賃貸契約書締結前の入金について

こんばんは。本日物件を見に行って、よかったので手続を進める前提で進めています。そこで仲介業者から言われたのですが、審査にはいるので、審査が終わり次第２～３日で入金ということを言われました。

１）新築であり入居可能日（明渡日）は２月の上旬というだけで決まっていない。
２）審査後３日以内に、３月分の家賃のほかに敷金・礼金・仲介手数料をすべて支払う（２月分は後で）。
３）２月分は入居日が決まり次第、日割り料金を?の後から入金する。
４）契約の締結より入金が先になる（審査がおりたら２～３日後までに入金）。

ということでした。入金は契約締結時かそれ以後に行うものだと思っていたのですが、入金が前になることって問題ないのでしょうか。
お手数ですがご教授いただければ幸いです。よろしくお願いします。

No.5 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/01/23 17:28

回答に抜けがあったので補足します。

＞宅建業法第３７条に関する事項についてだけです。

この事項は入居時期や賃料・違約金や契約解除に関する項目など契約に関する事項について記録するので、この記載書類が一般的に契約書と思われており、これにサインすることで契約が完了すると思われているものですが、これは契約が完了したら速やかに発行することが業者に義務つけられているものであって、大家と借り手の契約関係には直接影響しないようなもののようです（この書類を理由なく出さないと業者が法律違反したことになりますが、大家は関係ないです）。

また、出される時期も契約完了後となっています。
だからこの書類にサインするしないは契約成立とはあまり関係しないようです。

そして、大家の承諾が伝えられた時点で契約が締結することになりますので、審査が（ｏｋで）完了したら入金となるのは、契約が締結したら入金と言うこととほぼ同義と考えてよいと思います。
だから、質問者のケースは既に契約が締結していると考えた方がよいケースだと思います。

なお、契約成立前に授受された金銭については、契約が成立しなかった場合、金銭の名称の如何にかかわらず、全額返金されることが宅建業法で定められていますので、大家と直接取引した場合以外（仲介業者を利用した場合、大家個人が直接契約した場合は業法が適用されないので）は契約前に授受した金銭は返金されます。
また、東京都などはトラブル回避のため、契約前に金銭を受け取らないように指導しています。

トラブルになるのは、一般の人が考えている契約締結と実際行われている契約締結の考え方が異なるからです。

No.4 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/01/23 11:42

大家してます

先に支払うことは一般的のようです

入居希望者の方が解約などの場合、そのお金から違約金、仲介手数料等を相殺します

仲介業者も手数料が貰えないと困るのでその様にしているようです

重要事項の説明もされていなければ問題があるかも．．．。
私は契約と同時の方が良いような気がしますが．．．(^^;)

オークションの代金なども「前払い」が有りますから、そのたぐいでしょうね。

No.3 回答者： semi-zzz 回答日時： 2006/01/23 10:01

賃貸住宅の契約完了時期は、借り手が申し込みをして、大家が入居審査をして、審査結果がＯＫで入居の承諾を仲介業者に連絡した時点というのが普通のようです（仲介業者が借り手に連絡した時点という説もあるようですが）。

だから、入居審査がｏｋということが仲介業者に連絡された時点で、契約は成立していると考えるが一般的なようです。だから入金時期については、契約締結後といえると思います。

ちなみに以上の行為はどれも文書は必要なく口答で法的に有効な行為です。
文書が必要なのは、契約前（締結時ではないです。一般には申し込み時またはその前に行うと思います）に行うことが仲介業者に義務つけられている重要事項説明と、契約締結後速やかに発行が義務つけられている宅建業法第３７条に関する事項についてだけです。


各項目については、
１）新築であり入居可能日（明渡日）は２月の上旬というだけで決まっていない。

これは大家都合によるものなら、確定してもらう必要がありますので、文書で回答をするように要求する必要があると思います。引っ越しの手続きなどは、余裕がないと割高になりますので至急要求してください。

２）審査後３日以内に、３月分の家賃のほかに敷金・礼金・仲介手数料をすべて支払う（２月分は後で）。

敷金・礼金については、重要事項説明で説明されているものですから、問題ないと思いますし、仲介手数料は契約成立に対する成功報酬なので、契約成立しているなら、問題ないと思います。

３）２月分は入居日が決まり次第、日割り料金を・の後から入金する。

これが大家都合により決められないのでしたら（建築の都合など）、先に述べたように明確にしてもらう必要があります。
逆に借り手都合なら、いつにしてと申し出ればすむ話だと思います。
なお、入居時の家賃は一般的に日割り、退去時の家賃は月単位で支払うことがよく行われているようです。

４）契約の締結より入金が先になる（審査がおりたら２～３日後までに入金）。

冒頭で述べたように、契約後の入金になると思いますので、問題ないと思います。
入金時期が短いような気もしますが、申し込み時点できちんと説明されていたのなら、特に問題はないと思います。

参考URL：http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/chotto_chin …

No.2 回答者： pasodaiku 回答日時： 2006/01/23 00:45

新築で、どうしても借りたいなら大家の条件を飲まざるを得ません。

契約方法自体は有効です。家賃も１ヶ月は前払い。既存でも同様です。ただし、完成の日にちだけは確認しておいたほうがよいでしょう。後で戦えるとしたら、完成予定日に引越しができないときの損害賠償を主張できるために。借り手の立場としては、このことだけが最悪唯一戦えるネタです。ホンと大家は偉そうなのです。人気の無い建物の場合は借り手優位。たとえば完成日になってから契約するとか、できます。人気物件なら、大家のいいなりってとこですかね。不動産屋は、早く手数利用ほしいので、早く契約してくれと煽りますけど。慎重に・・・

No.1 回答者： yannyannyann 回答日時： 2006/01/23 00:33

専門家ではないので詳細なことはわかりませんが、

基本的には契約締結時か締結後に入金が普通だと思います。

契約締結時に重要事項の説明を宅地建物取引主任者の方から受けます。（主任者証を提示し）

もし、入金して問題が起こった場合ですが
重要事項の説明がなされるまでは契約は成立していません。お金は返金してもらえます。

心配でしたらその仲買業者がハトのマーク（全国宅地建物取引業者連合会）に入っているかなどを調べてみてはいかがでしょう？なにかあった際に相談出来たりします。
たいていはお店の窓などにはってあります。
丸に緑白赤のはとのマークです。