敷地と借地面積の関係ついて

不動産の素人です。
中古建物を購入するつもりで、地主さんから借地権の譲渡を受けたいのですが、不動産登記上の地積と借地権の範囲が一致しないです。将来的には借地権の譲り渡しも考えているのですが、具体的には借地権の範囲は、どのように確定するのでしょうか？また将来的に建物建て替えをする場合、容積率や建ぺい率の問題もクリアしなければいけないと思うのですが、敷地面積とも関係する問題だと思うのですが、この敷地とは不動産登記上の地積と同じなのでしょうか。また借地権との関係は？実際はどのように取引が行われているのでしょうか？トラブルを防止する意味でご教示いただけたらと存じます。

No.1 ベストアンサー 回答者： beboy 回答日時： 2007/06/30 14:26

わたくしは建築士なので建築面から述べさせていただきます。

１．不動産登記上の地積と借地権の範囲が一致しない。この敷地が不動産登記上の地積と同じなのでしょうか。
　・同じである必要はないと考えます。
　・登記上の土地面積が大きければ部分的な借地であることは考えられます。
　・問題なのは借地契約する場合、どの範囲を借地するのかを確定しておかないとあとでトラブルになる危険があると思います。（契約書にこのことを明記してもらうこと）
　・建物建替え時に銀行ローン等の借入れをする場合に土地所有者の承諾を求められます、（その時に承諾書をいただけることも契約事項に明記してもらうこと）
　・またその敷地の範囲が必ず道路（公共道路）に２メートル以上接していないと建築確認申請は受けられません。建物が新たに建築できません。
２．将来的に建物建替えを・・容積率や建蔽率の問題も・・・
　　確認すべき事１）現在建っている中古建物に対して容積率建蔽率は不足してませんか・・
　　確認すべき事２）この敷地が道路に面するだけの面積がありますか・・

この回答への補足

早速ご回答厚く御礼を申し上げます。
ところで、敷地の売買というと、公簿売買という形をとり実測をしない場合、その売買の対象は、不動産登記上の地積になり、明確になると思うのですが、借地権を買い受ける場合、借地権の範囲は通常登記してないはずですから、当事者間の契約上の面積になると思うのですが、実際その範囲はどのように確定するのでしょうか？後日借地権を売買するときに、敷地としては容積率等をクリアしても借地権としては足りないような場合や、契約書上面積を超えて事実上借地権を借りていて、それを
信じて借地権を買受けたのですが、実際はそれより少なく建て替えられないというトラブルが生じてしまうのではないかと懸念しております。
実際、実務ではこういうトラブルは、どのように防止しているのでしょうか？

補足日時：2007/07/02 08:33

No.3 回答者： beboy 回答日時： 2007/07/04 19:42

nihongio12さんへこれ以上は法律家の分野と考えますので、最後の回答とさせていただきます。

＊定期借地権の契約期間内での建替えが保障されているかは私は承知していません・・（第三者に土地の所有権が移転した場合でも）
これ以上は不安を煽り無責任なお返事になりそうなので。
＊分筆登記は借地人の費用負担が前提であれば依頼できそうな気がいたしますが。しかしこれで揉め事起きる物件であればお薦めしがたい。
＊借地することは長い期間地権者とのお付き合いをしていくことです。心配事は全て納得するまでお話合いをして契約されますことを願ってます。

この回答へのお礼

ご丁寧な返答有難う御座いました。ご意見大変参考にさせていただきました。確かにこのような問題については、解決困難な問題があるようです。改めて専門家のお立場からのご意見に御礼を申し上げます。

お礼日時：2007/07/04 23:57

No.2 回答者： beboy 回答日時： 2007/07/03 10:34

建築士としてこの仕事に携わるとすれば・・

借地される敷地は、まず分筆登記していただくようアドバイスいたします。（今回のケースは部分使用のようですので）
（以前　共有名義の土地の件で以前、司法書士に相談をしたところ
そのケースでは隣家と２軒の共有敷地で、相談者の現在使用敷地が持分以上使用しているようだが建て直しをしたいが問題になるのでは？
「司法書士の回答」共有名義の土地は土地の価値に対して持分を定めているだけで、その場所を定めているものでは無いと回答が有り、面積割合も保障しない。話し合いでそのままで合意すればそれでよしだが・・
専門家が依頼されれば土地の価値から持分を査定するのだそうです）
将来　借地した土地が他者に売買されるケースまで考えてしまうと、共有地と同様な扱いを受けないためには、借地部分は分筆登記していただき敷地面積および範囲を確定して契約を結んでおくべきではないでしょうか。

この回答への補足

明解な回答有難う御座いました。
確かに土地が共有の場合、共有者のひとりの持分はあっても、範囲を確定するものでないですから、面積割合も保障するものではありませんね。共有地の各共有者の面積は、土地の価値から持分の割合を算定し、
分筆して範囲を確定するしかなさそうですね。ただ地主さんは、実際に
土地の共有持分を売却するような止むに止まない事態がなければ、土地家屋調査士の先生に分筆登記を頼まないんではないんでしょうかね。同様な問題が、本事案でもあるような気がしますが、借地権者に土地の分筆登記をする権限はないでしょうから、所有者に任意に頼んでやってもらうしかないのではないでしょうか？やはりそこがネックではないでしょうか？実際一筆の土地に、複数の借地権があるような状態も少なくないようですね。ただ土地の売買があっても借地権は対抗できるようですので新所有者との問題は生じないのではと思いますが、そもそもその範囲が問題になる場合や、借地権者同士が争いがなければ良いのですが、争いがあるような場合に、大変だと思います。最悪の場合、地主に対して借地権の範囲の確認の訴訟などをしなければならないケースもあるのではと思ってしまいます。いかがでしょうか？

補足日時：2007/07/04 11:00