店舗契約更新前の家賃滞納（借主）

飲食店として借りて、あと６ヶ月で４年の契約期間が終了して契約更新となります。（家主は不動産屋）
今まで３０年以上更新して営業してまいりましたが、最近の物価値上がりの為採算が採れなくなり家賃の支払いが出来ない状態になりました。
保証金は家賃の約１０ヶ月分以上あります。次の更新は諦めております。
この保証金を家賃に充当して貰うよう家主にお願いしましたが、拒否されました。理由は「現状復元の費用に当てるため」とのことですが、店舗の現状を復元する為には保証金の1/3以下の費用で出来ます。
この家主は他の物件も持っていて、借主が出て行くときには「家主の指定した業者でなければ復元工事は認めない」といつももめています。契約書にはその記載はありません。
以上のような状態ですが、家賃を保証金で充当してもらう方法は違法でしょうか？
また、契約期間満了まで家賃を滞納した場合、どのような結果が予想されるでしょうか？
説明が下手で申し訳ありませんがよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/09 01:33

問　「満了前に立退きを要求される可能性があります」

とありますが、要求された場合は内容証明とか裁判になってすぐ立ち退きする事になるのでしょうか？
または、立ち退きを要求されてからどれくらいの期間で実際に立ち退かなければならないのでしょうか？

答　立退き請求の前提として賃貸借契約の解除がなされますが，継続的契約が信頼関係の破壊により解除された場合には，即時解除が可能です。
　そこで，立退き請求を受けたら，(別に内容証明郵便や裁判によらずとも，)法律的には，立退き要求されたその日に出て行かなければなりません。

　ただ，実際には，その日にすぐ出て行くことはできずに，準備ができるまで居座ることが多いのですが，立退き要求された時点以後の占有は，権原のない不法占有になりますから，これに対しては大家から，家賃相当額の不当利得返還請求(民法703条・704条)を受けることになります。

　この不当利得返還請求は期限の定めのない債務ですので，請求された時点から履行遅滞になり(民法412条3項)，法定利率(年6％：商法514条)による遅延利息が付いていきます。

　この返還請求額についても，支払がなければ，大家は，敷金から充当することになります。
　

【民法】
http://www.houko.com/00/01/M29/089.HTM　

この回答へのお礼

とても解りやすい専門的な回答をありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時：2008/09/09 11:54

No.1 回答者： 17891917 回答日時： 2008/09/07 15:15

　敷金は，家屋明渡しまでの間に賃貸借契約から発生するすべての債権を担保する金銭です。

　賃借人が賃料の支払を怠ったときは，賃貸人は賃貸借契約の存続中であっても，敷金を賃料の支払に充当できますが，賃借人の側から充当を主張することはできません（大審院昭和5年3月10日判決）。

　「家賃を保証金で充当してもらう方法は違法でしょうか」とのことですが，大家の「家主の指定した業者でなければ復元工事は認めない」という方針の有無にかかわらず，「質問者様から充当を請求できない」という意味では「違法」になります。
　しかし，「違法」か否かにかかわらず，質問者様が家賃を支払わなければ，大家さんは敷金からの充当を余儀なくされることになります。

　「契約期間満了まで家賃を滞納した場合、どのような結果が予想されるでしょうか？」とのことですが，賃貸借契約は，賃料滞納等により，当事者の信頼関係が破壊されれば，貸主は，賃料支払の催告無く，契約を解除することができます。
　一般的には，３ヶ月分以上の滞納があれば，信頼関係が破壊されたとみられてもやむをえないと考えられています。

　あと契約期間満了まで６ヶ月あるのなら，満了前に立退きを要求される可能性があります。

　　

この回答への補足

専門的なアドバイスを頂きありがとうございました。

「満了前に立退きを要求される可能性があります」
とありますが、要求された場合は内容証明とか裁判になってすぐ立ち退きする事になるのでしょうか？
または、立ち退きを要求されてからどれくらいの期間で実際に立ち退かなければならないのでしょうか？

よろしくお願い致します。

補足日時：2008/09/08 18:03