負担付贈与について。

マンション経営のことで、何度も質問させてもらってますが・・・。
義両親のマンションを息子に、土地、建物の所有権は義両親のままで債務の履行のみを肩代わりすることになりそうなのですが、このコーナーで質問して贈与税が発生することがわかりました。
色々調べたのですが、負担付贈与にできないものかと・・・。
質問なのですが
土地はそのまま義両親にして、建物のみを贈与にした場合、ローンの名義も変えなければいけないのですか？団信に入っているので、ローンを旦那の名義に変えると、団信の効果はなくなるのですよね？

あと、土地は義両親の名義なので、固定資産税は義両親が払うのでしょうか？
もう一つ、建物の時価とは？どうやったらわかるのですか？
すみません。質問ばかりで。

No.1 ベストアンサー 回答者： yossy555 回答日時： 2007/11/16 13:58

負担付贈与は不動産の贈与を受けると同時に債務も引き受けるものなので、債務の名義人を変更しないと負担付贈与ではなく通常の贈与とみなされる恐れがあるため、ローンの名義人は変える必要があると思われます。

土地については負担付贈与の対象としないならば所有者は変わりませんので、固定資産税は義理のご両親が納付することになります。

建物の時価については、近隣での同様の物件の相場や固定資産評価額、不動産鑑定士による鑑定によって算定することが多いです。
ちなみに、贈与時の建物の時価とローン残額に差額がある場合には税金が課税されることがありますのでご注意ください。

また、1つのローンに対して土地・建物の両方に抵当権がついている場合には建物だけを贈与することを銀行が了承するかは微妙なところですので、銀行とよく話し合ってください。