家主です。敷金のトラブルについて（たばこ）

敷金についてお伺いします。
東京に１Ｒ（３５平米　洋室）をもっています。
礼金２、敷金２、家賃８万円。
この度入居者が退去し、敷金についてもめています。
入居者は１年６ケ月使用。その前は私が倉庫として半年使用。私が使用する際に部屋が全リフォーム（クロス、ＣＦ等）をしました。
今回の方が入居の際は室内清掃と、エアコン洗浄のみです。しかし、トラブルになるのが嫌だったので入居時に室内チェックをしてもらい文章で頂いていて、網戸の事のみリクエストがあったので、入居当初に対処しました。クロス等には触れられていません。
今回の解約で不動産会社に室内を見てもらったところ、女性一人の入居でしたが、男性の出入りがあり、その方がタバコをすわれるのかヤニがひどい状態で清掃でおちる状態ではないということでした。
得にヤニのひどい箇所　洋室のクロス張替えは負担していただき、少ない箇所（トイレ、洗面所等）は私のほうでもつ。
またエアコン洗浄、室内クリーニング、また洋室に
一部あるＣＦもヤニがひどいのでその部分も入居者に
負担として、トイレ、洗面所のＣＦは私の負担にしました。
しかし、先方では納得してもらえず、小額訴訟をして
全部を取り戻すといっています。これは家主負担だと。ヤニに関しては主観があると思いますが、不動産会社、リフォーム会社に聞いてみても清掃では取れないと言われています。
この場合に敷金精算はどのような形が正解なのでしょうか。
またリフォームは近日中に行う予定ですが、
先方は何も状況判断が出来ない状態での
小額訴訟をおこすのは可能なのでしょうか。
またその際にこちらが用意しておくことがあれば
教えて下さい。またアドバイス等がありましたら教えて下さい。

No.5 回答者： m_inoue 回答日時： 2006/06/06 08:12

大家してます

対応は簡単です

・少額訴訟に応じない、
・通常裁判を要求する

通常裁判では、クリーニングで落ちないタバコのヤニは認められるでしょう

＞不動産会社に室内を見てもらったところ、女性一人の入居でしたが、男性の出入りがあり、その方がタバコをすわれるのかヤニがひどい状態で清掃でおちる状態ではないということでした

裁判では証人になって貰いましょう、できればクリーニング業者（専門家）が良いでしょう

過去の判例、用意する根拠資料などは裁判開始が決まってからで間に合います

少額訴訟に応じる義務は有りません

呼び出しには行かなければなりませんがその際に普通裁判への移行を主張すれば良いだけです

この回答へのお礼

有難うございます。
やはりというか小額訴訟の訴状がきました。
業者の方とはなして対応を考えます。

お礼日時：2006/07/17 14:52

No.4 回答者： ppp_21 回答日時： 2006/06/05 16:19

♯２氏がいいこと書いてますね

基本的に敷金は返還すべきものです
通常生活で発生した汚れなどは家賃に含まれるという解釈をするのが正論であり敷金をこれに充当することは出来ません
しかし　タバコはどうでしょうか？最終的には裁判所の判断しか決着方法はありませんが、故意に汚したに等しいと解釈したいところですね
故意ですから当然借主側の負担でしょう

この回答へのお礼

有難うございます。
タバコはきっと吸っている方は気づかないかもしれないですが、
気になる方はとても気になりますよね。
別件ですが、エアコン内のタバコがいくら洗浄しても
落ちなくて落ちなくて大変な状態になっている部屋が
あります。
退去してから、いろいろな面が劣化ｈしていることも
わかってもらえると嬉しいのですけど。
例えば、フローリングの木にも付着しているし、
建具、キッチン、見えないとこにも付着していることには触れてません。
家主もそれなりのリスクを置き土産されているという
事を考えるとやはり今回は納得いきません。

お礼日時：2006/06/05 16:56

No.3 回答者： tahboo1978 回答日時： 2006/06/05 15:59

僕は借主責任で払うべきだとおもいます。

僕の場合はやはり、タバコすいますが、退去時に壁紙を修理する覚悟ですっているので、同じ部屋(もしくは掃除できる風呂場など)で吸っています。
ですので、こないだ退去時は逆に請求されなかったのでびっくりしました(１年しかいなかったからかもしれませんが)
その前のときは１年でも交換は請求されました。（そのときはとことん取ろうという業者なので頭に来ましたが)
やはり、現状復帰の概念また、たばこは人によってとことん嫌がるものですから、それは責任持つべきだとおもいます。
相手がそこまで言うのであれば、ちゃんと、専門家が掃除できないということを証明させ、証拠を残して裁判に挑んだらいかがでしょうか？

この回答へのお礼

よい家主様と出会ったんですね。
皆様の意見を聞いて本当に安心しております。
今回は相手の意見もきいて少しでも歩み寄れればと
思ったのですが、私の意見と相手の意見が極端に
離れて小額訴訟という形をいってきたので
歩み寄りが出来ないのでちょっと神経質になって
いました。
不動産会社にはヤニの写真等をとってもらい
訴状を待ちたいと思います。

お礼日時：2006/06/05 16:53

No.2 回答者： nik670 回答日時： 2006/06/05 15:35

借り手の立場として、敷金は全額返済をすべきです。

よくクリーニング代金と敷金を相殺する大屋がいま
すが借りてからすれば敷金は、クリーニング費用の
前払いで渡しているのではなく敷金として２ヶ月
分わたしているのですから家賃の滞納がない限り
は敷金は全額返済すべきです。
それであらためてたばこの件に入って下さい。

で、たしかに国のガイドラインでは日常の生活
で汚れたものについては大屋が負担となっていま
す。でもたいてい契約書には、借りたときの状態
に戻すこと！とかクリーニング代金について
借り主負担と記載されているのが実情です。

では、たばこのヤニって日常の生活で汚れたの？
に当てはまるかというと、俺はたばこは嗜好品な
ので日常の生活で汚れたとはみなさなくても
いいような気がします。

この回答へのお礼

確かに敷金を全額返せば借主は納得するでしょう。
でも、やはり借り方にも程度があり、約１年ちょっと
しかつかっていない壁がヤニくさくなるのはやはり
納得いきません。
確かにタバコは嗜好品なので日常生活の汚れでは
ないのですね。ちょっと安心しました。

お礼日時：2006/06/05 16:50

No.1 ベストアンサー 回答者： walkingdic 回答日時： 2006/06/05 15:32

>この場合に敷金精算はどのような形が正解なのでしょうか。

まずタバコのヤニの汚れは通常以上の劣化ということで賠償してもらえます。
それ以外のクロス張替え、ＣＦ張替えは当然大家負担となります。

問題は先方のヤニで汚れたクロス、ＣＦですが、厳密に言うと全額相手負担による張替えは過大な要求であり、通常磨耗分程度の減価償却はされてしかるべきです。
つまり、中古車を壊したから新品にしてもらえるかというとそういうわけには行かないというわかりやすい話しです。
つまりヤニで汚れた部分については一部相手負担、残りこちらといことになります。
クロスなどの寿命に対する入居期間の割合が、ご質問者負担に対するヤニ汚れの賠償金額と同じになります。

>またリフォームは近日中に行う予定ですが、先方は何も状況判断が出来ない状態での小額訴訟をおこすのは可能なのでしょうか。

この意味がわかりません。訴訟は訴状を書けば起こせます。

>またその際にこちらが用意しておくことがあれば
劣化の程度が他よりひどいという証拠写真などをそろえた方がよいでしょう。

この回答へのお礼

東京ルールのガイドブックをみています。（不動産会社からもらったもので都庁発行のもの）
その中に清掃で落とせない場合のタバコのヤニによる
クロス取替えは借主負担と明記されております。
また一部分であっても面で取替え必要な場合には借主
負担と記載があります。
その中で今回はひどくない部分についてはこちらで
負担しようとしており、その場合通常６年を経年変化として考慮している記載を参考に
１年半くらいですが、１０％という風にしました。
全額負担という部分で経年変化の状態であればこちらも納得しますが、
今回は経年変化の年数をたっていないのでこのように
してみたのですが、敷金はどれが正解というのがはっきりしないので難しいですね。

お礼日時：2006/06/05 16:48