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3代にわたり借地権(土地約100坪、借地割合60%)に住んでいます。都内です。
先日、地主さんから「借地権を買い取らせてもらうか、等価交換(50坪)しないか」と言われました。
ちょうど建替え時期でもありましたし、一応いずれかに応じようと思いますが、等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね?
そうなると、順序として・・・
1:私が仮住まいに引っ越す。
2:建物を解体する。
3:測量をする。 
4:土地を分割する。
5:所有権の登記をする。
5:私が建物を建てる。
6:仮住まいから、新居に引っ越す。
と、こんな感じでしょうか?
あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?
あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?
地主さんが弁護士に依頼するとのことで、いいようにされないように注意する点などアドバイスいただけると助かります。 
よろしくお願いします。

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A 回答 (5件)

実際の例では、大手企業の社宅用地で40年の借地(20年を更新1回、借地割合60%の地域)期間経過後に、個人地主・借地権者企業50%毎等価交換で面積半分の所有権に分配した例を経験しておりますので、今回の質問事例の「全部まとめて折半」は妥当な落とし所のように考えますので、費用も双方で折半という主張は丁度良い妥協点かと考えます。



等価交換の際の流れは質問者の理解・先の回答の通りですが、建物を解体した時点で借地権を主張する根拠(借地契約+当該契約地上の借地権者名義の建物登記)が無くなる点で、1と2の間で契約書の内容をどう固めて契約するかが一番のポイントになりそうです。建物が滅失した時点で、地主側を拘束する条項を含む等価交換契約が締結されている必要がありそうです。建物を建替えるとか引越をしなくてはならない、という現実感からの視点ではなく、建物消失後土地名義確保までの間、地主に対してどうやって質問者の権利が主張できるか、という考え方が必要です。

その意味からは測量から分筆・不動産登記の名義移転までの一連の行為が地主側の管理下で進行して、地主の意向にだけ委ねられる点では、相手に信頼がおけるかどうか、契約内容でどこまで拘束し合うのか、不履行時のペナルティをどう契約に織り込むのかという点を明確にする必要がありそうに考えます。測量・登記をむしろ質問者の側で主体的に行う方がリスク全般の回避ができるのでは、という気もします。

借地権買い取りの場合の建物については、上記対抗要件の上でも建物の登記名義を地主側に一旦移すことで、借地権を「混同」で消失(=土地・建物の所有者が一体になる)する状態を作った上で、地主側が取り壊すというプロセスの方が外見上権利の移転を理解することが明確ではないかと考えます。(地主側にとっては取壊し費用を控除して買取価格を設定するだけの話)
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
大変具体的にアドバイスいただき、大変助かりました。
ベストアンサーでした。

お礼日時:2006/07/21 16:10

>相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います


いえ、私が行っているのは御質問者の代理として、あるいはご質問者側のために不動産業者をつけるということです。そういうこともやってくれる業者はいます。

相手が善良で、かつ難しさのない土地であればそんなに心配はいらないのですが、心配なのは分筆するとあるのですが、分筆後に建物の建築を考えているのであれば、法規制をクリアして建築できるように分筆してくれるのか(特に接道条件を満たすのか)とか、更には公道に接道であればよいけど、私道への接道であれば私道持分は現在誰か持っているのか、今回の地主であれば道路持分ももらえるのか(もらえないと少々困ったことになることがあります。必ずというわけではありませんが)、あるいは深刻ではないけど、道路からの上下水道はどの位置に引き込まれているのか、今回分筆後に取得する土地に道路下配管から引き込まれているのかなども建築費用に違いが出るので考えねばなりません。

このような話をご質問者がご存知であればよいのですけど、相手は弁護士がいてアドバイザーがいるのにご質問者側にいないというのはちょっと不安なので助言したまでです。

土地家屋調査士(大抵測量士をかねる)は単に分筆するだけなのでこれをこちらでやってもそういう細かい部分まで気がついてくれるか疑問があるから、出来れば不動産業者のサポートを受けた方がよいのではということです。
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この回答へのお礼

お心遣いありがとうございました。
なんともきめ細かいアドバイスに感動です。
早速不動産屋さんに相談することにします。
皆さんのおかげで、不動産屋さんに相談する前に少しでも予備知識が得られたことは、大変心強く、安心できました。
本当にありがとうございました。

お礼日時:2006/07/24 10:29

借地権の価値などあまり認めていない地主さんも多い中で、買取や等価交換の話を提案してくるというのはある意味では良心的な地主さんですね。



そこに住み続ける希望があるならば、等価交換で応じたら良いと思います。どんな立地かわかりませんが、一軒家を建てるにあたって50坪もあれば十分でしょうから。

順序としては1~6の流れで宜しいと思います。

>測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?

不動産売買取引の慣例では測量代、分筆代など、売る体裁を整える負担は売主、所有権移転登記に関する費用は買主となります。
今回は通常の売買ではなく等価交換ですから、どちらが売主・買主という立場でもありませんが、境界確定して測量やら分筆やらは、所有者でないと出来ませんので、そういう意味では、地主が売主、あなたが買主と見立てて負担した方がスムーズかもしれませんね。
移転登記の権利者となるのも、あなた側だけなので。

>借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?

旧法借地権でしょうから、建物ごと買い取って貰えば良いです。定期借地権の様に解体して更地にして返すような決まりは無いはずです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。

お礼日時:2006/07/21 15:47

多少負担に不満が有っても借地の買い取りはチャンスです



測量代や登記代などの細かいことはどちらになっても買い取りましょう

出来れば全部買い取れば50%OFFで手に入る訳ですから...。

支払は分割でもローンでも可能だと思います
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
実は全部買い取るほどの資金的な余裕もないので(銀行にもあたったのですが・・・)、
なんとなく等価交換になりそうなんです。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/07/21 15:50

>等価交換の場合、土地を2つに分割して一方を所有権の土地としてもらえるわけですよね?


はい。どの程度の分割するのかは相談の上決めてください。
出来れば不動産業者を入れた方がいいですよ。手数料安くやってくれる人を探して見てください。

最低でも司法書士にはご質問者が頼まなければなりません。(所有権移転登記)

>と、こんな感じでしょうか?
はい。流れはそうです。

>あと、測量代と登記代、の費用はお互い折半なのでしょうか?
いえ、測量とその登記は地主、そして分筆された土地の所有権移転登記はご質問者負担が通例です。

>あと、借地権を買い取ってもらう場合、建物はこちらで解体しないといけないのでしょうか?
はい。解体費用は通常ご質問者です。

ただこれらは話し合いで色々ですからね。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
 相手方は、弁護士を入れてきますので、不動産業者は入れないかと思います。(まだ、具体的な話し合いはしてません)
登記はもちろん司法書士に依頼するつもりです。
諸費用については大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時:2006/07/21 15:44

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約50年前に借地(13坪)に居住用家屋を建てて今日に至っております。過去に幾度か土地代の値上げもありましたが約10年前から今日まで月額(\10,215/13坪)で借用していたところ、このたび地主から突然月額(\19,068/13坪)に値上げすると一方的に通告され賃貸借契約書を渡されまた。
そこで
(1)現在の土地代\10,215が妥当な金額なのか否か(安いのか、高いのか、こんなものなのか)客観的にしらべる方法を教えていただきたいのです。

(2)時の経過と共に評価額、相場も変わるでしょうから賃借料が変化するのはやむを得ないこともわかりますが一気に90%近く値上げするのは果たして同義的、法律的にいかがなものでしょうか?
土地の所在地は再開発とか商業施設も無く、ごく普通の変化の無い下町で土地の相場を左右するような条件はありません。

(3)値上げを拒否する方法はどのような方法でしょうか?

Aベストアンサー

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

 借地人は、土地所有者の承諾なしに、土地の固定資産税評価証明書を市役所で取ることができるので、借地契約書や身分証明書など必要書類を持参の上、市役所の担当課でこの証明書を発行してもらって下さい。必要書類は市役所によって異なることもあるので、事前に電話でご確認されてからのほうがいいです。証明書の発行手数料は、概ね500円前後だと思います(市によって異なる)。

 評価証明書には固定資産税と都市計画税の年額が記載されていますから、その金額の2倍~4倍が「借地権」を主張するための地代の年額の最低水準になります。月額地代は単純に12ヶ月で割れば算出できます。
 「2倍~4倍」と幅があるのは、市町村によって税の負担調整の適用状況が違うからです。

2.次の検証方法は、相続税路線価から推定する更地価格に地代利回りを乗じて地代を試算してみる方法です。
 国税庁HPを下記に貼っておきますので、「平成17年度路線価図」から自宅の土地の路線価を見つけて下さい。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main/main_h17/index.htm

 例えば、路線価が「280」と表示してあれば、280000円と読んで下さい。路線価は時価の80%相当なので、28万円を0.8で割り戻せばおおよその更地価格を推定することができます(28万円÷0.8=35万円)。
 地代利回りは地域性や個別性に左右されるので、確定的な数値は出せないのですが、一般に住宅地の地代の期待利回りは1.5%~2.0%程度だと言われています。
 愛知県HPから、「定期借地権の活用による期待利回りと税負担」に関するページをご参考までに貼っておきます。
http://www.pref.aichi.jp/tochimizu/akispace/seminor/kiroku-take2.htm

 例示として期待利回りとして1.5%を採用した場合、35万円×1.5%=5250円と求め、これに土地の面積43m2(=13坪)を乗じて、年額地代225750円を試算します。12ヶ月で割って、月額18812円がこの路線価の場合、地代の標準的な数値になると思います(※なお、地代は個別性が強いので、本件のように土地面積が少ない場合、1.5%より高い利回りになることもあると思う)。

 なお、相続税で定期借地権の評価額を求める場合の利回りは、3.0%です。国税庁HPから「基準年利率」のページを貼っておきます。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/hyouka/1205/02.htm

3.このほか、同様の居住用家屋について自宅周辺の地代水準を調べて、それとの比較をするという方法が考えられます(市場性から検証する方法)。しかし、地代の相場は一般に公表されていないので、一般人が地代の事例を多く収集するということは現実にはとても困難なので、この方法は採用できないと思います。

 上記で紹介した固定資産税から検証する方法、相続税に地代利回りを乗じて検証する方法を基に、参考値としてコスト面から検証した地代の水準を試算してみて下さい。

4.借地借家法では、地代増減を当事者どちらからでも主張できるので、地主が「突然月額19,068円に地代を値上げ」しても有効な契約です(借地借家法11条1項)。「90%近く値上げする」というのは結果にしか過ぎないので、道義的にも法律的にも全く問題はありません。ですから、借地人は、指定された月から改訂された地代を支払うことになります。

※平成4年以前の借地契約は、基本的に旧法である「借地法」が適用されますが、説明をわかりやすくするため新法である「借地借家法」で回答しています(条文の趣旨や考え方はほとんど同じです)。

 ただし、改訂された地代に不服なら、そのことを地主と交渉して上げ幅を縮めてもらうことは可能です。それでも地主が折れなかったら、裁判で決着を付けるしかありません。
 裁判の結果、地主の地代が認められたら、改訂地代と現行地代の差額について年10%の利子を付けて地代を支払う義務があります(借地借家法11条2項)。
 逆に、借地人が主張する地代が認められたら、現行地代を支払っているだけでよいということになります。

 値上げを拒否する方法は、まず、地主と交渉をして上げ幅を下げてもらうこと、それでも地主が拒否したら現行地代はしっかり支払った上で(地代を支払わないと債務不履行になるから)、地代に関する裁判を地主に起こしてもらうしかないと思います。

※地代は個別性が強いので、以下の回答はひとつの見方(ヒント)として読んで下さい。

1.地代をコスト面から見た場合、一般に「地代=固定資産税(都市計画税も含む)+地主の報酬(必要経費も含む)」という算式で表されるので、まず、この土地の固定資産税等を調べることから始めて下さい。

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Q借地権って地主に売れるのですか?

私の家は、地元の地主から土地を借りて、そこに家を建てて住んでいます。
借地権の契約もあり、自宅も登記されています。
更新は2年前にしたばかりであと18年あります。

こんな契約途中ですが、、この借地権を地主さんに売ることができるのでしょうか?

いろいろ調べてみると、「地主さんへ借地権を売ることができる」と知りました。

これは誰でもできるのでしょうか?
地主さんが応じないとだめなんでしょうか?
そもそも、地主さんの土地なのに、なぜ借地権を売ることができるのでしょうか?

Aベストアンサー

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」という定義からはずれますので、同法で保護される「借地権」は存在しないです。

ですので、まずは賃貸借か使用貸借かを確認することから始めてください。

それと、
借地人の都合で借地契約を途中解除する場合、
契約の不履行になるので、地主から残存期間の地代未払いを請求された場合支払い義務があります(通常契約書に書かれていたりします)。(民法415条)。

あとは、
建物買取請求権というのがあり、
地主に対して、借地上の建物の買取りを求める権利ですが、
どういう状況でも行使できるものではなく、
次の場合に、買取請求ができます。
1.借地権が消滅し、契約が更新されなかったとき。
2.借地権者から借地上の建物を譲り受けた者に対して、地主が賃借権の譲渡や転貸を承諾しないとき。

借地権に建物買取請求権を定めた目的は、借地契約の解除や借地権の譲渡、転貸を拒否されて使用できなくなった場合、
借地人が建てた建物を無償で放棄することがないよう、費用(買い取りの請求が行われたときの評価価格になり、建築当時の価格にはなりません)の回収を図らせるためです。

相手が承諾すれば売買可能ですが、
元々自己の土地なので、契約満了もしくは解除になれば、好き勝手に使用できるため買い取りには応じないでしょう。
地主に借地権の買い取り義務はありませんので。

ちなみに、
借地契約には、有償の「賃貸借契約」と、無償(地代がものすごく安いか無料)の「使用貸借契約」があります。
支払っている地代が、固定資産税+都市計画税(公租公課)程度であれば、借地契約は使用貸借とみなされ、
借地法1条で定める「借地権とは建物の所有を目的とする地上権および賃借権をいう」...続きを読む


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