現在、住宅ローンの借り換えを検討中です。現在の社会状況から固定と変動のどちらを選ぶべきなのか、判断がつきません。
約10年前に公庫と年金から借り入れし、残高2000万で20年。金利は幅がありますが、だいたい3.2%前後です。

私も仕事をしている共働き家庭で、どちらも景気の影響を大きく受ける職場です。
あと6年ほど、子どもの学費がとてもかかる時期にあります。
6~10年後には、現在のマンションは売却し実家で同居する可能性が高いです。

これまで住宅ローンを放りっぱなしにしていることからもおわかりの通り、世の中の変化に敏感な夫婦ではありません。

しかし、まわりのひとはみんな変動をすすめます。
変動金利の上昇幅はどの程度の動きが考えられるのでしょうか。0.5%程度の変動は当然のリスクと考えるべきなのでしょうか。
来週、銀行へ行って相談するつもりでおります。
大きな銀行と新しい銀行(たとえばスター銀行など)、信託銀行などのうち、どれを選ぶべきでしょうか。

あわせてアドバイスいただけますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (1件)

こんばんは、初めまして。


住宅ローン金利は、今後の動向が人により判断が分かれることもあり、なかなか難しいですね。
また、多少の金利差はあっても、性格で固定や変動を選んでしまう人もいるので・・・。

と、前置きはこれ位にして・・・。

既に、銀行へ相談されたかもしれませんが、私の知り得る知識でお答えさせていただきます。

具体的な年収や家族構成、資産状況が不明ですので、あくまで一般的な回答になりますが、
まず、結論から申し上げると、借換を変動で行ってはどうでしょうか。
今現在、残高2,000万円で後20年、金利3.2%とのことですが、金融機関により金利が
異なるとはいえ、変動だと2.5%位で0.7%も差があります。
また、「スター銀行」と固有名詞が出ていたので、ご存知かと思いますが、そこでは預金連動型
住宅ローンがあり、なおかつ借換による優遇金利制度もあります。
お子さんの教育費でしばらく出費もあるようでしたら、質問者様の状況に合致しているのでは
ないでしょうか。
預金額と同額まではローン金利がゼロですから、突然の出費に備えた預金を取り崩さなくても
利子返済分の負担が軽減されます。

ここまで書くと、いいことずくめのようですが、注意する点もあります。
東日本大震災の影響もありますが、ここ最近の経済状況だと長期金利上昇のリスクがあります。
詳しい理由は割愛させていただきますが、上昇局面に突入すると下がりにくいので、注意が必
要です。ただ、極端な言い方になりますが、今は(国や日銀による)経済政策により上げさせない
ようにしているので、ここ数年で急上昇ということはないと思います。
質問にあるように、0.5%程度は変動リスクとして認知する必要はありますが、優遇金利になる
こと、今現在の状況では急変動の可能性は低いと考えられることから問題ないでしょう。
また、「借換における手数料を含めた費用」を合わせて、総返済額で比較することも忘れては
いけません。変動にすれば金利が下がる分、総返済額は減りますが、固定で借換した場合で比較
するなどして、検討すると分かり易いと思います。

最後に、マンションの売却ですが、いつ売却するかは別にして、売却自体を決めているなら、
早目に動き出してはどうでしょうか?
年数が経てば経つほど、資産価値は下がっていきますから、ベストなタイミングで売却できるよう
情報収集は早いほどいいと思いますし、売却せず賃貸にするという手もあるかもしれません。
ただ、お子さんの学区の関係やまだまだ気持ち的に同居したくないなど、色々な理由があると思い
ますので、その兼ね合いの中でベストな選択ができればいいですね。

私は新潟在住ですが、もし、スター銀行を使える環境にあれば、そこで借り換えしたいです。
やはり子供の学費や突然の出費を考えた時に、預金額連動部分が金利ゼロになるのは魅力です。
私も子供がいますし、田舎なので車関係の出費や毎年の税金など、繰上返済したくてもある程度の
預金を常に確保しておかなければなりません。

質問者様にとって、より良い借換ができるといいですね。
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この回答へのお礼

furuta1972さま、ご回答ありがとうございました。
お礼が遅くなりまして、申し訳ございません。

先日、都市銀行へ相談に行きましたところ、やはり変動を勧められました。
断言はもちろんできないものの、数年は金利が上がる理由が見当たらないとの話でした。
変動ですと約1.2%で、月々の返済が2万5千円ほど安くなり、
トータルの返済額も500万円以上安く済みます。固定ですと、トータル金額が半額の250万ほどの得になります。
シミュレーションを比較して、変動にしようと気持ちが大きく動いてしまいました。

マンション売却の件も、アドバイスを参考に前向きに考えてみようと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時:2011/05/06 10:04

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Q住宅ローン 繰り上げ返済のタイミングと額について

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

【2】以下どれが一番お得でしょうか?(総支払額にどのくらい差があるのかも教えていただけると有難いです)

   ●「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済
   ●「5年目に500万、6・7・8・9・10年目に100万ずつ」繰り上げ返済
   ●「10年目に1000万」を繰り上げ返済
   ● ローン残高が1000万になった時点で完済(20年後くらいでしょうか?)

   ※もし、他にもっと良いプランがあればアドバイスいただけると嬉しいです。

【3】繰り上げ返済をするのに良いタイミングというのがありますか?(住宅ローン減税のことを考えると年末に繰上げ返済をしない方がよいと聞いたことがあるのですが、他にも金利の見直し前後なども影響があるのでしょうか?)

【4】繰り上げ返済用とは別に・・・貯金はいくら残しておくべきでしょうか?


<住宅ローン詳細>
------------------------------------------------
借入額:2360万
返済方法:元利均等
借入期間:35年
返済済み期間:6ヵ月
借入金利:0.875%(変動金利)
ボーナス返済:なし

一部繰り上げ返済手数料:1回につき5250円
繰り上げ完済手数料:借り入れ後10年超の場合は無料
------------------------------------------------

※5年ごと10月1日に金利の見直しがあります。その際、毎月の返済額を1万以上増やしたりボーナス返済を組み込む予定はありません。

※もうすぐ第一子が生まれます。繰り上げ返済用に貯金ができるのは、教育費がかかる前の10年間ではないかと思っています。

今年マンションを購入し、35年返済で2360万円の住宅ローンを組みました。
実際には繰り上げ返済をして20年で完済したいと考えています。
繰り上げ返済用として年間100万の貯金を目標にしています。

住宅ローン減税や団体信用生命保険も考慮して、アドバイスをお願いいたします。

【1】「5年目に500万、10年目に500万」を繰り上げ返済すると何年で完済できそうでしょうか?

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Aベストアンサー

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に回す場合の注意としては特にありません。
ローン控除がある間は金利が実質ゼロに近いので、
0.2%程度あれば、一応利益が出ます。

金利上昇時の目安ですが、とりあえず住宅ローン控除の1%と、
定期預金の金利を足したものとほぼ同じになったあたりが、
一つの境界になると思います。
それ以降、金利が高くなればなるほど、
こまめに繰り上げ返済をした方が得になってきますが、
だんだん変化するものが増えてきますので、
計算が難しくなってきます。

あと住宅ローン控除が満了した際は、
それまでためていた資金はある程度残して、
一気に繰り上げ返済に回しましょう。

No1,2です。

実は繰り上げ返済時の戻し保証料の計算はよくわかりません。
ですがそもそも、ローン金利とローン控除はがほぼ同じですので、
金利はゼロに近いです。
その場合、その時点で繰り上げ返済する意味はありません。
ただ、保証料を考えると、
わずかに金利がかかっている状態と思われるので、
10年の間の真ん中で1度繰り上げ返済をする方が、
得ではないかと考えました。
そもそも実際問題、最初の試算でもわかりますように、
その差は大したことなく、重箱の隅をつつくようなものです。

定期預金に...続きを読む

Q住宅ローンの借り換えを検討していますが、長期固定と変動について。

下の方で同じような質問がありましたが、質問させていただきます。
35年ローンでもうすぐ5年分を払い終わります。
当初から10年は2.85%ほどで、10年後以降は4.0%になるシステムのものにしているのですが、最近残りのローンの率を2.75%の固定に借り換えできるものを見つけました。
借り換えの諸費用込みにしても、ローン額の多いうちの家計にはかなりお得になるのですが、2年、3年、5年、10年固定なるものも率を見てみると、今なら超低金利で気持ちがぐっと揺らいでしまいました。ただまたその固定が終わった後の金利を考えると、それもとっても大きな賭けだと思いました。
で、下の方の同じような質問の回答を読まさせていただいたのですが、「いかにして得をするかという観点よりも、いかにしてリスクを負わないかという視点の方が、有益である」とありました。そのとおり!と思ったのですが、それでも安い金利には考えれば考えるほど悩んでしまいます。
結局、私たちの考え方次第なのですが、みなさんの意見を聞きたいと思います。よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

>いかにして得をするかという観点よりも、いかにしてリスクを負わないかという視点の方が、有益である

私もこの考え方に賛同します。
長期固定や全期固定で借りた場合、将来金利が上がれば
「リスクを回避できた」、金利が上がらなければ
「損しちゃった」ということになります。
けれど変動や短期固定金利で借りた場合、将来金利が上がらなければ「得した」ですけど、金利が上がった場合に
「損しちゃった」では済まないのです。
金利の上がり方によっては破綻になります。
その時になんとか食いつなげるだけのリスクヘッジが
あるならば、賭けに出てみるのもいいと思います。
けれど金利が上がれば破綻するような賭けはしない方が
よいと思います。

Q住宅ローンを繰り上げ返済

住宅ローンを繰り上げ返済

200万円、臨時収入がありました。
現在我が家には1600万円の住宅ローン残があります。
金利2.1%で月67000円、ボーナス払いなしの返済です。
10年固定で、いま4年目に入りました。

繰り上げ返済はいますぐした方がいいのか、10年固定がおわった時にした方がいいのか
教えてください。
繰り上げ返済にも返し方があるといいますが、どう返すのがいいのでしょうか?

Aベストアンサー

今すぐがいいです

10年固定が終わるまであと6年ありますから
6年後だと6年分の利子分損します

200万 X 2.1% X6年分
単純に6倍にはなりませんよ 利子にも金利がかかるので

ざっくり6倍したとして13万くらい損しますよ

200万を2.1%以上の利回りで運用できるように株などに投資するなら別ですが
定期預金でも高くて1%もないはず

どういうローンなのか分かりませんが繰り上げ返済の手数料が掛かるなら200万1括がいいと思います
なかには固定金利期間は繰り上げ返済できないローンもあるのでご注意ください

Q住宅ローンの借り換え検討中

住宅ローンの借り換え検討中

住宅ローンの借り換えをを行うかで迷っています。アドバイス頂けませんか??

現在の返済内容
金融機関:信用金庫
期間:35年(現在1年経過済み)
借入額:3600万円(現在残高3520万円)
金利タイプ:10年固定金利
金利:2.0%
特約:10年後金利優遇幅 -1.5%, (変動金利選択の場合-1.0%)

借り換え検討中
金融機関:地方銀行
金利タイプ:10年固定金利
金利:1.3%
特約:10年後金利優遇幅 -1.3%

物件情報等
一戸建て:110m2(本体購入額2200万円)
土地:68坪(購入額2450万円)
家族構成:妻(専業主婦)、子供(3歳)
年収:620万円
預貯金:100万円

借り換えに伴い一時的に費用が発生するかと思いますが、それを上回るメリットがあるのかなと思っています(元金の減り、支払い費用の軽減)。
ですが、一般的に言われる金利差1%には届きません。上記の借り換えにメリットがあるか率直なご意見や注意点があれば教えて頂きたく思います。

Aベストアンサー

メリットがあるかないかで考えればあると思います。

両方を比べてみて11年目から3%になると計算しても250万円の差が出ます。はじめの期間で元金を減らすのが一番です。

ただ借り換えに伴う費用が登記登録費用と諸経費として30~40万くらい(多分)と、地方銀行だと保証料もかかってくると思います。今の銀行からいくらか保証料の戻りはあると思いますが不足分が出ると思います。貯金が100万程あるようですが、それが結構減ると思います。何かあってお金が必要になった時は少し心細いかもしれません。

初期にかかる費用を回収するのに5年くらいはかかりそうです。

なので長い目でみればメリットがありますが慎重に検討された方がいいと思います。

Q住宅ローン控除と繰り上げ返済について

昨年4月に住宅を購入し、住宅ローンを組んでいます。

借入金 1500万円(20年)
金利 0.825%

ローン控除 1.2%(長期優良住宅)

なのですが、金利が0.825%に対してローン控除が1.2%なので、金利が上がらない限り、繰り上げ返済はせずに、ローン控除を最大限利用したほうがいいのか?それとも繰り上げ返済したほうが得なのかがわかりません。

住宅ローンに詳しい方、ご回答お願いいたします。

Aベストアンサー

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           差分: \ 186,357

・ローン控除対象期間終了直後の2020/1に3年分(¥2,291,180)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
 20年分の利息分の合計  : ¥1,107,415
           差分: \ 244,885

この結果を見ると、ローン控除対象期間終了直後が一番効果が高いことがわかります。
ローン控除対象期間中の場合、利息の支払は大きく減りますが、その分、ローン控除分も減ってしまうため、トータルでみると、終了直後の方が効果が高くなります。

ただ、今後、ローン金利が上がっていけば、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意下さい。

ローン金利がどれくらいになったら、控除対象期間中でも、繰り上げ返済した方が良いかまでは、分かりかねます。

・2010年4月から返済が始まった
・毎年の所得税+住民税分97,500円が、毎年の住宅ローン控除額を上回る
・繰上手数料は無料
・金利が0.825で一定

と仮定して計算してみました。

・繰上返済なしの場合

 10年分のローン控除の合計: \1,352,300
   20年分の利息分の合計: ¥1,276,534
           差分: \ 75,766

・ローン控除対象期間中の2013/1に3年分(\2,144,893)繰上返済


 10年分のローン控除の合計: \1,166,300
 20年分の利息分の合計  : ¥ 979,943
           ...続きを読む

Q住宅ローン、長期固定への借り換え

現在、金利2.17%の変動金利で住宅ローンを借りています。残高は2000万円弱、残りの借り入れ期間は35年です。
あちこちで、金利上昇の話が聞かれるので、この機会に長期固定のローンに借り換えを検討しています。
現在検討中なのが、富国生命の住宅ローンです。保証料が込みなのと、現在行っている子育て支援キャンペーンで金利が優遇されて、20年固定で2.64%になる点に魅力を感じています。
ただ、他にもっといい商品があるかも?とか、もっとじっくり考えるべき?などと、これでいいのか決めかねています。
手数料や登記料などの諸費用で20万円ほど掛かることもありますし。
この条件で借り換えするのは得策でしょうか?
アドバイスお願い致します。

Aベストアンサー

中々悩ましい検討でしょうね~お察しします。
お困りの様ですので、勝手ながら一言。
フコク生命を選ぶと言う事は、既に何かしら生命保険で関係しているのかも知れませんが、非常に拮抗するライバルとしては、住友信託銀行の住宅ローンかと思います。
特徴は元金均等も選べる事と繰上げ返済の手法に自由度がある事とコンサルディングを虎ノ門に終結させよう(一応コンサルをするつもりはある)とする意図を感じ事でしょうか?
金利差は0.04%フコク側有利の様です。
上記特徴をメリットと感じ、金利差を無視出来れば住信かも知れません。
借替えは得策だと思いますので、複数比較して精神的にやる決断がつけば実施された方が良いと思います。
頑張って下さい。

参考URL:http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign_2/050/index.html

Q住宅ローン減税と繰り上げ返済について

住宅ローン減税と繰り上げ返済について教えてください。
来年の2月に住宅の完成予定です。

住宅ローンの詳細は、
 借入金額 2,000万円
 元利均等
 毎月 67,814円(ボーナス時0円)
 金利 0.95%(変動)
 期間 28年

繰り上げ返済を、返済額軽減型で5年ごとに200万円を予定しています。

金利0.95%より、住宅ローン減税の控除額1%の方が良いので、10年間は
繰り上げ返済をしない方が得なのではないかと感じました。
所得税は20万円以上あると思います。
実際のところ、どうなのでしょうか。

Aベストアンサー

たしかに金利が減税を下回っていた場合、返さない方が得です。
また、通常の住宅ローンでは団信保険料が含まれていますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので
多少の金利負担をしてもいいとも言えます。

変動金利とのことですので、金利動向を見ながら
当面様子見をしてもよいと思います。

Q住宅ローンの借り換え検討

申し訳ありませんが、知識のある方の意見を聞かせてください。
<m(__)m>

(1)単純にどこの金融機関が返済が少なくてすむのでしょう?
※現在は十六銀行(引き落とし口座がある銀行)・新生銀行・住信SBIネット銀行で検討中ですが、はっきり言ってよくわかりません。(泣)
JAや農協が言いという噂も聞きますし・・・?

(2)お勧めの金利(変動・10年固定・20年固定)どれが良いと思いますか?
※現状での借り換えメリットを大きく出そうとすると変動なんでしょうが・・・?
※繰上げ返済等は無しで考えた場合。

[現在の借り入れ状況:3月決算後残高]
1)住宅金融支援機構
現在の残金¥11.452.601
金利4%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\44.243×残232回=¥10.264.376
ボーナス加算額\163.100×38回=¥6.197.800
最終返済予定日H41/7月(2029年)

2)年金融資
現在の残金¥5.927.535
金利3.58%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\30.242×残233回=¥7.046.386
ボーナス加算額\52.647×38回=¥2.000.586
最終返済予定日H41/7月(2029年)

3)十六銀行
現在の残金¥2.865.984
金利2.325%(元利均等返済)で19年の支払いが残っています。
このままローンを継続した場合↓
毎月返済額\15.897×残233回=¥2.865.984
ボーナス加算額\0×0回=¥0
最終返済予定日H41/7月(2029年)

1)+2)+3)=\20.246.120です。
※借り換え検討額¥2080万円(借り換えに必要な諸経費を含む)です。
返済期間は19年で考えております。

[現状返済額]
毎月の返済額¥90.382
ボーナス加算額¥215.747
合計¥306.129

この度、初めての借り換えで良くわかりません。
相談にのっていただけると大変助かります。
宜しくお願い致します。
<m(__)m>

申し訳ありませんが、知識のある方の意見を聞かせてください。
<m(__)m>

(1)単純にどこの金融機関が返済が少なくてすむのでしょう?
※現在は十六銀行(引き落とし口座がある銀行)・新生銀行・住信SBIネット銀行で検討中ですが、はっきり言ってよくわかりません。(泣)
JAや農協が言いという噂も聞きますし・・・?

(2)お勧めの金利(変動・10年固定・20年固定)どれが良いと思いますか?
※現状での借り換えメリットを大きく出そうとすると変動なんでしょうが・・・?
※繰上げ返済等は無しで考え...続きを読む

Aベストアンサー

>御回答ありがとうございます。とりあえず、同じ金額・同じ返済年数で比較した
>シュミレーションの結果が、結果になるのでしょうか?(結構難しいと感じてしまいます。) <m(__)m>

上記の同じ金額ということについてよく理解しかねますが、住宅ローンの借換の場合には残債+諸費用が借換後の金額になります。
この諸費用の内訳として、保証料、登録免許税、司法書士の報酬、完済手数料、経過利息、事務取扱手数料などがかかってまいります。
この諸費用に関しては、各金融機関にて取扱いが変わってきます。当行では残債にプラスしての借換は可能ですが、
他行では、諸費用は実費負担でなければならないというところもありますので注意してください。

また、返済年数については基本的には現在の残期間と同年数での取扱いとなりますが、単位は年のため19年と数ヶ月とかでしたら19年ないしは20年での取り扱いとなります。

なお、保証料に関しては各金融機関の保証会社によって保証料率が変わってまいりますのでご注意下さい。

金融機関で比較する場合には、総返済金額で考える方が非常に多いですが、それはやめたほうがいいです。
借換によって【確定】するのは当初固定期間だけであり、その後の金利ついては誰にもわかりません。その上で、あえて仮定した利率で各金融機関だしてきますが、それが合っていることはまずあり得ません。
基本的に、金融機関で違うのは当初の固定金利の利率と保証料率、優遇プラン、諸費用の取扱いの部分についてだと思われます。

それ以外の部分での付加価値があるとしたら、申し訳ありませんがインターネットでの銀行となります。

>御回答ありがとうございます。とりあえず、同じ金額・同じ返済年数で比較した
>シュミレーションの結果が、結果になるのでしょうか?(結構難しいと感じてしまいます。) <m(__)m>

上記の同じ金額ということについてよく理解しかねますが、住宅ローンの借換の場合には残債+諸費用が借換後の金額になります。
この諸費用の内訳として、保証料、登録免許税、司法書士の報酬、完済手数料、経過利息、事務取扱手数料などがかかってまいります。
この諸費用に関しては、各金融機関にて取扱いが変わってきま...続きを読む

Q繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

繰り上げ返済か住宅ローン控除の適用をうけるかどちらがいいですか

平成14年に住宅を建てて5年目になります。

残高12817998 金利3年固定 1.95% 平成20年6月26日から平成20年6月26日 元利均等返済 約33万の繰り上げ返済で約10万利息がうきます。 残存期間14年

期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。

この場合、どちらを優先させたほうがいいでしょう?
繰り上げ返済でしょうか? 金利1.95%と控除1%だから

また繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?

現在32歳 奥さん32歳妊娠中11月出産 母61歳 老後の為にと給料天引きで積み立てたものですが、目先の住宅ローンの利息減額のほうがいいのではないかと思ったものです  いかがでしょう?

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当初の契約内容が書かれていないので、推測に過ぎませんが、
当初借入額1,700~1,800万円
当初適用利率:1.20%(3年固定)
返済期間:20年
2回目以降の金利見直しによる適用金利は1.95%
程度ではないかと。
この程度の条件ならば、確かに、約33万円をこの時期に期間短縮型の繰上返済すれば、トータルで約10万利息がうきますね(現段階における試算。この先金利が上がれば、さらに効果は大きくなります)。

> 期間が10年をきると控除がうけられないと聞きました。
確かに「返済期間が10年未満」になりますと、住宅ローン控除の対象からは外れますね。

ですが、33万円では、期間短縮型の繰上返済をしても、返済期間は10年を切りませんよ?
総返済回数240回のところが、236回になるだけですから。

ちなみに、住宅ローン控除の「返済期間10年」は、結果的な総返済回数が10年=120回を切ることになる場合ですから、「この先10年を切ったら」ではありません。
私の推測がほぼ正しければ、この時期ならば850万円以上の繰上返済をしなければ、住宅ローン控除の対象から外れることはありません。 

ですが、繰上返済は早ければ早い方が効果的です。
ただ、ご質問者さまがご利用になっている金融機関では、
「固定期間中」でも繰上返済ができますか?
「固定期間中」の繰上返済手数料は高くないですか?
33万円でも繰上返済はできるのですか?
これらは、金融機関や住宅ローンの契約によって違うものですから。
一度ご確認ください。

> 繰り上げ返済のために財形年金や個人年金を解約してまわそうと思っていますが、そのほうが得でしょうか?
#1さま、#2さまが仰っているとおりです。
住宅ローンだけを考えるのならば、利息分が「お得」にはなりますが、ご質問者さまおよびご家族の「生活」は、住宅ローンだけではありません。
ご質問者さまやご家族に「将来」がないのならば、それもいいかもしれませんが。
財形年金や個人年金は、普通は『余裕資金』とは捉えません。
住宅ローンの繰上返済は、『余裕資金』を以って行うべきです。
それも、想定外の出費に備えて、預貯金として年収の半分くらいは残したうえで考えてください。

住宅ローン審査経験者です。

> 平成14年に住宅を建てて5年目になります。
既経過期間5年の6年目では?
平成14年12月が初回返済だとしても、毎月返済ならば返済回数は平成20年8月返済分が69回目になりますから、「残存期間14年」ですし、年数を数えるとそうなるんですけれど…。

それとも、
> 平成20年6月26日から平成20年6月26日
(何の自至が同日なので何の日付か分かりませんが)ということは、「平成20年6月26日を始期とする3年固定特約をし、その適用金利が1.95%」ということでしょうか?

当...続きを読む

Q住宅ローンの借り換えを検討すべきでしょうか。

平成16年1月に2300万円でマンションを購入しました。
以下の内訳でローンを組んでいますが、
いまのうちにモーゲージバンクなど借り換えを
検討した方がいいでしょうか。

内訳
■1770万円 住宅金融公庫(固定金利)
  金利 当初10年 2.0%金利
       11-35年 3.5%金利
■300万円 銀行(変動金利) 金利当初 1.675%金利

ご指導のほどよろしくお願いします。

Aベストアンサー

借換の必要はありません。
借換の手数料のほうが無駄になります。
>■300万円 銀行(変動金利) 金利当初 1.675%金利
あぶないのはこれだけですし
1.675%35年300万円 9444円
5%になっても15140円
いざとなれば繰上げ返済で完済。
公庫の方も10年後くらいにもしも、
めちゃ金利が下がっていれば検討すればいいでしょう。
せっかく金利の底くらいで借りているのに

借換のメリットが出る人は金利1%以上差が有る人とか言われます


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