 2020/06/13 17:39

No.2です。

すみませんがまだ補足事項が多すぎます。
これでは何とも。。。(;_;)
質問者様個人の立ち入った話や感想などは正直に申しましと「どうでもよい」のです。
幾らの家を建てようとしていて、現金では幾らまで出せて、それでは幾ら足りなくて、差額をどうするか・・・というだけのお話です。

そして、その差額をご家族の誰かが出すのか、質問者様を含めて誰かが働いて貯めてから建てるのか、ローンとするのか、というお話でしょう。
ご自宅の建て替えをしようという考えを具体化するにあたってそういう状況の整理を行い、支払いに関して巻き込む人間（この場合は家族）が居る場合はその人（達）と具体的に話をされていますか？

根幹はその辺のように感じます。
なので質問者様の思いだけがパラパラと散文的に書かれた質問や補足になっていると。

ちなみに退職後の無職の状態で本気でローンを組まれるおつもりですか？
というかそれが出来るのであれば現金で払うのが妥当では無いですか？　そうすれば少なくとも利息は払わずに済みます。つまりその分安く新しい家を持てます。
そうお考えにはならないのですか？

参考まで。

この回答へのお礼

No.2です。
zircon3さん
ありがとうございます。

＞すみませんがまだ補足事項が・・
＞これでは何とも。。。(;_;)

自分の文章は・・なるほどなーと、
よくわかります。

＞・・具体化するにあたって・・
＞根幹は・・
＞・・思いだけがパラパラと散文的に・・

確かに、私の思いが強いです。
鋭いご指摘、
ローンは、私の一方的な切り出しです。

今回の家のことは、当然ながら、業者選定、建坪、写真イメージ、設計等は、一緒に話しております。
まだ、相見積もり段階です。慎重に行っております。

思ったより、予算が膨らむものですから、
二人とも、よくわからないまま、
私が書くからと、
こうしてお伺いしました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
保険は、
家内は、できるだけ保険、５００万、は手を付けない方がいい、と言います。
子供は、両親に任せるといいます。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
＞ちなみに退職後の無職の状態で本気でローンを・・？
＞出来るのであれば現金で・・
＞少なくとも利息は払わずに済みます。
＞参考まで。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
ありがとうございます。
理由は：
〇今後、150坪を面倒見られず。（石、草木あり）。（駐車場としてコンクリートか。税金が高くなる。家庭菜園を少し。後は雑草が生えないよう、工夫が必要）。
〇アパートなど、環境の異なったところに行きたくない。
〇家が古い。地震、風水害が怖い。
〇リフォームは、これまで何回か増築された家が150坪の土地の真ん中にあり、お金が出てゆくだけ。土地の活用、面倒を考えると、費用対効果があまりない。

お金の方は：
・親の家で暮らしたので、退職金は手つかず。
・これまでの蓄えは多少あり。
・分筆して、半分売る。（売れるということです）。

・で、
ローンを思いついたのです。
一時、売った土地の代金が入るまで借りる。利息は、5年間で、30数万円。（人によっては、ひと月の給料ですが）。
・保険金もある。
・保険金は、やがて家内、子供のもの。
・葬儀代もこんなに要らないだろう。
・子供は自立。

なので、
だったら、

保険は解約せずに、そのままに。

そして、借りるという手はないだろうか、と。

めんどくさい男ですみません。
幾重にも感謝いたします。

お礼日時：2020/06/13 19:44

No.2 回答者： zircon3 回答日時： 2020/06/13 14:31

まずは投稿された内容をご自身でよく読み直し（←この時最も大切なのは自分が書いた文章と思って読むのではなく、どこかの誰かが書いた文章と思って読み直すこと。

つまり自身の頭の中に有る情報と合わせて読まない事）、具体的質問内容をよく整理して余分な部分をカットした補足を投稿されると有益な回答を得やすいかと思います。

大変失礼ながらとても人に内容が伝わる文章にはなっていません。せっかくたくさん書かれていますが。。。

参考まで。

この回答へのお礼

zircon3 さん
ありがとうございます。

＞まずは・・よく読み直し・・
＞・・具体的質問内容をよく整理して余分な部分をカットした補足を投稿されると有益な回答を得やすいかと思います。・・

ありがとうございます。
私の悪いところ、指摘されました。

くどいのでしょう。
「わかってほしい」ということが前面にでてしまい、
この長い文章、結局、何なんだ、ということでしょうね。

＞大変失礼ながらとても人に内容が伝わる文章にはなっていません。せっかくたくさん書かれていますが。。。

うーん。
文章もそれなりに、書ける人間と思っていましたから。
でも、こういうことについては別ですね。
ご意見、だいぶ勉強になります。

何か添削されているような・・（苦笑です）。
ありがたいです。

ーーーーーーーーーーーーーーーーー
※
要は、（おそらく一つも要になっていない、でしょう）。

・定年、年金暮らしの人間が、「日本住宅ローン。不動産が設立した会社」、「ＭＪＣ、極み３０。フラット３５」を利用するとなると、

メリット、デメリットはどういうことになるだろうか。

※初めは、一括返済で臨んだのですが、
思ったより、追加、オプションが多く、税金も馬鹿にならず。

私が切り出すと、パンフを取り出しましたので。
その内容を書いた次第です。

・分筆して売った土地代を支払いに回せば、
・生命保険を現金化するより、一時借りて（銀行でも。土地はありますから）
と思ったものですから。

こういう考え方、いかがかな、
心当たりの方にお伺いしたい、
と思いました。

ということかなー。
です。

文章は難しい、です。

ありがとうございました。
感謝申し上げます。

お礼日時：2020/06/13 15:35

No.1 回答者： momo-kumo 回答日時： 2020/06/13 14:18

>インフラはあるし、道路は広いし、環境はよいしで、８００万円から１０００万円で売れるだろう、といくつかの業者さんの説明。

建売住宅の会社に売却交渉して、土地代金代わりに自分の平屋を建設させる。
ローンは一切利用しない。

この回答へのお礼

momo-kumoさん
早速、ありがとうございます。

「借りる」というのは、今一つ用心ですかね。
いままで、地道に生きてきました。
借金もギャンブルも嫌いです。

業者さんは、
・業者が取得すると、取得税がかかる。
・売れるまで、土地を管理しなくてはならない。雑草など。
で、その分、
私の手取りが少なくなる、ということです。

多分売れるから、（完璧に売れる保証はない、ですが、売れるだろう。値段は交渉次第。わからず。）

業者さんも含めて、私のほうで、いくつか、不動産業者にあたって、売りに出してはどうだろうか、と言われました。
その方が私の手取りが多くなる、ということです。
勿論、その間は管理は私になるのでしょうが。

結局、私が、いくらで折り合いをつけるか、というこだろうと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/13 14:37