貸家のリフォーム費用の減価償却の年数についての質問です 貸している築35年木造家屋が一昨年の12月に

貸家のリフォーム費用の減価償却の年数についての質問です
貸している築35年木造家屋が一昨年の12月に、浴室の床下水道管の水漏れ、屋根からの雨漏り、外壁ひび割れが発生し修理に総額400万円かかりました
工事は昨年1月に終了しました
確定申告するにあたり一昨年の12月に税務署の電話相談を利用して、費用が『修繕費』と『資本的支出』に分けられることを教わりました
修繕費として認められると言われた80万円を一昨年の12月に支払い、昨年春の確定申告で提出しました
資本的支出となる320万円を今年確定申告することになります
電話相談でのやり取りで減価償却期間がユニットバスは15年、屋根と外壁は20年と言われましたが、古い家屋なのでそんなに使えないと思うと言ったところ、あと何年間賃貸できるか自己判断して減価償却期間を決めればよいとの回答でした
減価償却期間を自己判断と言われたので驚きましたが、確定申告の期間に税務署の窓口に来て相談するように言われてそのつもりでいました
ところがコロナ禍となり窓口に行くことをためらわれます
インターネットで申告したいのですが減価償却期間をどのように決めれば良いのか困っています
2年更新の契約ですので4年と思っています
入居者が70代で高齢です
退去の場合、古い家屋なので次の入居者を探すのは難しいと思われ売却予定です
知識のある方の回答をよろしくお願いします

No.1 ベストアンサー 回答者： けこい 回答日時： 2021/01/06 11:57

個々の設備等の耐用年数と金額で加重平均する事となります

「古い家なのでそんなには使えない」は通用しません
証明が必要
「思っている」「難しい」も通用しません
本当に4年で入居を止めるのか
辞めれば本当に売るのか
売らなければ何年建物として機能するのか
その辺は全くの空想に過ぎません

が
それは税務署も同じこと
従って常識的に処理するということになります

例えば４年で賃貸が停止すると見込まれる場合、そんなものに４００万もかける人はいません
大赤字になってしまう
不自然ですね
従って売却しやすいよう修繕したとみるのが普通
するとそれは売却のための必要経費ということに
賃貸が４年の予定だから耐用年数も４年、は単なる言い訳とみなされ易い

一概には言えませんが、私なら１０年を指導するでしょうか
それは建物の元の取得価格と今回の３２０万とのバランスをみて、という事になろうかと思われます

この回答へのお礼

とてもわかりやすい回答をありがとうございます

始まりは給湯器にエラーが出てお湯はりが出来ないとの連絡でした
古い給湯器の交換になると思いましたがそれでは直らず、原因は浴室の壁か床の中の配管からの水漏れでした
タイルを割って水漏れを修理してタイルを貼り直すよりはユニットバスに交換した方がよいとのとのことで工事を手配しました
工務店が下見に行った時に絨毯と壁紙のシミを発見し、入居者に確認したところ以前から雨の日に漏っていたとの事
遠方にあるので老朽化に気付かなかったこちらにも責任があるのかも知れません
屋根や壁のどこから雨が入っているか特定できず、総額400万円の工事が必要とわかりました
冬の寒い日にお風呂にも入れず困っている入居者に『費用がかかるので賃貸をやめる』とは言えず、長い間に家賃を頂いていた中から支出することにしました
不自然で高額な出費の理由です

建物の取得金額は1800万円で減価償却は終わっています
年間の不動産所得は固定資産税を引いて150万円です
リフォームの減価償却を10年で申告するとして、インターネットで毎年32万円で計算すればよいのでしょうか
何か添付するものが必要でしょうか
減価償却が終わらないままに賃貸を終了した場合、残りの金額は売却時に建物の取得金額として計算するのでしょうか

重ねての質問で申し訳ございません

お礼日時：2021/01/06 12:57