住宅購入失敗でした・・・

4年前に新築戸建を購入しました。が、下記のような不満がたくさん出てきました。なぜ購入時にもっと真剣に考えなかったのかと反省しておりますが、もう元には戻れません。今は本当に失敗だったと感じています。
・駅や学校に遠い（夫婦は車生活なので関係ありませんでしたが、子供ができたとたん気になりはじめました）
・広めの庭の手入れが想像以上に大変
・うちは３人家族ですので４ＬＤＫという間取りは必要なかった。
また２階には寝に行くだけで、老後もワンフロアーのほうが暮らしやすいと思えてきた。
・昔からの町内の自治会などがとても煩わしい
・そして最大の不安は、今後の金利上昇を考えたときのローンの支払額が年収に対して無謀な金額だったと・・。直前まで住んでいた賃貸の家賃と変らないのですが、今後を考えると心配です。

それで、相談ですが
ローンの負担を軽くするために、現在の築４年の戸建てを売却し、駅や学校に近い中古のマンションを購入するのはどうか・・と考え始めました。
ローンは残債が出るので、毎月の支払を安くするためにはかなり安いマンションにしなければなりません。
不動産からは築２０年前後の物件を３つほど紹介されています。

車での生活がほとんどなのだから、駅近がいいのは子供の高校通学の３年間だけのこと。それよりマンションに住むことにより、駐車場(２台）借りたり、雨の日など駐車場から重い荷物などを持って運ばなければならなくなるのかと思うと、現在の家のほうが便利なのかなと・・。

考えれば考えるほどわからなくなります。

とりあえず現在はぎりぎりの生活でやっている状況です。

ローンの支払いを安くするために家を売るよりも
収入を増やす方法を考えるべきでしょうか。

主人の年齢が４３歳。
ローンを組むとしてももうギリギリです。

現在ローンの支払いが月の手取りの約１／３くらいになっています。

頭の中がもうどろどろで・・。冷静な考えができなくなっているような気もします。

なので、第３者の方に冷静なアドバイスをお聞きしたいのですが・・。
よろしくお願いします<m(__)m>

No.11 回答者： noname#78261 回答日時： 2007/04/15 23:57

年収の30％超えてるなら大変ですね。

家賃と同額というのは営業の売り文句で所有すれば他の費用もかかる事は認識すべきでした。
でも、マンション買っても自治会もあるし、管理組合もあります。
想像してなかったからって地域コミュティを軽率にしてはいけません。４LDKは流通のしやすい間取りだし祖父母を泊める客間と趣味の部屋や親子の勉強部屋にもなる部屋がある。なので不動産としては有利な物件でしょう。庭に関しても不動産としてはいい内容ではありませんか。

ただ、贅沢な悩みではなく生活的に贅沢すぎたという状態なら、まずは収入を増やす事でしょう。買い替えは結局損になります。それがダメな時は、次に今の不動産を貸し、自分も賃貸に入る事です。マイホームローンは使えなくなります。土地の余っている所も駐車場で貸せれば貸します。それでもダメなら転売ですが２０年マンションを買っても後悔はすると思います。更に３０年たたっときマンションは建て替え時期を向かえ売っても二束三文の可能性があります。（よほど駅前でナイトね）ただ、生活が破綻するならば転売も仕方ない選択だと思います。年収の２０％くらいのローンに抑えるべきです。

この回答へのお礼

はい。おっしゃるとおりです。
それもまだ子供が小さくあまり子供にかかる費用はありません。
となると・・これから先はもっと支出が増える見込みです。
普段の生活は、これといって贅沢はしておりません。
つまりは・・収入が少ないということです。
現在のパート収入が100万ほどです。子供が一人で家で待っていられる年齢になれば、勤務時間をもう少し長くしてみることもできるかもしれません。恥ずかしながら主人の収入を増やすことは、もうあきらめかけております。
賞与も昇給もない会社に8年勤めております。
有給も減ってきました。
それでも、なかなか転職に踏み切ってくれません。
これについては、話の方向がそれてしまうので詳細は略します。

>今の不動産を貸し、自分も賃貸に入る事です。
これは、つまり今のローンを払いながら、賃貸の家賃も払うということでしょうか？
その際、今のローンはまた組み替える必要が出てくる＝金利は高くなるということでしょうか？

賃貸は必ず入ってくるという保証のない収入ですし、
プラス自分の家賃も払うとなると・・

とにかく、今考えていた築20年ほどの中古マンションへの住み替えは
見送る方向にしたほうがよさそうな気がしてきました。

大変参考になるご意見ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/16 00:08

No.10 回答者： ceaser 回答日時： 2007/04/15 23:42

4年で売却となると、おそらく売却損が出ますね。

5年以上住まないと売却損の分を税金還付できなかったと思います。
私も、事情あって家を建てなくてはならなくなり、買って5年たたない建売を売却しましたが、売った時には買った時の半分の値段になりました。諸経費もあわせて考えると恐ろしいロスでした。売却損分はもちろん税金還付の対象になりませんでした。
また通常は、ローンを完済しないと家を売ることが出来ません。つまり、売却で得る代金と今手持ちのお金でローンを完済できないと売却も出来ないということです。すでに、次の候補のマンションで買い替えの目処は立っているのでしょうか？不動産屋は買い替えの際は、高く売れるようなことを言いますが、実際に査定額どおりに行くとは限りませんよ。うちも結局、最初の査定額の2割ダウンで売却しました。

住んでいると、不満・不安が出てくるでしょう。しかし、先の回答者の方も書かれていますが、次はもう逃げ場が無いですよ。今を乗り切るために、家計の工夫などされるよう前向きに行動される方がいいと思います。心配をしているとキリがありません。
また、本当にローンの支払いが苦しくなったら銀行に相談してください。間違っても高利のローンで繋ごうとしないでください。間違いなく地獄への道に繋がってしまいますから。もしものことがあっても、何とか逃げ道はあるようです。自分から、泥沼にはまらないよう、今の位置をしっかり踏みとどまってください。前向きに努力して行けば何とかなりますよ。

参考URL：http://www.nekojiro.net/ie/ie02.htm

この回答へのお礼

不動産屋さんがいうには、家を売ってもローンが残った場合、その残債と、そこで購入する物件(今回は中古マンション）の価格を合わせてローンを組んでくれるということでした。
なので、先に新しい物件を購入して、あとから売ることはもちろんできませんし、かといって売れてみてから新しく物件を探すというのも、ローンの手続き上できないような・・。
不動産屋さんで買取りしていただき、その後購入物件を決めて・・という形になるそうです。
なので正確な買い取り価格を査定してもらい、それでよければ話を進めるという方向です。

現在はまだ保留です。

「次はもう逃げ場が無いですよ」
胸にしみる言葉です。

そうですね。本当に・・。それこそ築20年の中古マンションを購入してローンが物件価格以上に残っている状態で、また住み替え・・なんて不可能。
何においてもすべて今の住宅よりもメリットがあるというならばいいけれど、デメリットがあるのも確かです。

よく考えてみます。

冷静な判断力にかけていまる状態です。みなさんの言葉で目が覚めてきました。ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:59

No.9 回答者： echino 回答日時： 2007/04/15 23:30

不動産屋です。

不動産屋は売らなければ利益でないのであてにはならないのですよね。
一つづつ考えていくとよいでしょう。

１）車生活なのに駅から遠いことを危惧する必要性はありません。
お子様の通学に不便と言いますが、子供はいつまでも子供ではありません。また運動量を維持することからある程度の通学距離があったほうが教育、発育、健康上にも良いというのが一般的です。（おそらく女の子で昨今の事件などが不安なのでしょうけど＾＾；）

２）４ＬＤＫとのことですので将来、一階部分を一つにまとめるとよいでしょう。また将来的に有利（売却時）となる可能性は高いです。

３）庭の手入れが面倒なのではなく、大抵の方はそれに割く時間、余裕がないのがほとんどです。おそらくそうではありませんか？　その余裕が出来た時、あるいはそのの余裕がある人にとっては有利といえます。これも気にする必要はありません。

４）自治会はちょっとあれですね。これが一番の理由であれば住み替えをした方が良いと思います。人付き合いだけはどうにもなりません。

５）ローンの支払いについては全体的に見直すことです。例えば私がお客さんに必ずいうこと。生命保険の見直しと積み立て部分です。前者は万一の場合でも家が残るでしょうから高額なものは必要なく、後者は積み立ての一番の目的である可能性が高いマイホーム購入を果たしたのだから必要ないものといえます。ご夫婦で働いている場合に特にこの点は放置しがちな点です。

６）例えば共働きではない場合には、期限付きでパートに出る準備をしておいた方がよいでしょう。年齢にも左右されますが、５年だけでも大分違ってきます。もちろんお子さんの年齢も考慮して考えなければならないでしょう。
例えば５年間扶養の範囲ないならば、年に他に使う分を除いて５０万ほどは返済にまわせると思います。また金融機関は支払いが遅れた人には厳しいですが、「遅れそうだからローンの期間を延ばしてくれ」と言う方には比較的優しいです。（トータルで銀行は儲かるから）金利が大幅に上がるタイミング（固定特約が切れる。金利優遇がなくなる）の時は相談しにいくとよいでしょう。



総合的に、かつ客観的にみて、もし住み替えをするならば、賃貸にするべきです。そしてそれが可能になるような状況にまずすることです。
色々と不安があるとは思いますが頑張ってください。

この回答へのお礼

専門家の方からのご意見ありがとうございます。

現在査定をしてもらっている不動産屋さんからは
なかなか聞けない意見です。
１） ２）　３）　についてはとても納得いたしました。
確かにそのとおりかもしれません。
ガーデニングがしたくて、庭のある家を選んだのに、小さい子供に手がかかったり、仕事をしているためにほとんど時間がとれません。
でも、いつかまたやりたくなる時がくるかもしれませんよね。

4)については、気にしなければいいんだ・・とずっと思い続けている人間関係が今存在していることもあり、それもまた引っ越したい理由となっています。今後もずっと気にしない・・でいければいいんですが。

恥ずかしながら、共働きでもやっとのぎりぎり生活なんです。
主人の勤務先は賞与がゼロになり、積み立てた貯金も、少したまったなーと思うと生活費の赤字を埋めるために使ったり、急な入院などがあったりで、なかなか思うようにたまりません。

生命保険も民間のものはすべて解約し、現在は県民共済で家族3人で11000円のみです。

こんな低収入で新築を買ってしまったのが浅はかだったわけです。

>もし住み替えをするならば、賃貸にするべきです。
これはつまり、家の売却後のローン残債を現金で支払えるくらいの貯蓄があれば・・ってことですよね？

まずはそれだけの貯蓄ができるように、収入を増やす(私のパートを多くする）または節約に励むっていうことでしょうか。


ひとつひとつに対して大変丁寧なご回答ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:49

No.8 回答者： mifu33 回答日時： 2007/04/15 23:14

　戸建てを売却して年数の経った中古マンションを購入するのは、費用が無駄ですし、リスクは極めて大きいです。

そのまま戸建てに住まれる事をお薦めします。
　売却・購入ともにかなりの仲介手数料が掛かりますし、再度ローン諸費用・登録免許税・登記費用等々合わせるとかなりの額になります。
　中古マンションだと、修繕積立金の増額・大規模修繕実施時の臨時拠出・駐車場代等の費用もかかります。分譲マンションでは、管理組合の役員を交代で実施します。理事長が当たると、その苦労は自治会の比ではありません。なお、マションの最大のネックは住人です。騒音等の隣人トラブルは戸建ての比ではありません。マンションは人の入れ替えが激しいので、現在の居住者に問題が無くても将来の保証は有りません。
　私自身、分譲マンションに住んでいましたが、現在戸建てを建築中です。住人トラブルが最も大きな理由です。こればかりは、自分ではどうにもなりません。

この回答へのお礼

実際にマンションにお住いになった方からの経験談、
参考になります。
ありがとうございます。

そうですね。ほかの条件がどんなによくても隣人トラブルに関しては
なんとも避けられませんよね。

そこまでして、中古にマンションへ買い換える必要があるのかどうか。。
現在の家を買うときは、深く考えずさっと決めてしまったので
今回はじっくり考えてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:37

No.7 回答者： wakuapaku 回答日時： 2007/04/15 23:07

駅や学校に遠いから、と引っ越した人は、周りにたくさんいます。

残債が出るという事ですが、売却損出るなら、税金戻ってくる事あるので、計算しましたか？いくらで売れるか、年にいくらくらい払っていけるか、です。中古マンションを買うなら、リフォームはやり方次第ですので、丹念に見て回ることです。お得な中古マンションがみつかれば、引っ越したほうがよいかも。一戸建てを売ってマンションに買換えてよかった、って人、いますよ。ただ、マンションは管理費修繕積立金が毎月の経費としてローン以外にかかりますので、とにかく冷静にお金の計算をしましょう。車を1台にすれば、だいぶ変わってくるのですが・・・

この回答へのお礼

現在、ある業者に家の査定をしてもらって、ローン残債より安い金額でしか売れないことは確かですので、うちの場合は購入する中古物件とローン残債を合わせてローンを組むことになるので、なにやら下取り査定という形ではっきりとした金額を出したほうがいいと・・・。
その額で、計算したところ、ローンの支払額が現在と比べて４万円ほど安くなりました。
しかし・・管理費、修繕積立金で１万５千円。駐車場(１台）５０００円～８０００円となると、
安いといっても、それほどではなくなるでしょうか。

車２台ということも、中古の軽自動車であるのと
ガソリン代は２台で月１万円弱。
民間駐車場も、この辺は駅に近くても５千円～８千円ほどです。

しかし駅に近いところへ引っ越したら私の職場は
電車でも通えるので、１台にするつもりです。

お金のこと大事です。
よく考えてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:34

No.6 回答者： noname#38837 回答日時： 2007/04/15 23:06

駅近くだとマンション駐車場は2台借りれないだろうし

他を借りるのも高いですよね
駅の近くにして車は手放すのが現実的な選択だと思います（またはせめて１台に）

現在も２台車があるってことですよね
その維持費も大変じゃないですか？
車やめるか、家売るかっていう選択だったらどっちを取りますか？

高校生はべつに送迎しなくても一人で通えるわけですし
駅の遠い近いはさほど関係ないような気もするのですが
バスがないなどで駅まで送迎しているんでしょうか
そうだとすると大学生になってもやっぱり駅まで送迎しないと通えませんよね

庭はインターロッキングなどにするとかして手入れがあまりいらない方向にするとか
これは知り合いの話なのですが、庭を自然のままにしている人もいます
（下草とか枯れて汚くなったものとかは掃除しますが）

金利は上昇基調かもしれませんがすぐどうこうはないですよね
今現在ですでにいっぱいな状態であれば（転職して収入が激減したとか）相談の上、減免とか期間延長とかを検討されてみてはどうでしょうか

築２０年のマンションは、修繕計画や積立金の過不足はどうでしょうか
安くするつもりで買ったら修繕追加金をとられたりするかもしれません

ローンを借り替えるので手数料もまた発生してしまいますよね
ローンは中古だと期間短いですよね、本当に月々の支払額が少なくなりますか？
今のご自宅の売れやすさはどうでしょうか（思った金額で売れそうか、近所での最近の実績などは）
先に新居を決めてしまうと期日までに売れないと困ったことになります


・・・・・というようなことを考えますと
現在ローンが払いきれない状態になっているのでなければ
家計の支出・保険を見直すなどしたり、貯蓄があれば繰り上げ返済（月々の返済額またはボーナス返済額を減らす方法）にまわすというのがいいのかなと思ったりします

そこの土地に住むのがもう嫌になっているなら
引っ越したほうがいいですが・・・

この回答へのお礼

いろいろとありがとうございます。

車は２台といっても、とにかく通勤用にと中古の軽自動車が２台です。
ガソリン代は２台あわせて多くて月に１万円くらい。
これがやっとです。

駅は歩いたら４０分くらい。そしてバスがありません。

こんな土地ですから安く戸建といえども安く購入できたのです。

つまり・・・売る時も安くしか売れません。
もちろん売れてもローン残債が出る見込みです。
なので、かなり中古の物件じゃないと・・。

業者の話では中古でも３５年ローンはＯＫとのこと。
とりあえず最長で組んで、支払いが安くなる分貯蓄もして
繰り上げ少しでもできるようにと考えておりますが
それも難しいようですね。。管理費等を考えると・・

>そこの土地に住むのがもう嫌になっているなら
引っ越したほうがいいですが・・・

そう言われると、確かにそういう気持ちがあるのかもしれません。

売ってしまって、また後悔・・だけはしたくないので
よくよく考えてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:28

No.5 回答者： noname#26952 回答日時： 2007/04/15 23:02

＞今後の金利上昇を考えたときのローンの支払額

買い換えたらもっと負債が多くなるのは一目瞭然、しかも住宅ローン控除使って、国税は払わないで済んでいるでしょうし、築２０年のマンションなんかと比べ物にならない。マンション買って修繕して、また管理費払って、修繕費積み立てして・・・人生終ってしまうような気が・・・

どう考えても子どもが成長して、独立してから、夫婦２人になって、駅近マンションの新築（2ＬＤＫくらい）を購入した方がいいように思えますが・・・
今の家を購入したのが正解で、今、買い替えのプランを立てている方が、失敗ではないのかと・・・　冷静になりましょうね　第三者から見た意見となりました。

この回答へのお礼

今の家を売却しても査定額だと、ローンの残債が出ます。その残債と新しく購入する中古マンションの分を足したローンの総額が、現在のローンの残額より６００万は安くなる予定です。
しかし・・確かに管理費や修繕費は一生払うものですしね。。

まだ子供にお金がかかっているという実感がありません。
保育園代１６０００円くらいです。これから先のほうがよっぽどお金がかかるのだろうし、ローンも増えていくかと思うと・・(>_<)

すでに私はパートに出ております。

失敗はもう戻せません。

しかし、買い替えることが更なる失敗になるとなると・・(>_<)

冷静によく考えてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:21

No.4 回答者： yamanekotama 回答日時： 2007/04/15 22:56

4年前に新築戸建を購入、気に入らなくなったので買い換えたい！

気持ちは分かりますが、世間はそんなに甘くないです。
買うたびに利益分を業者に支払ってるんです。相当のチャンスがなければお気に入りの住まいなど無いでしょう。
共働きなどで収入を増やす事がベスト。車は一台に出来ないのですか？或いは軽にするとか？
マンション住まいも色々隣人（上下、左右）、管理関係で大変ですよ！当然ゴミ捨ての煩わしさ・・・・。
大きな家って良いじゃないでしょうか？子供にとっても良い事です。
仕方なくマンションに住んでる人も多くいるのです。
折角縁あって購入したのです。短気は損気、今の境遇を大切に、草取り等したくても出来ない人もいる事も知りましょう。
今を精一杯楽しく過ごし、あまり将来の心配をするのは取り越し苦労！止めるのが賢明です。今の家屋を大切に使ってくれる事希望します。
何事も少しの我慢必要である事も知りましょう。
駅近の小さな中古マンション！見つかっても色々な問題が必ずありますよ！
念のため申し添えます。

この回答へのお礼

一言、一言が大変心に響きました。
たしかに・・ここで中古物件購入し、また何か問題が出るたび、
悩んだり後悔したり・・しないかどうか
それもまた心配してるといえばそうなんです。

なんていうか、目が覚めた思いがします。

ちょっと冷静になって、今を大切に・・考えてみます
ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:03

No.3 回答者： ken-dosanko 回答日時： 2007/04/15 22:54

冷たい言い方かもしれませんが、

新築の物件買う人は
こだわりやプライドがある人が
多いと思います。
新車買う人も、これと似ています。
夢や希望ばかりが先行して、背伸びした人生に
なっていると思います。

人生、こだわりを捨てないと、お金ばっかりが
なくなりますよ。
多くの人は、中古のものでも我慢して使っているんです。
最初から中古の物件でもよかったんじゃないですか。

この回答への補足

そうなんですよ。最初から中古を購入すればよかったのに・・（というか今となっては賃貸のままでもよかったと）を思っているので
失敗だった・・といっているわけです。

車は中古の軽自動車です。装飾品や衣服も古着ばかりの生活です。
プライドだけで新築を選んだわけではありません。

今回聞きたかったのは、あのときこうしていれば・・ではなく
そうしなかった失敗をしたので
売却して中古・・という考えがどうか。。が知りたかったのです。

こだわりを捨てる・・という言葉は確かに身にしみました。
ありがとうございました。

補足日時：2007/04/15 23:03

この回答へのお礼

この回答へのお礼を入力したつもりが、補足になっていました。
すみません。
ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/16 17:29

No.2 回答者： noname#26952 回答日時： 2007/04/15 22:54

＞駅や学校に遠い

駅を利用するときは、自転車あるし、
遠いといっても校区ないでしょ　さほど問題じゃない
＞広めの庭の手入れが想像以上に大変
家庭菜園にでもしたらいいんじゃないかな　植木は面倒ですもんね
＞３人家族ですので４ＬＤＫという間取りは必要なかった
一室２０畳ってことはないでしょ　間取りは普通の物件でしょう　3ＬＤＫは収納スペースないですよ
＞老後もワンフロアーのほうが暮らしやすいと思えてきた
２階建て物件ですね　いい物件じゃないですか
老後って後２０年以上先の話しじゃないですか
＞町内の自治会などがとても煩わしい
これが治安がいい証じゃないですか　子どもには環境いいし、駅前なんてゴミとタバコのポイ捨てだらけ

この回答へのお礼

なんだか、変に納得してしまったと同時に、
質問しておきながら言うのもなんですが
こんな風に人様の意見で、左右されちゃうような意志の弱さが
そもそも失敗を招いた原因なのでしょうか。。(ーー;)

学校は片道３０分。女の子で最近物騒な事件をニュースで聞くので下校が心配でした。

なんだか自分は高齢出産でしたので、もう老後がすぐ・・のような気がしてなりません(-_-;)

すべてネガティブな考えだったのかな・・と思います。
すこし前向きになれそうです
よく考えてみます

ありがとうございました。

お礼日時：2007/04/15 23:11